Đánh thuế bất động sản: Tạo cơ hội để người dân tiếp cận nhà ở

Đảm bảo công bằng xã hội

Không phải đến bây giờ, việc xây dựng Luật Thuế tài sản (đánh vào nhà đất dân dụng) mới được đề cập. Trong 10 năm qua, Bộ Tài chính đã nhiều lần nghiên cứu sắc thuế này. Thậm chí, năm 2018, Dự thảo Luật Thuế tài sản đã được hoàn thiện, nhưng chưa được đưa vào chương trình xây dựng luật của Quốc hội bởi có nhiều ý kiến phản đối. Và ở thời điểm hiện tại, việc đánh thuế tài sản bất động sản tiếp tục nhận được sự quan tâm của dư luận xã hội.

Giới chuyên gia cho rằng, bất kỳ luật thuế nào muốn xây dựng cũng cần đặt tiêu chí đảm bảo công bằng xã hội lên hàng đầu. Xây dựng thuế tài sản ngoài mục tiêu ổn định thị trường bất động sản, còn phải giúp người dân, người lao động tiếp cận được nhà ở...

Ông Nguyễn Văn Được - Ủy viên BCH Hội Tư vấn Thuế Việt Nam, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Kế toán và Tư vấn thuế Trọng Tín khẳng định, thuế tài sản ở Việt Nam nói chung và thuế tài sản của bất động sản nói riêng có một số vấn đề cần xem xét lại.

Trong đó, để thuế tài sản không trở thành gánh nặng của người dân, đặc biệt là khu vực ở nông thôn thì thuế tài sản đánh trên nhà và đất cần phân biệt loại đất và diện tích đất cũng như mục đích sử dụng đất và tình trạng sử dụng đất để quy định mức thuế và phương pháp tính thuế khác nhau.

Ví dụ, đối với mục đích đất là sản xuất nông nghiệp thì mức thuế sẽ thấp và không phân biệt diện tích đất để đánh thuế nếu đất được đưa vào sản xuất nông nghiệp (tức là vẫn đánh thuế như thuế sử dụng đất nông nghiệp như hiện nay).

Tuy nhiên nếu đất nông nghiệp không thực hiện sản xuất nông nghiệp thì phải thực hiện thu thuế cao để tránh lãng phí tài nguyên và kích thích gia tăng sản xuất nông nghiệp.

Đối với đất phi nông nghiệp cần phân biệt đất ở và đất sản xuất kinh doanh, trong đó, cần lưu ý, đất ở phải được đánh thuế trên diện tích đất, vị trí đất và tình trạng sử dụng đất.

Theo đó, ông Được kiến nghị, bất cứ ai sở hữu đất ở sẽ phải nộp thuế tài sản không biệt nhà thứ nhất hay nhà thứ 2. Tuy nhiên tỷ lệ thuế sẽ được tính lũy tiến trên diện tích đất sở hữu bao gồm 3 bậc thuế:

Bậc 1 mức thuế tương đối thấp đối với diện tích trong định mức để giảm thiểu tác động của thuế tài sản đối với người dân có thể là 0,5% tại đô thị và 0,25% tại nông thôn; bậc 2 mức thuế trung bình với diện tích nhà và đất vượt định mức và nhỏ hơn 2 lần diện tích định mức với thuế suất 1% đối với đô thị và 0,5% đối với nông thôn và bậc 3 thuế suất cao hoặc rất cao đối với diện tích đất vượt quá ngưỡng để nhằm hạn chế đầu cơ và điều chỉnh thị trường bất động sản với mức thuế suất có thể từ 2-5% đối với đô thị và 1-2% đối với nông thôn.

Ông Được dẫn chứng, nếu định mức nhà ở tại đô thị đối với mỗi cá nhân là 50 m2 và ở nông thôn là 70 m2, thì với cá nhân có tổng sở hữu các loại hình bất động sản là 200 m2 đất ở thì phải chịu thuế bậc 1 là 0,5% đối với phần diện tích trong ngưỡng 50 m2, bậc 2 là 1% đối với phần diện tích vượt ngưỡng từ 50 m2 đến 100 m2 và bậc 3 là 2-5% đối với phần diện tích 100m2.

Bên cạnh đó thuế sài sản nhà và đất cần quan tâm đến vị trí và lợi thế thương mại (giá trị kinh tế của bất động sản). Theo đó cần kế thừa đơn giá đất và hệ số K để tính thuế cho từng khu vực, địa phương và từng tuyến đường khác nhau trên cơ sở điều chỉnh đơn giá đất và hệ số K phù hợp với thị trường.

Phương pháp này tạm thời có thể thay cho việc đánh thuế tài sản trên giá trị của bất động sản như các nước đã áp dụng bởi lẽ mỗi khu vực và vị trí thuận lợi, có lợi thế thương mại cao thì đơn giá đất sẽ xây dựng cao tương ứng và có hệ số K lớn được điều chỉnh theo thị trường hàng năm, khi đó không phải thực hiện định giá giá trị bất động sản.

“Phương án này đơn giản, dễ thực hiện và khả thi tại Việt Nam khi thông tin giá thị trường về bất động sản chưa đầy đủ, ngoài ra phương án này có thể tiết kiệm được chi phí thu thuế...” - ông Được nhấn mạnh.

Nên kế thừa các sắc thuế quan trọng

Mới đây, một báo cáo của Ngân hàng Thế giới cũng chỉ rõ, kinh nghiệm quốc tế đã chứng minh rằng, trọng tâm của chiến lược huy động nguồn thu trong tương lai nên là đánh thuế tài sản bất động sản và đất đai, cũng như các biện pháp khai thác giá trị đất đai khác (ví dụ từ nguồn gia tăng giá trị đất có được nhờ đầu tư của nhà nước vào hạ tầng cơ sở), vì chúng có thể trở thành nguồn tài chính quan trọng cho các dự án cơ sở hạ tầng ở cấp địa phương, đặc biệt là ở các khu vực thành thị.

Giới chuyên gia cũng cho rằng thuế tài sản bất động sản nên tiếp tục và kế thừa một số sắc thuế đã có như thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp… để xây dựng và phát triển cho thuế tài sản là nhà và đất tại Việt Nam.

Theo đó, thuế tài sản bất động sản cần được đánh thuế trên cả đất và công trình trên đất (nhà). Trong đó, đối với đất thì phát triển từ thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Ngoài ra thuế tài sản cần đánh trên nhà và các công trình trên đất để đảm bảo tính đồng bộ giữa vị trí nhà và đất cũng như giá trị nhà và đất. Phương án này cũng phù hợp với với hầu hết các nước trên thế giới như Mỹ, Singarpore, Nhật Bản…

Đặc biệt, khi xây dựng thuế tài sản cũng cần quan tâm đến tình trạng sử dụng đất để thiết kế mức thuế khác nhau như tỷ lệ thuế của đất bỏ hoang hóa, đất chưa sử dụng hoặc đất của các dự án chậm tiến độ phải chịu mức thuế suất cao.

Điều này giúp hạn chế việc lãng phí tài nguyên đất cũng như đầu cơ và chậm thực hiện nghĩa vụ để đưa đất vào sử dụng đúng mục đích.

Đơn cử, đối với nhà ở hình thành trong tương lai nếu đất vẫn thuộc chủ đầu tư thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp thuế tài sản với mức thuế thấp hơn nếu trong thời gian đầu tư.

Ngược lại chậm thực hiện dự án dẫn đến kéo dài thì chủ đầu tư phải là người chịu thuế tài sản nhưng với mức thuế cao hơn, thậm chí rất cao để chủ đầu tư có trách nhiệm sớm đưa dự án vào hoàn thành bàn giao cho khách hàng. Từ đó tăng hiệu quả sử dụng đất đồng thời bảo vệ lợi ích cho người dân, khách hàng.