Đa dạng nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Có thể đối diện nguy cơ vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp

Tại Tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản (BĐS): Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” tổ chức mới đây, PGS.TS. Nguyễn Trọng Điều, Chủ tịch Hội Doanh nhân tư nhân Việt Nam đã báo động về tình trạng tồn kho BĐS. Theo đó, số ngày tồn kho bình quân theo thống kê của các công ty BĐS niêm yết đã chạm ngưỡng 1.500 ngày, tức phải trên 4 năm mới tiêu thụ hết. Con số này đã tăng mạnh so với cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi so với giai đoạn 2019 - 2020.

“Thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, xu hướng doanh nghiệp (DN) nợ đọng với kỳ hạn ngày càng dài, tốc độ triển khai dự án chậm, quay vòng tiền chậm, lãi và áp lực lãi vay ngày càng lớn. Trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho DN BĐS hiện nay bao gồm vay ngân hàng, phát hành trái phiếu… gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022 đã tạo áp lực lớn lên các DN xây dựng và BĐS”, PGS.TS. Nguyễn Trọng Điều nêu thực trạng.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ quốc gia nhận định, Việt Nam đang có vấn đề nghiêm trọng là dòng vốn cho BĐS đang bị đình trệ. Theo chuyên gia này, đối với DN BĐS, vốn trái phiếu DN (TPDN) rất quan trọng (nguồn vốn trung và dài hạn), thế nhưng nguồn vốn TPDN BĐS lại đang khá trầm lắng, đặc biệt là tháng 7 và tháng 8 đi xuống vô cùng nghiêm trọng.

Đáng ngại, ông Nghĩa cho biết, theo tính toán của ông, từ nay đến cuối năm có khoảng 112 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, chưa nói những năm sau. Trong số 1,4 triệu tỷ đồng dư nợ trái phiếu thì có 700 - 800 nghìn tỷ đồng là của DN BĐS. “Sự chững lại đáng lo ngại của thị trường TPDN BĐS khiến cho nhiều dự án không được tiếp tục triển khai, nhiều DN không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn. Nói cách khác, một bộ phận lớn DN BĐS có thể đối diện nguy cơ vỡ nợ TPDN” - TS Lê Xuân Nghĩa nhận định.

kênh dẫn vốn cho bất động sản

TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia nhấn mạnh, ít nhất có 6 kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS: Thứ nhất, ngân sách nhà nước (như vốn mồi, vốn ưu đãi/giảm thuế, vốn từ chương trình phục hồi,…); Thứ hai, nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần…); Thứ ba, huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, từ các nền tảng công nghệ...); Thứ tư, nguốn vốn từ đối tác (trả chậm, tín dụng thương mại…); Thứ năm, nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh; cho thuê tài chính); và Thứ sáu, vốn tự có.

Theo tính toán của chuyên gia này, từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700.000 – 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Do vậy, đối với DN BĐS, quan trọng nhất là phải đa dạng hóa nguồn vốn. Cụ thể, ngoài tín dụng, DN cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ ủy thác BĐS, thuê tài chính…). Bên cạnh đó, các DN phải hoàn thiện mình, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp hơn, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết,… Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, quan tâm quản lý rủi ro tài chính (lãi suất, tỷ giá, dòng tiền…).

Đối với cơ quan quản lý, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng; thị trường cổ phiếu và TPDN… Do vậy, Nhà nước cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; Kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được các cơ hội mới; nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, quan tâm rủi ro hệ thống tài chính; chú trọng điều tiết cung – cầu BĐS; Sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua. Đồng thời tiếp tục kiểm soát tình trạng sốt BĐS đất nền, đầu cơ, thao túng giá…; đẩy nhanh đầu tư công, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân…

Đặc biệt, cần hoàn thiện thể chế theo hướng: Sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐCP về chào bán giao dịch TPDN riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán TPDN ra thị trường quốc tế và Nghị định 156/2020/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trọng lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán; rà soát Luật Chứng khoán, Luật DN (nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp…); quy định cần thiết có xếp hạng tín nhiệm; Quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp; phân nhóm TPDN. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt: quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS, Cơ quan tái tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS… Có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp (cần minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập hợp lý…); thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS.

TS Cấn Văn Lực đặc biệt lưu ý, Nhà nước nên nghiêm túc suy nghĩ về việc có một định chế tài chính riêng về phát triển nhà ở như Quỹ phát triển nhà ở, Ngân hàng tiết kiệm nhà ở hoặc Quỹ tiết kiệm nhà ở,… Bởi không thể yêu cầu các ngân hàng thương mại cho vay ưu đãi nhà ở xã hội mà phải có một quỹ đảm nhận việc này.

(Nguồn: Báo in Pháp luật Việt Nam số 241 ra ngày 29/8/2022)