Bất an bất động sản chung cư

Mới đây, khi trình Chính phủ hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay. Tại Tờ trình số 53 ngày 28/3/2022, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án liên quan tới quyền sở hữu nhà ở chung cư và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào chương trình xây dựng luật của Quốc hội trong năm 2023.

Theo đó, phương án thứ nhất là bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Phương án thứ hai là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng tòa chung cư theo quy định của Luật Đất đai.

Giải thích về đề xuất này, Bộ Xây dựng cho rằng theo quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Như vậy, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn không có nghĩa chung cư chỉ có thời hạn từ 50-70 năm mà có thể dài hơn là 80 năm, 90 năm…, tùy vào chất lượng công trình.

Trường hợp áp dụng phương án cấp sổ hồng có thời hạn thì sau khi các chung cư hết hạn, cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư. Nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ tiếp tục gia hạn thời gian sử dụng căn hộ, không có chuyện “đuổi” người dân ra khỏi căn hộ. Người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư…

Còn nếu công trình không còn bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại. Người dân đang có sở hữu nhà chung cư (như chủ sở hữu cũ hoặc người mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế…) phải xây dựng lại vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác.

Tuy Bộ Xây dựng giải thích mục đích của đề xuất là hướng đến sự tích cực, có lợi cho người dân và cộng đồng, nhưng không ít người dân đang sinh sống tại các căn hộ chung cư, người dự định mua căn hộ chung cư cũng như các doanh nghiệp bất động sản chuyên đầu tư phân khúc nhà chung cư vẫn băn khoăn trước những ảnh hưởng của đề xuất này.

Ở góc nhìn chuyên gia, theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT, các nhà quản lý cho rằng, đây là giải pháp tốt nhất để cải tạo nhà chung cư xuống cấp, vì mấy chục năm qua, vấn đề này mới thực hiện được một phần rất nhỏ. Điển hình như Hà Nội có gần 1.600 chung cư cũ xây dựng từ những năm 1960 - 1999, nhưng đến nay chỉ có 19 khu chung cư được cải tạo xây mới (đạt 1,2%). Nhưng thực tế, vấn đề phức tạp của nhà chung cư ở Việt Nam là do phương thức quản lý gây ra, không liên quan nhiều đến thời hạn sử dụng đất. Nhất là trong quy định về trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, phải có sự đồng thuận 100% hộ dân.

“Trên thế giới, nhiều nước giải quyết việc sửa chữa chung cư cũ bằng cách 2/3 hộ dân đồng ý là được phê duyệt. Còn chờ đồng thuận 100% thì đây là cách tự mua dây buộc mình”, ông Võ nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, GS Đặng Hùng Võ nhận định: Đề xuất của Bộ Xây dựng chưa phù hợp với phong tục, tập quán, lối sống hiện nay của người dân Việt Nam. Vì ở nước ta, mỗi một hộ gia đình được coi là một tế bào của xã hội, cấu trúc của xã hội. Do đó, mỗi cá nhân trong đó liên quan tới nhau và liên quan tới mái ấm của mỗi gia đình, ảnh hưởng tới hạnh phúc của người dân.

“Trong khi, đối với các nước đang phát triển, từng cá nhân là tế bào của xã hội, mỗi một cá nhân tự quyết định cuộc đời của mình, không phụ thuộc. Văn hoá Âu - Mỹ khác Việt Nam. Hiện, nhiều nước quy định thời hạn của chung cư không phải họ lo ngại chuyện sửa chữa, vì họ làm điều đó rất tốt. Mà để họ thu tiền thuế từ đất”, ông Võ thông tin.

Và nếu đề xuất này được phê duyệt thì chung cư sẽ xuống giá trầm trọng và giá đất nền sẽ tăng chóng mặt. Người dân sẽ sẵn sàng tìm mọi cách mua nhà mặt đất chứ không mặn mà với việc mua chung cư.

Trong khi, chiến lược của Chính phủ là nhà chung cư sẽ chiếm 80% nguồn cung nhà ở hiện nay. Việc thay đổi định hướng, chiến lược là bài toán xây dựng lâu dài của Quốc hội, Chính phủ, chứ không phải chỉ một sớm, một chiều. Do đó, việc quy định thời hạn của chung cư cần được xem xét kỹ lưỡng.

Đề xuất chung cư sở hữu 50-70 năm của Bộ Xây dựng cũng được luật sư Bùi Minh Đăng (Văn phòng Luật sư Minh Đăng và Cộng sự) bày tỏ, nên lấy ý kiến người dân một cách rộng rãi. Nếu được đa số người dân ủng hộ thì mới áp dụng vào thực tiễn.