Bảo đảm hài hòa lợi ích trong quy định bảng giá đất

Biên độ tăng không ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội

Trình bày dự thảo tờ trình tại Hội nghị, đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) Hà Nội cho biết, dự thảo Nghị quyết quy định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 đến ngày 31/12/2026 trên địa bàn TP Hà Nội gồm 6 điều, bao gồm phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, tiêu chí xác định vị trí đất trong bảng giá đất, bảng giá đất, tổ chức thực hiện và hiệu lực thi hành.

Dự thảo bảng giá đất được xây dựng trên cơ sở kế thừa giá trị của bảng giá đất cũ đã được UBND thông qua. Biên độ đề xuất tăng của dự thảo bảng giá đất qua đánh giá tác động không ảnh hưởng đến tình hình phát triển kinh tế - xã hội.

Cụ thể, đối với đất nông nghiệp, ngoài 27 quận, huyện trước đây theo đơn vị hành chính cũ, tổ chức tư vấn định giá đất và Sở NN&MT đề xuất tăng đối với một số loại đất nông nghiệp tương ứng với 3 địa bàn quận, huyện cũ là Sóc Sơn, Ba Vì, Chương Mỹ để đảm bảo một số loại đất nông nghiệp trong nhóm đất nông nghiệp tại 3 địa phương trên tiệm cận, phù hợp với các xã, phường hiện nay mà có địa giới hành chính giáp ranh.

Về đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh, theo dự thảo, có một số vị trí đề xuất tăng tương ứng 0,8 lần đến 0,9 lần giá đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất, kinh doanh tại một số địa bàn của các huyện nằm trong phạm vi trước đây dự kiến chuyển thành quận, nay tương ứng các xã có địa bàn giáp ranh với các phường của TP.

Còn đất ở, dự kiến tăng tỷ lệ từ 0,7 đến 0,8 lần đối với một số trường hợp các xã nằm trong khu vực phát triển đô thị liên quan đến định hướng dự kiến TP triển khai theo quy định của pháp luật.

Rà soát để bảo đảm tính sát thực

Phát biểu tại Hội nghị, tán thành với HĐND TP Hà Nội ban hành Nghị quyết theo quy định của Luật Đất đai, các ý kiến phát biểu chỉ rõ, việc ban hành Nghị quyết là yếu tố then chốt nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đồng thời, là cơ sở quan trọng để tính toán các nghĩa vụ tài chính, thuế, phí, tiền thuê đất theo nguyên tắc thị trường, góp phần bảo đảm công bằng xã hội và thúc đẩy mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội bền vững của Thủ đô.

Các ý kiến nhấn mạnh yêu cầu việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc của Luật đất đai. Theo đó, phải đảm bảo phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.

TS Nguyễn Tiến Dĩnh, nguyên Thứ trưởng Bộ Nội vụ đề nghị, dự thảo Tờ trình và Nghị quyết cần làm rõ hơn quy trình và các bước xây dựng giá đất lần đầu, từ hợp đồng với cơ quan tư vấn xây dựng bảng giá đất, quá trình thực hiện xây dựng, lấy ý kiến đóng góp, báo cáo và thông qua Hội đồng thẩm định bảng giá đất.

“Một nguyên tắc rất quan trọng trong định giá đất là phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Vì vậy, nội dung này cần phải được trình bày rõ trong dự thảo Tờ trình để đảm bảo sự tuân thủ pháp luật”, TS Nguyễn Tiến Dĩnh nói.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch kiến trúc đô thị Việt Nam nhấn mạnh, hiện bảng giá đất phân loại vị trí dựa trên các phạm trù như đường, ngõ, ngách, hẻm... Đây là thuật ngữ phổ thông nhưng chưa thực sự phù hợp với các tiêu chuẩn trong Luật Giao thông đường bộ và các quy chuẩn của Thủ đô.

Do đó, ông Đào Ngọc Nghiêm đề nghị, việc xác định vị trí đất cần dựa trên tiêu chí mặt cắt đường và phân loại giao thông rõ ràng để giúp bảng giá đất phản ánh đúng giá trị và tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội từng vị trí.

Một số ý kiến đề nghị Ban soạn thảo rà soát và làm rõ hơn các tiêu chí phân loại vị trí đất, đặc biệt là sự khác biệt giữa đường, phố và ngõ có tên; bổ sung các tiêu chí định lượng như mặt cắt đường, khả năng tiếp cận ô tô, mật độ dân cư thay vì chỉ căn cứ vào ngưỡng cứng như hiện nay, để bảo đảm tính sát thực và tránh “cào bằng” giữa các khu vực…