Đề nghị không bắt buộc các giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch
Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình về dự án Luật tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, việc xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) (sửa đổi) nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực BĐS, hoạt động kinh doanh BĐS, đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.
Sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 để phù hợp tình hình thực tế hiện nay, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Kinh doanh BĐS với các luật khác có liên quan.
Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) gồm 10 Chương với 92 Điều. Trong đó, đáng chú ý, về kinh doanh dịch vụ BĐS, so với Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, dự thảo Luật có một số điểm sửa đổi, bổ sung như bổ sung quy định nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ BĐS; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS; các giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS.
Cùng với đó là điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn BĐS; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS; quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến dịch vụ tư vấn BĐS; phạm vi, nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS .
Đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS; thù lao của cá nhân môi giới BĐS; quyền của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS; nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS; phạm vi, nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS; nghĩa vụ của sàn giao dịch BĐS; nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS; đăng ký hoạt động của sàn giao dịch BĐS.
Tại Chương IX quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS, so với Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, các quy định về điều tiết thị trường BĐS được quy định tại Mục 1 của Chương IX là nội dung mới được quy định trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) nhằm điều tiết, bình ổn thị trường BĐS trong các trường hợp khi thị trường tăng trưởng “nóng”, “đóng băng”.
Trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của QH Vũ Hồng Thanh cho biết, về sàn giao dịch BĐS, Ủy ban Kinh tế cho rằng cần phải tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch BĐS của doanh nghiệp và người dân, đề nghị không quy định bắt buộc các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS như tại khoản 1 Điều 57 dự thảo Luật, mà chỉ quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch kinh doanh BĐS thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS.
Đồng thời, quy định chặt chẽ về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch BĐS, tạo cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch BĐS phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, uy tín, thu hút được các bên tham gia giao dịch.
Cân nhắc kỹ quy định về sàn giao dịch BĐS
Thảo luận ở tổ về dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Bộ trưởng Lê Thành Long cho biết, qua rà soát sơ bộ, ít nhất có 15 luật có liên quan đến Luật này, như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng… Do vậy, cần rà soát rất kỹ để xử lý quan hệ giữa Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và các luật có liên quan, tránh vướng mắc sau này.
Về một số nội dung cụ thể, Bộ trưởng đề nghị, về quy định liên quan đến hợp đồng trong kinh doanh BĐS tại dự thảo Luật, đạo luật quy định khái quát, cụ thể và cơ bản nhất về hợp đồng là Bộ luật Dân sự. Do đó, Bộ trưởng đề nghị, chỉ những hợp đồng mang tính chất đặc thù trong lĩnh vực này mới quy định trong Luật Kinh doanh BĐS, còn lại dẫn chiếu sang luật chung.
Cùng với đó, nên tính toán để bỏ quy định về áp dụng hợp đồng mẫu tại khoản 1, Điều 20 của dự thảo Luật, chỉ quy định những nội dung cơ bản nhất phải có trong hợp đồng để tránh gây khó khăn trong quá trình thực thi.
Bên cạnh đó, Bộ trưởng cho biết, quy định tại một số điều trong dự thảo Luật có thể mâu thuẫn với Luật Đầu tư, đề nghị rà thêm để tránh mâu thuẫn với Luật Đầu tư. Liên quan đến các thủ tục hành chính và điều kiện đầu tư kinh doanh, khoản 1, Điều 25 của dự thảo Luật quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh có nêu “có các giấy tờ pháp lý về dự án”. Bộ trưởng Lê Thành Long đề nghị quy định rất rõ các giấy tờ pháp lý bao gồm các giấy tờ gì để đảm bảo minh bạch.
Về quy định về môi giới BĐS, để đảm bảo minh bạch và dễ hiểu, rõ ràng về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khác nhau, Bộ trưởng đề nghị tách nội dung về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của cá nhân được hành nghề môi giới BĐS với các vấn đề có liên quan đến tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.
Khoản 3, Điều 77 dự thảo Luật quy định, cơ quan quản lý nhà ở và thị trường BĐS cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, cần làm rõ chủ thể cấp chứng chỉ và tính toán để quy định thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề đảm bảo phân cấp, phân quyền.
Bộ trưởng Lê Thành Long cũng đề nghị cân nhắc kỹ quy định về áp dụng pháp luật tại dự thảo Luật để tránh khả năng mâu thuẫn, chồng chéo, không thống nhất, đồng bộ. Liên quan đến quy định tại khoản 2 Điều 86, theo đó quy định Chính phủ quyết định điều tiết thị trường BĐS theo thẩm quyền, Bộ trưởng Tư pháp đề nghị mở rộng hơn vì trong một số trường hợp còn có thẩm quyền của cấp cao hơn như UBTVQH, QH.
Về chế độ công khai thông tin BĐS tại Điều 7, nhấn mạnh đây là vấn đề hết sức quan trọng, Bộ trưởng Lê Thành Long đề nghị tiếp tục hoàn thiện theo hướng có cơ chế chia sẻ thông tin liên thông giữa các chủ thể khác nhau, bao gồm cả chủ thể quản lý và thực hiện; đảm bảo cơ chế chia sẻ thông tin liên thông giữa đất đai, công chứng, chứng thực, thi hành án, đấu giá...
Cân nhắc kỹ quy định về sàn giao dịch BĐS cũng là vấn đề được Bộ trưởng nhấn mạnh. Bởi, theo các quy định tại dự thảo Luật, sàn giao dịch BĐS là một chủ thể đặc biệt, trong một số trường hợp có thẩm quyền như ra văn bản có giá trị pháp lý.
Tuy nhiên, trên thực tế, các giấy tờ có giá trị pháp lý liên quan đến giao dịch BĐS hiện quy định trong nhiều luật chuyên ngành khác nhau.
“Ví dụ, dự thảo Luật quy định giấy xác nhận giao dịch qua sàn là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước trong khi chưa đánh giá được cơ sở pháp lý, vai trò, vị trí của sàn giao dịch BĐS mà lấy làm cơ sở để tính giao dịch thuế thì cần đánh giá tác động, quy định rất kỹ”, Bộ trưởng Lê Thành Long nhấn mạnh.
