Quy định chặt chẽ hơn việc phát triển, quản lý nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ

Khắc phục hạn chế trong phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ

Trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của QH Hoàng Thanh Tùng cho biết, về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, một số ý kiến đề nghị quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, trách nhiệm di dời người dân ra khỏi nhà chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ; nghiên cứu cải tiến trình tự, thủ tục đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để tránh trùng lặp, rút ngắn thời gian, tăng cường thu hút đầu tư.

Ủy ban Thường vụ (UBTV) QH tiếp thu ý kiến đại biểu QH để bổ sung 01 mục (Mục 5 Chương V) gồm các điều 73, 74 và 75 quy định cụ thể về việc di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư.

Về đề nghị nghiên cứu cải tiến trình tự, thủ tục đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, UBTVQH xin tiếp thu ý kiến đại biểu QH và chỉnh lý lại các điều 67, 68 và 69 của dự thảo Luật theo hướng đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của UBND cấp tỉnh thì hồ sơ, trình tự, thủ tục thực hiện theo Luật Nhà ở mà không phải thực hiện theo Luật Đầu tư.

Trường hợp dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì hồ sơ thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư; quy định một số nội dung đặc thù trong thủ tục đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.

Một số ý kiến đề nghị cần dự liệu phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khả thi hơn trong giai đoạn nhiều năm tới khi các nhà chung cư hiện đại, mới xây dựng trong thời gian gần đây đều đã xây tối đa hệ số cao tầng, sau này khi cải tạo, xây dựng lại không thể nâng chiều cao thêm nữa và dự án không đủ hấp dẫn nhà đầu tư nếu phải thực hiện cơ chế bồi thường với hệ số K như hiện nay.

UBTVQH nhận thấy ý kiến đại biểu QH là xác đáng vì trong giai đoạn tiếp theo, các đô thị lớn sẽ ngày càng phải đối mặt với áp lực cải tạo các chung cư cũ ở nội đô đã xây tối đa chiều cao được phép xây dựng và không thể gia tăng được mật độ dân cư thêm nữa, do đó, các nhà đầu tư không còn động lực để thực hiện các dự án này, đồng thời, Nhà nước cũng không có đủ nguồn lực để đầu tư xây dựng lại.

Để bảo đảm tính khả thi, hài hòa giữa lợi ích của chủ sở hữu nhà chung cư, Nhà nước và nhà đầu tư, đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị, UBTVQH tiếp thu ý kiến đại biểu QH và chỉnh lý lại các điều 70, 71 và 72 của dự thảo Luật theo hướng, đối với các chung cư cũ, xây dựng trước năm 1994 thì tiếp tục kế thừa quy định của pháp luật nhà ở hiện hành về việc áp dụng hệ số K bồi thường căn hộ.

Đối với các chung cư mới, xây dựng sau năm 1994 mà thuộc diện xây dựng lại do vẫn phù hợp với quy hoạch thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư và được nộp kinh phí này theo tiến độ thực hiện dự án hoặc sau khi bàn giao căn hộ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, nếu không đóng góp kinh phí thì được bồi thường quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở còn lại (nếu có) theo quy định của Chính phủ.

Về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân (Điều 57), nhiều ý kiến đề nghị cần quy định chặt chẽ hơn việc phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân, nhất là các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy, chữa cháy; không cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ và căn hộ loại này chỉ được cho thuê, công tác quản lý vận hành do chủ nhà ở chịu trách nhiệm.

Để khắc phục các tồn tại, hạn chế trong phát triển, quản lý, sử dụng loại hình nhà ở này thời gian qua, trên cơ sở tiếp thu ý kiến đại biểu QH, ý kiến của Chính phủ tại Báo cáo số 529/BC-CP ngày 10/10/2023, UBTVQH đề nghị chỉnh lý lại Điều 57 chặt chẽ hơn.

Theo đó, đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân, nếu có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng yêu cầu về quy chuẩn xây dựng theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy. Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở từ 2 tầng trở lên để bán, cho thuê mua căn hộ, từ 2 tầng và quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê đều phải lập dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Hai phương án về chủ đầu tư nhà lưu trú công nhân

Về quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp (khoản 4 Điều 80), do vấn đề này còn ý kiến khác nhau, UBTVQH báo cáo 2 phương án.

Phương án 1, tiếp thu ý kiến của Chính phủ và Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam theo hướng quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư dự án nhà ở xã hội để cho thuê để vừa bổ sung nguồn lực đầu tư dự án nhà ở xã hội, góp phần cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp, thu hút người lao động tham gia tổ chức Công đoàn, vừa giới hạn phạm vi thực hiện (không bao gồm nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp) để nâng cao tính khả thi.

Phương án 2, chưa quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở (sửa đổi) vì đây là vấn đề mới, quá trình thí điểm thời gian qua còn nhiều vướng mắc, chưa đủ độ “chín” để quy định trong Luật. Đề nghị Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam xây dựng Đề án báo cáo Quốc hội xem xét, quyết định cho thực hiện thí điểm chính sách Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trong một thời hạn nhất định, nếu phát huy hiệu quả mới quy định trong Luật.

“Đa số ý kiến UBTVQH tán thành Phương án 1”, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết.