Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Cần bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng

Bảo lãnh ngân hàng làm tăng giá bán

Phân tích về việc bảo lãnh ngân hàng, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị xem xét bỏ quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” vì có một số bất cập, hạn chế và làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, sau 7 năm thực hiện quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế, như làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng (khoảng 2% giá bán nhà); chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao. Phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành, do đó sẽ làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu.

“Hiệp hội nhận thấy, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do vậy, rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư số 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và UBND cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng”, đại diện HoREA kiến nghị.

Luật sư Trần Đình Đức – Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh góp ý, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn còn lỗ hỏng, không khả thi. Thứ nhất, lỗ hỏng trong bán nhà ở hình thành khi chưa đủ điều kiện. Thực tế, nhiều chủ đầu tư né việc đặt cọc mà lách bằng cách mở rộng việc nhận tiền như “tiền thành ý”, “tiền giữ chỗ”, “tiền quan tâm mua”… Dự thảo Luật cần mở rộng bằng các hình thức nhận tiền khi chưa đủ điều kiện thì sẽ chặt chẽ hơn.

Thứ hai, khi chuyển nhượng dự án, thủ tục phê duyệt chuyển nhượng dự án rất chặt chẽ nhưng thực tế vẫn có những cách để lách chuyển nhượng dự án mà cách phổ biến nhất là chuyển nhượng cổ phần. Dự thảo Luật nên cân nhắc trong chuyển nhượng cổ phần bởi nếu chuyển nhượng cổ phần mà làm thay đổi kiểm soát dự án, thay đổi cổ đông lớn thì cũng phải làm thủ tục chuyển nhượng dự án.

Lỗ hỏng nữa là việc sử dụng tiền thu trong bán nhà ở hình thành trong tương lai để phát triển dự án nhưng lại không có quy định buộc chủ đầu tư đưa tiền này vào tải khoản phong tỏa tại ngân hàng để kiểm soát.

Bên cạnh đó vẫn còn việc không khả thi đó là bảo lãnh ngân hàng làm tăng chi phí cho doanh nghiệp và thực tế đến nay gần như không phát huy hiệu quả từ việc này.

4 nhóm chính sách trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Bộ Xây dựng thể chế hóa qua 04 nhóm chính sách trong 11 Chương với 93 Điều. Trong đó tập trung 4 nhóm chính sách đó là: chính sách về kinh doanh bất động sản; chính sách về kinh doanh dịch vụ bất động sản; chính sách về điều tiết thị trường bất động sản phát triển ổn định lành mạnh; chính sách quản lý Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trong quá trình xây dựng dự thảo Luật, Bộ Xây dựng đã tổ chức nhiều hội nghị, hội thảo, lắng nghe ý kiến góp ý của các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, người dân.

Ban soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu tối đa các ý kiến góp ý của các chuyên gia, doanh nghiệp để hoàn thiện dự thảo luật theo hướng: thể chế hóa các chủ trương, chỉ đạo của Đảng, Quốc hội, Chính phủ; rà soát, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật đảm bảo phù hợp với Hiến pháp, thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành; quy định rõ hơn các chế tài, đảm bảo phù hợp điều kiện thực tiễn Việt Nam; điều tiết được hoạt động của các chủ thể liên quan đến kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, Bộ trưởng cũng trình bày rõ hơn một số nội dung liên quan phạm vi điều chỉnh với mong muốn bao quát hết hoạt động kinh doanh bất động sản, các loại hình bất động sản theo tinh thần hài hòa lợi ích Nhà nước, lợi ích doanh nghiệp và lợi ích người dân. Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị mong muốn trong thời gian tới, các chuyên gia, nhà khoa học tiếp tục có ý kiến đóng góp để Ban soạn thảo sớm hoàn thiện dự án Luật theo đúng kế hoạch đã đề ra.

Trong đó sẽ tập trung hoàn thiện các chính sách liên quan đến mô hình, hoạt động, giao dịch bất động sản qua sàn; mô hình, hoạt động môi giới bất động sản; nguyên tắc, phương pháp, thẩm quyền điều tiết thị trường; xây dựng và công bố công khai thông tin về thị trường bất động sản…

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang tích cực, chủ động nghiên cứu xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ xem xét và trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023) và thông qua tại kỳ họp thứ 6 (năm 2023) theo đúng Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội.