Đề nghị sớm có phương án về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản

Chiều 16/11, tại Nhà Quốc hội, dưới sự chủ trì và điều hành của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Một trong những nội dung được quan tâm là quy định về việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản.

Báo cáo một số vấn đề lớn giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, điểm d khoản 2 Điều 1 dự thảo Luật quy định “Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) xử lý tài sản bảo đảm là nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật” không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.

Liên quan đến vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, Ủy ban Kinh tế đã có Công văn số 2264/UBKT ngày 04/10/2023 đề nghị Chính phủ có phương án cụ thể về vấn đề này.

Ngày 09/11/2023, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp về việc hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), có sự tham dự của đại diện Thường trực Ủy ban Kinh tế và Thường trực Ủy ban Pháp luật.

Theo Thông báo số 465/TB-VPCP ngày 11/11/2023 của Văn phòng Chính phủ, Đồng chí Phó Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Ngân hàng nhà nước Việt Nam, Bộ Tư pháp, các cơ quan liên quan thống nhất với các cơ quan của Quốc hội để đề xuất phương án.

Tuy nhiên, đến nay Chính phủ chưa có ý kiến chính thức về nội dung này tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Vì vậy, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ sớm có phương án cụ thể về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản để tránh tạo khoảng trống pháp lý.

Phát biểu tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, sau khi có văn bản của Ủy ban Kinh tế, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã chủ trì họp, giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp để có ý kiến đề xuất đối với nội dung này.

“Qua nghiên cứu ý kiến của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng nhận thấy, nếu không có quy định liên quan đến xử lý tài sản đảm bảo sẽ tạo ra khoảng trống pháp lý”, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, việc không đưa nội dung này vào phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật cũng có lý lẽ phù hợp. Tuy nhiên, nếu không quy định ở Luật này và cũng không quy định ở Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) sẽ dẫn đến những vướng mắc trong xử lý tài sản đảm bảo, gây ảnh hưởng lớn đến thị trường.

“Qua ý kiến các bộ ngành, Bộ Xây dựng nhận thấy, trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nên đưa một quy định dẫn chiếu qua Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) để quy định cụ thể vấn đề này để đảm bảo đồng bộ và không có khoảng trống pháp lý khi triển khai thực hiện”, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nói

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Đoàn Thái Sơn cho biết, theo chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục phối hợp với Bộ Xây dựng để hoàn thiện phương án chính thức của Chính phủ.

Đề xuất của Bộ Xây dựng có hai vấn đề vướng mắc. Luật Các tổ chức tín dụng hiện hành không có quy định nào về điều kiện thế chấp với các loại tài sản.

Dự án Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) có luật hóa một số chính sách trong Nghị quyết 42/2017/QH14 thí điểm xử lý nợ xấu các tổ chức tín dụng, Chính phủ dự kiến trình luật hóa Điều 10 liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản.

Tuy nhiên, nếu không tiếp tục luật hóa Nghị quyết số 42 nữa thì sẽ không còn điều khoản quy định phạm vi điều chỉnh về tài sản bảo đảm.

Bên cạnh đó, trong trường hợp QH đồng ý luật hóa Điều 10 của Nghị quyết số 42 thì cũng chỉ xử lý được các dự án bất động sản là tài sản bảo đảm đã trở thành nợ xấu, các tài sản khác không trở thành nợ xấu thì không có điều kiện xử lý.

Đại diện Ngân hàng Nhà nước đề nghị dẫn chiếu một cách phù hợp, theo đó, khi xử lý các tài sản đó, điều kiện chuyển nhượng đối với dự án cũng như trình tự, thủ tục được thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản để có cơ sở triển khai thực hiện.

“Nếu không dẫn chiếu như vậy sẽ không có cơ sở pháp lý để thực hiện, tạo khoảng trống pháp lý”, đại diện Ngân hàng nhà nước nêu.

Về quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 3 Điều 25), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, tiếp thu ý kiến đại biểu QH, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 3 Điều 25 theo 2 phương án.

Phương án 1: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

Phương án 2: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư chưa được sử dụng số tiền này; khách hàng được thụ hưởng lợi tức phát sinh từ khoản tiền này. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này của từng khách hàng khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Thường trực Ủy ban Kinh tế xin kiến nghị giữ 2 phương án và lấy phiếu xin ý kiến đại biểu QH để làm cơ sở UBTVQH xem xét, quyết định về vấn đề này.

Chủ tịch QH Vương Đình Huệ cho biết, về nội dung này, khi trình dự thảo Luật, UBTVQH cũng đã biểu quyết đa số theo phương án 1.

Tuy nhiên, nếu Chính phủ vẫn đề xuất phương án 2 thì sẽ để đại biểu QH lựa chọn nhưng nêu rõ UBTVQH đề xuất phương án 1.

“Trong kinh tế thị trường, cả người mua và người bán đều không muốn để lâu. Khách hàng đã trả đến 95% số tiền rồi thì làm gì còn ai trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán do chưa có nhu cầu nhận Giấy chứng nhận ngay, nếu có cũng chỉ cá biệt. Luật quy định phổ quát, không nên điều chỉnh những cá biệt”, Chủ tịch QH nói.