Chính sách TOD của TP Hồ Chí Minh: Bước chuyển tiệm cận chuẩn mực đô thị hiện đại thế giới

Tái cấu trúc toàn diện không gian kinh tế, xã hội

TP Hồ Chí Minh vừa thông qua hàng loạt quyết sách mang tính nền tảng cho sự phát triển, trong đó trọng tâm là nhóm nghị quyết cụ thể hóa Luật Phát triển đô thị. Nổi bật nhất trong chuỗi thể chế mới này là khung TOD và hệ thống đường sắt địa phương.

Đánh giá về bước đi này, TS Nguyễn Lê Duy Lai (ĐH Bách khoa TP Hồ Chí Minh) cho rằng, đây không đơn thuần là việc mở rộng mạng lưới giao thông hay xây dựng các tuyến metro, mà chính là một cuộc tái cấu trúc toàn diện không gian kinh tế - xã hội. Chính sách TOD của TP đang thể hiện tư duy quản trị đô thị vượt trội và tiến rất gần đến các chuẩn mực phát triển hiện đại của những siêu đô thị hàng đầu thế giới như Tokyo, Singapore hay Hồng Kông (Trung Quốc).

Phân tích sâu hơn về mặt thể chế, TS Nguyễn Lê Duy Lai nhận định, sự tiệm cận với chuẩn mực quốc tế trước hết thể hiện ở bước chuyển mình mạnh mẽ từ các cơ chế thí điểm rời rạc sang một hành lang pháp lý ổn định. Chính sách TOD tại TP nay đã được tích hợp trực tiếp vào hệ thống luật pháp quốc gia và quy định hóa bằng các tiêu chí kỹ thuật rõ ràng. Ranh giới khu vực TOD được xác định trong bán kính tối đa 1.000 mét tính từ tâm nhà ga hoặc đề-pô, tương ứng với khoảng cách 10 đến 15 phút đi bộ - một bán kính chuẩn mực được quốc tế công nhận để khuyến khích thói quen đi bộ của cư dân. Bên cạnh đó, việc cho phép bỏ thủ tục lập và thẩm định nhiệm vụ quy hoạch đối với khu vực TOD là bước đột phá hành chính quan trọng, giúp rút ngắn tối đa thời gian chuẩn bị và triển khai dự án, giải quyết tận gốc “điểm nghẽn” về tiến độ vốn đã tồn tại nhiều năm.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Hiển (Trường ĐH Công nghệ Kỹ thuật TP Hồ Chí Minh) cho biết thêm, mô hình “nén đô thị thông minh” cũng là chuẩn mực cốt lõi nhằm tối ưu hóa giá trị tài nguyên đất đai thay vì phát triển vết dầu loang. Khung chính sách mới của TP cho phép gia tăng hệ số sử dụng đất gộp lên tối đa 1,5 lần so với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia tại các khu vực hỗn hợp, thương mại - dịch vụ và nhà ở quanh ga. Đi đôi với việc gia tăng mật độ là tư duy phát triển không gian ba chiều liên hoàn, kết nối chặt chẽ giữa tầng ngầm nhà ga, tầng mặt đất và các công trình trên cao.

Đáng chú ý, các chuyên gia đánh giá cao việc TP áp dụng giải pháp quy đổi sáng tạo khi tính 50% diện tích cây xanh trên mái công trình vào chỉ tiêu cây xanh công cộng, đồng thời cho phép giảm tối đa 50% chỉ tiêu bãi đỗ xe cá nhân. Quyết sách này giải phóng diện tích mặt đất để ưu tiên phát triển mảng xanh, quảng trường ga, lối đi bộ có mái che và làn đường dành riêng cho xe đạp, biến khu vực quanh ga thành những không gian sống xanh và thân thiện với con người.

Về khía cạnh kinh tế đô thị, cơ chế tài chính khép kín chính là trọng tâm giúp mô hình TOD vận hành bền vững. Bài học thành công từ mô hình “Rail plus Property” của Hồng Kông (Trung Quốc) hay Tokyo cho thấy việc khai thác giá trị gia tăng từ đất đai xung quanh nhà ga chính là nguồn vốn dào dạt nhất để nuôi hệ thống giao thông công cộng. TP đã hiện thực hóa chuẩn mực này khi được áp dụng cơ chế giữ lại 100% số tiền thu được từ khai thác quỹ đất khu vực TOD để ưu tiên tái đầu tư trực tiếp cho hệ thống đường sắt và hạ tầng giao thông kết nối. Đất đai tăng giá nhờ có metro và chính nguồn thu từ giá trị tăng thêm đó lại quay trở lại tài trợ cho các tuyến đường sắt tiếp theo, tạo nên một vòng tuần hoàn tài chính đô thị tự cân đối và giảm bớt gánh nặng cho ngân sách nhà nước.

Kỳ vọng giải quyết triệt để “bài toán” giao thông đô thị

Theo góc nhìn của hai chuyên gia, những định hướng chiến lược này không nằm trên giấy mà đang được TP quyết liệt hiện thực hóa trên từng tọa độ cụ thể. Điển hình là việc triển khai 5 khu vực TOD dọc tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương với tổng diện tích gần 940ha bao gồm 10 nhà ga và đề-pô Tham Lương, hay việc phê duyệt ranh giới TOD cho Tổ hợp ga Thủ Thiêm và chuẩn bị mặt bằng cho tuyến đường sắt Bến Thành - Cần Giờ.

Dù vậy, TS Nguyễn Văn Hiển lưu ý rằng, từ việc ban hành khung chính sách cho đến khi mô hình TOD vận hành thành công trong thực tiễn là một quãng đường đòi hỏi năng lực quản trị hạ tầng vô cùng nghiêm ngặt. Để chính sách phát huy tối đa hiệu quả, quá trình thực thi cần đặc biệt chú trọng đến các yếu tố then chốt. Trước hết là việc kiểm soát chặt chẽ sức chịu tải của hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Dù chính sách cho phép gia tăng hệ số sử dụng đất và giảm chỉ tiêu bãi đỗ xe, quy mô dân số và diện tích sàn phát triển tại khu vực quanh ga bắt buộc phải luôn phù hợp với khả năng đáp ứng thực tế của hệ thống cấp thoát nước, xử lý rác thải, y tế và giáo dục, tránh nguy cơ gây quá tải cục bộ.

Bên cạnh đó, sự thành bại của mô hình TOD phụ thuộc rất lớn vào hạ tầng kết nối chặng cuối. TP cần ưu tiên phát triển mạng lưới lối đi bộ có mái che, làn đường xe đạp và hệ thống xe buýt gom để người dân tiếp cận nhà ga một cách an toàn, nhanh chóng. Quá trình thu hồi đất, đấu giá và khai thác giá trị gia tăng từ quỹ đất quanh ga cũng đòi hỏi sự công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân bị ảnh hưởng thông qua các chính sách tái định cư thỏa đáng... Đồng thời, việc quy hoạch khu vực TOD phải giữ được tính kế thừa pháp lý đối với các dự án đã phê duyệt, bảo tồn di sản kiến trúc lịch sử, kết nối đồng bộ không gian ngầm với không gian trên cao và nâng cao năng lực phối hợp liên ngành trên nền tảng dữ liệu chia sẻ chung.

Theo TS Nguyễn Lê Duy Lai, bộ chính sách TOD của TP đã thể hiện sự hội tụ đầy đủ các trụ cột phát triển đô thị bền vững: Thể chế minh bạch, quy hoạch không gian 3D hiện đại, giao thông xanh và tài chính khép kín. Bắt đầu từ việc lấy con người làm trung tâm, tối ưu hóa nguồn lực hạ tầng và kiểm soát chặt chẽ quá trình thực thi, chính sách này không chỉ mở ra con đường giải quyết triệt để “bài toán” giao thông đô thị mà còn tạo lập nền tảng vững chắc để TP bứt phá trở thành một siêu đô thị văn minh, hiện đại, ngang tầm với các trung tâm lớn trong khu vực và trên thế giới.