Quyền lợi của người mua nhà sẽ ra sao nếu Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh Lê Thanh Thản bị kết tội ‘Lừa dối khách hàng’?

VKSND TP Hà Nội vừa ra thông báo về việc truy tố bị can Lê Thanh Thản (Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh) ra trước TAND TP Hà Nội để xét xử về tội "Lừa dối khách hàng" theo điểm d (khoản 2, Điều 198, BLHS 2015).

Các bị can Nguyễn Duy Uyển, Bùi Văn Bằng, Đỗ văn Hưng, Mai Quang Bài, Vương Đăng Quân và Nguyễn Văn Nam bị truy tố về tội "Thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng" được quy định tại khoản 2 (Điều 285, BLHS 1999).

Theo kết luận điều tra, Dự án CT6 Kiến Hưng đã được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 trên diện tích đất do Công ty Bemes quản lý sử dụng khi sát nhập vào Hà Nội.

Sau khi mua lại Công ty Bemes, lợi dụng chính sách, quy định đơn giản hóa thủ tục hành chính của Nhà nước đối với các dự án khu đô thị, khu nhà ở, ông Lê Thanh Thản đã tổ chức triển khai xây dựng rất nhanh công trình CT6 Kiến Hưng, vi phạm đặc biệt nghiêm trọng quy hoạch xây dựng chi tiết phê duyệt.

Dù không được cấp có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết nhưng ông Thản vẫn tiếp tục chỉ đạo xây dựng công trình CT6 Kiến Hưng không theo quy hoạch, bán toàn bộ căn hộ được tạo lập trái pháp luật, thu lời bất chính.

Quá trình điều tra xác định, tổng số căn hộ dự án là 1.620 căn, trong đó 934 căn đã được Sở TN&MT Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hơn 500 căn hộ không được sở TN&MT Hà Nội cấp sổ đỏ.

Hiện các căn hộ được ông Lê Thanh Thản tổ chức xây dựng bất hợp pháp, không đúng quy hoạch được duyệt, đã được bán, bàn giao cho khách hàng về sinh sống nhưng đến nay có hơn 500 khách hàng mua căn hộ không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

Phân tích về vụ án này, Tiến sĩ, luật sư Đặng Văn Cường- Trưởng văn phòng luật sư Chính Pháp nhận định, nếu bị kết tội ông Lê Thanh Thản có thể đối diện mức án 5 năm tù giam. Số tiền thu lợi bất chính sẽ trả cho người bị hại hoặc sung vào công quỹ nhà nước theo nguyên tắc xử lý vật chứng trong vụ án hình sự.

Dưới góc độ pháp lý thì hợp đồng mua bán nhà ở là giao dịch dân sự và chỉ có thể được pháp luật công nhận nếu như ngôi nhà (căn hộ) đó được tạo lập hợp pháp, phù hợp với quy hoạch, đủ điều kiện tham gia giao dịch; các bên chủ thể có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, được quyền tham gia giao dịch. Nếu tòa nhà, căn hộ được tạo lập bất hợp pháp, không đủ điều kiện tham gia giao dịch về nhà ở hoặc một bên bị lừa dối, bị nhầm lẫn khi tham gia giao dịch... thì đó là những trong những trường hợp khiến cho giao dịch dân sự vô hiệu.

Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không đủ điều kiện có hiệu lực pháp luật thì sẽ được xác định là hợp đồng vô hiệu, bên mua có quyền đòi lại tiền và trả lại nhà, nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Về nguyên tắc, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trong vụ án hình sự này có thể tòa án sẽ giải quyết cả vấn đề dân sự, đó là xem xét tính hợp pháp của các hợp đồng mua bán nhà mà công ty của ông Lê Thanh Thản đã ký kết với các khách hàng nhằm xác định hợp đồng này có hiệu lực pháp luật hay không. Trong trường hợp kết quả giải quyết vụ án cho thấy, các căn hộ đã vi phạm quy hoạch chi tiết, không được phép xây dựng, chưa đủ điều kiện để tham gia giao dịch về nhà ở, có yếu tố lừa dối khách hàng do bên bán nhà đưa ra thông tin sai sự thật. Từ đó, khiến khách hàng nhầm lẫn mới ký kết hợp đồng mua bán nhà ở thì tòa án có thể tuyên bố các hợp đồng mua bán này bị vô hiệu theo quy định của pháp luật và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là các bên nhận của nhau thứ gì phải trả, bên nào có lỗi, gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Khi tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì bên mua nhà có quyền yêu cầu đòi doanh nghiệp này phải trả lại toàn bộ số tiền đã nộp, nếu giá trị căn hộ tăng lên so với thời điểm mua thì đây là thiệt hại của khách hàng, khách hàng có quyền yêu cầu doanh nghiệp này phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật khi giao dịch dân sự vô hiệu.

Việc tính toán số tiền thu lợi bất chính sẽ được tính trên tổng số tiền thu được trừ các chi phí hợp lý, hợp pháp. Trường hợp hoàn trả theo nghĩa vụ dân sự thì các chi phí hợp lý, hợp pháp sẽ không được tính, bên bán căn hộ sẽ phải trả lại toàn bộ số tiền đã nhận và còn phải bồi thường thiệt hại nếu như giá trị căn hộ đã tăng lên theo giá cả thị trường. Người mua nhà sẽ được nhận toàn bộ số tiền đã nộp cho doanh nghiệp này và có quyền yêu cầu doanh nghiệp này phải bồi thường thiệt hại là số tiền chênh lệch giữa giá nhà thực tế hiện nay so với giá trị căn hộ đã mua trước đó.

Luật sư Cường phân tích: "Việc chứng minh hành vi lừa dối trong vụ án này không khó khi cơ quan tiến hành tố tụng xem xét hồ sơ pháp lý của dự án. Việc xây dựng căn hộ chung cư thì phải trên cơ sở hồ sơ dự án, quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt. Căn hộ, tòa nhà phải có giấy phép xây dựng, khi bán căn hộ phải được sự cho phép của Sở Xây dựng bằng văn bản.

Nếu kết quả điều tra cho thấy các căn hộ này không được phép xây dựng hoặc việc xây dựng không đúng quy hoạch chi tiết; khi bán căn hộ không được cơ quan có thẩm quyền cho phép nhưng doanh nghiệp vẫn đưa ra thông tin sai sự thật để khách hàng nộp tiền thì đây là hành vi lừa dối khách hàng".

Điều 198. Tội lừa dối khách hàng

1. Người nào trong việc mua, bán hàng hóa hoặc cung cấp dịch vụ mà cân, đong, đo, đếm, tính gian hàng hóa, dịch vụ hoặc dùng thủ đoạn gian dối khác thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cảnh cáo, phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

b) Thu lợi bất chính từ 5.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 05 năm:

.................

d) Thu lợi bất chính 50.000.000 đồng trở lên.