Thực tiễn vừa qua đã nổi lên 2 vấn đề "trục trặc kỹ thuật" nhất của Luật Đất đai, đó là quy hoạch, và giải phóng mặt bằng.
Trước hết là vấn đề quy hoạch. Nhiều năm qua vẫn tồn tại một thực tế như chúng ta thấy, nhất là ở các đô thị lớn, là tình trạng quy hoạch chắp vá, cơi nới, phản ánh tầm nhìn giới hạn nhiệm kỳ, quy hoạch nhiệm kỳ trước không liên thông được với quy hoạch nhiệm kỳ sau. Dẫn đến đôi khi cứ sau mỗi một nhiệm kỳ thì nhiều chỗ phải "đập ra xây lại", gây tốn kém ngân sách và làm xáo trộn cuộc sống của người dân, khiếu kiện kéo dài gây bất ổn định xã hội. Tình trạng ùn tắc giao thông tràn lan, ô nhiễm môi trường nặng nề, cứ chỉnh sửa chỗ này thì lại hỏng bung bét chỗ kia dẫn đến loay hoay mãi vẫn không thoát khỏi tình trạng quy hoạch bất cập, đã nói lên trung thực về chất lượng quy hoạch đất đai vừa qua.
Do đó vấn đề đầu tiên, quan trọng hàng đầu đối với Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này là vấn đề quy hoạch sử dụng đất, phải làm sao khắc phục được tối đa tình trạng quy hoạch bất cập như vừa qua.
Đất đai là tài nguyên vô giá, đứng vị trí số 1 trong các loại tài nguyên, quý giá hơn bất cứ loại tài nguyên nào vì đặc thù của đất đai là lãnh thổ không thể nhập khẩu được như các loại tài nguyên khác. Do vậy ngoài việc quy định trình tự xây dựng, phê duyệt và giám sát quy hoạch chặt chẽ, dự thảo phải đặt ra được ràng buộc trách nhiệm hết sức chặt chẽ và nặng nề đối với những người có thẩm quyền xây dựng, phê duyệt và giám sát quy hoạch sử dụng đất, nhằm chấm dứt tình trạng quy hoạch thiếu thông suốt, tùy tiện điều chỉnh, chắp vá làm giảm hiệu quả sử dụng thứ tài nguyên vô giá như vừa qua. Cần đặt trách nhiệm hình sự từ sớm và nghiêm khắc đối với các lỗi vi phạm trong công tác xây dựng, phê duyệt và giám sát quy hoạch.
Vấn đề nan giải tiếp theo là giải phóng mặt bằng, lâu nay vẫn tồn tại nhiều hạn chế. Tại nhiều dự án, do khi đền bù cho người dân thì áp giá Nhà nước luôn thấp hơn giá thị trường, nhưng khi dự án bán lại cho người dân thì lại giá cao của thị trường, làm cho người dân rất bất bình khiếu kiện kéo dài.
Tình trạng này xuất phát từ quan niệm tồn tại lâu nay là "đền bù khi thu hồi đất".
Lẽ ra, đối với 1 dự án sinh lợi cho xã hội, đương nhiên những người có đất nằm trong dự án phải được hưởng lợi đầu tiên vì họ có đất góp vào dự án sinh lợi cho xã hội. Do đó cần phải thay đổi quan điểm cho phù hợp về vấn đề này.
Cần phải nhìn ra một cách khách quan, công tâm rằng, những người có đất nằm trong dự án quy hoạch chính là những người góp vốn với dự án bằng tài sản (quyền sử dụng) đất của mình, tức là những người có đất nằm trong dự án được coi như là những nhà đầu tư góp vốn đất vào dự án. Do đó dự án sinh lợi nhuận bao nhiêu thì lợi nhuận đó cũng phải được tính chia cho những người có đất góp vào dự án đó. Từ lợi nhuận được chia đó thì những người góp vốn đất sẽ tự đi mua đất tái định cư theo giá thị trường và tự chọn nơi tái định cư theo ý mình. Như vậy giải quyết được nút thắt rối lâu nay là giá đền bù luôn bị coi là không thỏa đáng bởi tư duy cố hữu "đền bù khi thu hồi đất" trong vấn đề giải phóng mặt bằng.
Khi người bị thu hồi đất được tôn trọng đúng với vị thế của họ là những nhà đầu tư góp vốn đất vào dự án, thì sẽ giải tỏa được tâm lý ức chế đè nén họ là người bị áp đặt "bị thu hồi đất", tự khắc họ sẽ vui vẻ nhiệt tình tự giải phóng mặt bằng nhanh chóng để được chia lợi nhuận từ dự án, đúng với bản chất của vấn đề này.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tới đây chỉ "lột xác" được tình trạng sử dụng đất đai bất cập khi đã giải quyết được căn bản 2 vấn đề nổi cộm như trình bày ở trên.
