Công chứng đối với giao dịch bất động sản là cơ chế bảo vệ, phòng ngừa cần thiết

Ngày 2/3, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) cho ý kiến về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng; dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Trợ giúp pháp lý (TGPL); dự án Luật Tiếp cận thông tin (sửa đổi).

Thay mặt cơ quan chủ trì soạn thảo, Thứ trưởng Đặng Hoàng Oanh trân trọng cảm ơn và nghiêm túc tiếp thu ý kiến của các Ủy ban của Quốc hội cùng các ý kiến chỉ đạo của Lãnh đạo Quốc hội. Tinh thần chung là tiếp thu tối đa, giải trình rõ ràng, không né tránh những nội dung còn ý kiến khác nhau.

Về các vấn đề chung, Bộ Tư pháp cam kết rà soát kỹ thuật toàn diện các dự thảo Luật, bảo đảm tính thống nhất với Luật Dữ liệu, Luật Giao dịch điện tử, Luật Lưu trữ; chuẩn hóa và giải thích rõ các thuật ngữ chuyên môn để tránh cách hiểu khác nhau khi áp dụng. Các quy định liên quan đến chuyển đổi số sẽ được rà soát theo hướng tạo điều kiện tối đa cho việc ứng dụng công nghệ, sử dụng trợ lý ảo, công chứng điện tử, cấp phiếu lý lịch tư pháp trực tuyến, đồng thời bảo đảm an toàn pháp lý.

Bộ Tư pháp sẽ xây dựng các văn bản quy định chi tiết thi hành như nghị định, thông tư theo đúng thẩm quyền, bảo đảm hợp hiến, hợp pháp, không trái luật. Đồng thời, tiếp tục rà soát theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Riêng về yêu cầu công chứng đối với giao dịch bất động sản, Thứ trưởng Đặng Hoàng Oanh nhấn mạnh rõ quan điểm nhất quán của Chính phủ và Bộ Tư pháp.

Theo đó, Chính phủ giữ quy định bắt buộc công chứng đối với các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhà ở; đặc biệt là các giao dịch giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân với tổ chức không kinh doanh bất động sản. Đây là nhóm giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro và tác động trực tiếp đến quyền tài sản của người dân.

Thứ trưởng khẳng định, công chứng bất động sản không phải là một thủ tục hành chính gây khó dễ cho người dân. Đây là một dịch vụ công thiết yếu nhằm bảo vệ an toàn pháp lý cho các bên, bảo đảm an ninh giao dịch và ổn định trật tự xã hội. Nếu nhìn đúng bản chất, công chứng là một cơ chế phòng ngừa rủi ro chứ không phải một “giấy phép con”.

Về mặt bảo vệ người dân, đặc biệt là người yếu thế như người cao tuổi, người ở khu vực nông thôn, người thiếu thông tin pháp lý, nếu bỏ cơ chế công chứng bắt buộc thì họ rất dễ trở thành nạn nhân của các hợp đồng gian dối, giả mạo. Công chứng viên đóng vai trò như một “thẩm phán phòng ngừa”, kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch, xác minh chủ thể, giấy tờ, ngăn chặn tình trạng một tài sản bán cho nhiều người hoặc sử dụng giấy tờ giả. Nếu Nhà nước buông lỏng khâu này, thực chất là đẩy rủi ro về phía người dân.

Về bài toán kinh tế - tư pháp, chi phí phòng ngừa luôn thấp hơn rất nhiều so với chi phí khắc phục. Phí công chứng hiện nay là một khoản chi hợp lý để “mua sự an toàn pháp lý”. Trong khi đó, nếu xảy ra tranh chấp, việc khởi kiện ra tòa có thể kéo dài từ 3 đến 5 năm, chi phí lớn, gây thiệt hại cho các bên và tạo áp lực cho hệ thống tòa án. Thực tiễn quốc tế cho thấy, tại Cộng hòa Pháp - nơi bắt buộc công chứng đối với giao dịch bất động sản - tỷ lệ tranh chấp đất đai chỉ dưới 0,1% tổng số giao dịch. Đây là con số đáng suy ngẫm.

Về kinh nghiệm quốc tế, có ba mô hình chính. Ở nhóm các nước theo truyền thống luật châu Âu lục địa như Cộng hòa Pháp, Cộng hòa Liên bang Đức, Nhật Bản, 100% giao dịch bất động sản phải qua công chứng viên; hệ thống pháp luật chặt chẽ và mức độ an toàn giao dịch cao. Tại Trung Quốc, công chứng được coi là điều kiện quan trọng để thực hiện đăng ký biến động tài sản, đóng vai trò như một “bộ lọc” làm sạch dữ liệu đất đai quốc gia.

Trong khi đó, ở mô hình thông luật như Hoa Kỳ, không bắt buộc công chứng nhưng người dân phải mua bảo hiểm quyền sở hữu, với chi phí hàng nghìn USD. Việt Nam cần lựa chọn giải pháp phù hợp với điều kiện của mình; rõ ràng công chứng một lần với chi phí hợp lý là phương án kinh tế và an toàn hơn so với việc để người dân phải mua bảo hiểm tốn kém.

Ở góc độ quản lý vĩ mô, bất động sản là một trong những kênh tiềm ẩn nguy cơ rửa tiền lớn. Quy định bắt buộc công chứng giúp Nhà nước kiểm soát dòng tiền, xác định chủ sở hữu thực sự, góp phần phòng, chống rửa tiền và đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế, trong đó có các khuyến nghị của Lực lượng đặc nhiệm tài chính về chống rửa tiền (FATF), qua đó nâng cao uy tín và vị thế của Việt Nam.

Nhìn thẳng vào thực tế, Thứ trưởng cho rằng, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia hiện chưa đồng bộ, hạ tầng công nghệ giữa các địa phương chưa đồng đều, việc liên thông dữ liệu giữa cơ quan công chứng và cơ quan đăng ký đất đai còn hạn chế. Trong điều kiện đó, chưa thể mở rộng ngay phạm vi giao dịch không cần công chứng chỉ dựa trên kỳ vọng chuyển đổi số. Chính phủ sẽ xây dựng lộ trình phù hợp, bảo đảm khi có thay đổi thì phải khả thi, an toàn và không tạo ra khoảng trống pháp lý.

Quang cảnh Phiên họp thứ 55.

Đối với dự án Luật TGPL, về đối tượng được trợ giúp, Thứ trưởng cho biết, Chính phủ đồng ý mở rộng thêm nhóm người gặp khó khăn về tài chính do thiên tai, hỏa hoạn, dịch bệnh. Đối với người nước ngoài, sẽ nghiên cứu theo hướng có đi có lại trên cơ sở điều ước quốc tế, nhưng thận trọng để không tạo áp lực quá lớn lên ngân sách.

Về mô hình tổ chức, Chính phủ khẳng định Nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo trong trợ giúp pháp lý. Đây là trách nhiệm hiến định và là chính sách an sinh dành cho người nghèo, người yếu thế. Thực tế cho thấy khoảng 80% tổ chức hành nghề luật sư tập trung tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh; nhiều tỉnh miền núi gần như không có luật sư. Nếu khoán hoàn toàn cho khu vực tư, người dân vùng sâu, vùng xa sẽ khó tiếp cận dịch vụ. Từ năm 2018 đến 2024, số vụ việc trợ giúp pháp lý tăng 267%, tỷ lệ thành công đạt 86%. Trợ giúp viên pháp lý nhà nước thực hiện 86% khối lượng vụ việc, trong khi luật sư chỉ chiếm 14%. Chi phí duy trì hệ thống nhà nước là chi phí cố định và thấp hơn nhiều so với việc thuê dịch vụ luật sư theo giá thị trường cho hàng chục nghìn vụ việc mỗi năm. Vì vậy, Chính phủ đề nghị giữ mô hình Nhà nước giữ vai trò nòng cốt, đồng thời khuyến khích xã hội hóa có kiểm soát.

Đối với dự án Luật Tiếp cận thông tin, về phạm vi chủ thể cung cấp thông tin, Chính phủ đề nghị không mở rộng sang các tổ chức chính trị - xã hội và tổ chức xã hội - nghề nghiệp. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy các quốc gia như Hoa Kỳ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc đều giới hạn nghĩa vụ cung cấp thông tin trong phạm vi cơ quan thực hiện quyền lực công, chủ yếu là cơ quan hành chính nhà nước.

Về pháp lý, các tổ chức chính trị - xã hội hoạt động theo điều lệ và luật chuyên ngành; nếu áp dụng cơ chế cung cấp thông tin theo quy trình hành chính nhà nước sẽ dễ phát sinh chồng chéo. Về thực tiễn, các tổ chức này không có bộ máy chuyên trách, không có nguồn lực để thực hiện quy trình lưu trữ, phân loại, phê duyệt và trả lời thông tin theo yêu cầu như cơ quan hành chính; việc áp dụng có thể gây quá tải và ảnh hưởng đến hoạt động đặc thù của họ. Hiện nay, các nội dung liên quan đến công khai tài chính, ngân sách nhà nước cấp đã được điều chỉnh chặt chẽ bởi pháp luật về ngân sách và công khai tài chính.

Vì vậy, Chính phủ xin đề nghị giữ nguyên quy định hiện hành của Luật Tiếp cận thông tin, tập trung nguồn lực để nâng cao chất lượng cung cấp thông tin trong khối cơ quan hành chính nhà nước - nơi nắm giữ phần lớn thông tin tác động trực tiếp đến quyền, lợi ích của người dân và doanh nghiệp - trước khi xem xét mở rộng trong tương lai.

Trên tinh thần đó, Bộ Tư pháp - cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các cơ quan của Quốc hội để hoàn thiện các dự thảo Luật, bảo đảm chất lượng, tính khả thi và đáp ứng yêu cầu thực tiễn.