Nên có quy định đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai

Tiếp tục chương trình Hội nghị Đại biểu Quốc hội chuyên trách lần thứ 4, sáng nay - 29/8, các đại biểu Quốc hội thảo luận về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành phiên họp,

Báo cáo một số vấn đề lớn về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), liên quan đến đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc trong Dự thảo Luật. Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Có ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”.

Về nội dung này, hiện có hai phương án. Phương án 1 quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Phương án 2 quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho hay, Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với phương án 1.

Thảo luận tại hội trường, Đại biểu Quốc hội Đặng Bích Ngọc (Đoàn Hòa Bình) bày tỏ sự quan tâm đến quy định mua bán bất động sản hình thành trong tương lai tại Điều 25 của Dự thảo Luật. Đại biểu Đặng Bích Ngọc đề nghị quy định bên bán, bên mua cho thuê không được mua quá 90% giá trị hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, nhằm tăng trách nhiệm của bên bán trong quá trình hoàn thiện các thủ tục cho bên mua, đảm bảo quyền lợi của bên thế yếu.

Cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhận được sự quan tâm của đông đảo người dân, Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Dương) nhất trí với sự cần thiết về quy định đặt cọc và cho rằng, nếu không có quy định về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa và về thời điểm đặt cọc thì sẽ phát sinh nhiều rắc rối. Thực tế hiện nay được đặt cọc mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn vì chúng ta thiếu những quy định này, do đó dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua, có những dự án huy động tiền cọc 30%-50% tổng giá trị của công trình…

Đại biểu nhận thấy, nhà ở là tài sản lớn đối với người dân, nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc thì người mua sẽ mất một khoản tiền lớn.

Về thời điểm đặt cọc, Đại biểu Nga nhất trí với phương án 1 theo Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý của Ủy ban Kinh tế về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng. Thời điểm cho phép thu tiền đặt cọc là khi dự án với thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Đại biểu Nga nhận định, với những ràng buộc pháp lý như vậy, vừa đảm bảo chắc chắn dự án sẽ được triển khai, không có trở ngại về pháp lý, tránh việc thu tiền cọc quá sớm khi dự án chưa đảm bảo các yêu cầu thủ tục, chưa được thẩm định, dẫn đến việc chủ đầu tư huy động vốn trái phép, lừa lấy tiền cọc của người mua hoặc mất cả năm thanh toán trả lại tiền cọc cho người mua….

Nếu quy định thời điểm đặt cọc như phương án 2 thì người mua không bị tác động nhiều nhưng về phía chủ đầu tư, phía người bán sẽ gặp trở ngại, khó khăn trong tính toán kinh doanh. Do vậy, Đại biểu Nga cho rằng, thời điểm đặt cọc như phương án 1 là hợp lý.

Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa (Đoàn Đồng Tháp) cũng đồng tình với nội dung bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để bên mua và bên bán tin tưởng lẫn nhau…

Tuy nhiên, theo Đại biểu Hòa, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này cần bổ sung thêm quy định cụ thể về khoản tiền bảo lãnh (đặt cọc) đối với nhà ở hình thành trong tương lai để xử lý những trường hợp hủy hợp đồng khi mà bên mua và bên bán không thể tự thỏa thuận được với nhau.