Đa dạng nguồn vốn bất động sản

Doanh nghiệp cạn vốn?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, các doanh nghiệp (DN) xây dựng đại đa số là DN vừa và nhỏ, quy mô vốn hạn hẹp, khi thực hiện các hợp đồng xây dựng phần lớn chỉ được tạm ứng 10-15% giá trị hợp đồng nên khi triển khai thực hiện phải sử dụng vốn tín dụng ngân hàng để mua vật tư, trả lương nhân công.

Vẫn theo ông Hiệp, tín dụng cho các DN xây dựng lại hoàn toàn chưa được ưu tiên như cho DN sản xuất, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay nhiều ngân hàng bị siết room tín dụng nên tín dụng cho DN xây dựng cũng bị hạn chế và mặt bằng lãi suất còn cao. Do đó nên có hướng dẫn bổ sung những ưu tiên hợp lý cho tín dụng xây dựng, đặc biệt là các dự án trọng điểm theo quan điểm hỗ trợ cho sản xuất.

Trong khi đó theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng về việc không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cần bảo đảm tăng cường giám sát, không buông lỏng thị trường nhà đất, làm thế nào để các DN BĐS tiếp cận được tín dụng một cách thuận lợi hơn.

Ở một kênh khác cũng cung cấp nguồn vốn cho DN BĐS là kênh trái phiếu DN đang bị siết lại vì các nội dung dự thảo sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu DN riêng lẻ.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa- thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, từ nay đến cuối năm có khoảng 112 nghìn tỷ trái phiếu đáo hạn. Trong số 1,4 triệu tỷ dư nợ trái phiếu thì có 700-800 nghìn tỷ là của DN BĐS .

Sự chững lại đáng lo ngại của thị trường trái phiếu DN BĐS làm cho nhiều dự án không được tiếp tục triển khai, nhiều DN không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn. "Nói cách khác, một bộ phận DN BĐS có thể đối diện nguy cơ vỡ nợ " - ông Nghĩa lo ngại.

Còn theo tính toán của TS Cấn Văn Lực- thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, hiện có khoảng 30 - 40% các DN BĐS, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Ông Nguyễn Trọng Điều - Chủ tịch Hội Doanh nhân tư nhân Việt Nam cũng cho rằng, hiện nay, thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, xu hướng DN nợ đọng với kỳ hạn ngày càng dài, tốc độ triển khai dự án chậm và áp lực lãi vay ngày càng lớn. Việc hầu hết các kênh dẫn vốn cho DN BĐS hiện nay bao gồm vay ngân hàng, phát hành trái phiếu… gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022 đã tạo áp lực lớn lên các DN xây dựng và BĐS.

Chủ động xây dựng phương án vốn

Trong bối cảnh vốn tín dụng của ngân hàng chảy vào BĐS bị hạn chế, vốn huy động trái phiếu cũng bị siết, DN liên quan đến BĐS đang trở nên khó khăn. Và cách nào để giải quyết vấn đề này?

Giới chuyên gia cho rằng DN nên chủ động xây dựng và cải thiện hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn là giải pháp căn cơ hướng đến một chiến lược vốn tối ưu thay vì khi có nhu cầu huy động vốn mới thực hiện. Cùng với đó, cần đẩy mạnh áp dụng xếp hạng tín nhiệm. Việc đẩy mạnh xếp hạng tín nhiệm sẽ giúp không chỉ nhà đầu tư cá nhân mà còn giúp các ngân hàng thương mại trong việc tham chiếu lựa chọn, đánh giá và cho vay tín dụng phù hợp với rủi ro và chỉ đạo của NHNN; giúp “đồng bộ hóa” thông tin về chất lượng tín dụng trái phiếu và tín dụng ngân hàng và qua đó hỗ trợ công tác giám sát rủi ro vỡ nợ chéo của cả thị trường tín dụng nói chung.

Số liệu của NHNN cho thấy, tính đến 30/6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, cao hơn so với mức 9,35% tăng trưởng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, tín dụng đối với BĐS kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67%. Thứ hai là vốn tư nhân (vốn góp) với khoảng 60.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 20% tổng số vốn đăng ký của các DN BĐS thành lập mới trong 7 tháng đầu năm 2022). Thứ ba là vốn FDI với hơn 3,21 tỷ USD tính đến ngày 20/7. Cuối cùng là trái phiếu DN BĐS với khoảng 45.000 tỷ đồng, giảm 40% so với cùng kỳ năm trước), chiếm khoảng 22% tổng lượng phát hành 7 tháng qua. Ngoài ra còn có nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần), nguồn vốn từ ngân sách nhà nước như vốn mồi, vốn ưu đãi/giảm thuế, vốn từ chương trình phục hồi…

Theo ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, thời gian tới, hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường BĐS cần phân biệt rõ hơn về BĐS phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển. Như vậy, sẽ tránh được sự phát triển quá nóng gây “bong bóng” trên thị trường BĐS. Muốn vậy, cần phát triển thị trường tài chính theo hướng hài hòa thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Đẩy mạnh phát triển thị trường vốn sẽ tạo điều kiện cho DN BĐS huy động nguồn vốn dài hạn. Tuy nhiên, việc huy động vốn cũng luôn phải đặt trong hành lang pháp lý phù hợp; đồng thời, cần phát triển thêm các công cụ tài chính mới phát sinh trong thị trường để phù hợp với thực tiễn.