Những vấn đề mới trong dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014

Nhiều hạn chế, vướng mắc được sửa đổi

Luật Kinh doanh Bất động sản là Bộ Luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, do tác động tới nhiều ngành nghề và các lĩnh vực khác nhau. Quá trình triển khai thực hiện cho thấy, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã hoàn thiện hơn về khuôn khổ pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Luật cũng thiết lập được nền tảng, cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành như phạm vi kinh doanh bất động sản, loại hình bất động sản… Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy nhiều hạn chế, vướng mắc cần phải được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.

Ghi nhận từ thực tiễn cho thấy, những tồn tại, hạn chế của Luật Kinh doanh Bất động sản có nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau. Cụ thể, các quy định về kinh doanh bất động sản còn có sự chồng chéo, giao thoa với hệ thống pháp luật khác, trong đó: giao thoa về kinh doanh quyền sử dụng đất với chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; về kinh doanh nhà ở với pháp luật về nhà ở; về chuyển nhượng dự án bất động sản với chuyển nhượng dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư và về xây dựng. Quản lý sử dụng, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản với quy định về hệ thống thông tin về nhà ở theo pháp luật về nhà ở.

Một số nội dung quy định về kinh doanh bất động sản còn chung chung, chưa cụ thể để điều chỉnh đầy đủ các hình thức, hoạt động kinh doanh bất động sản trong thực tế, trong đó: Chưa quy định cụ thể, riêng đối với kinh doanh nhà ở, kinh doanh công trình thương mại, dịch vụ, công nghiêp; chưa quy định cụ thể, riêng đối với kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án bất động sản gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dụng nhà ở; chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng công trình theo dự án; chưa quy định cụ thể, riêng đối với chuyển nhượng toàn bộ dự án và chuyển nhượng một phần dự án.

Cùng với đó, một số nội dung quy định về kinh doanh bất động sản không còn phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh và loại hình bất động sản mới phát sinh trong thực tế (condotel, officetel...).

Công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thực hiện chưa đầy đủ, phối hợp chưa chặt chẽ giữa các Bộ, ngành, giữa các cơ quan Trung ương với địa phương, trong đó: nội dung, trách nhiệm quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản chưa được quy định đầy đủ; chưa phân định cụ thể, rõ ràng giữa các Bộ, ngành và giữa các cơ quan trung ương với địa phương…

Đảm bảo nguyên tắc kế thừa, hợp hiến, thống nhất

Trước nhiều hạn chế, bất cập, việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản là cần thiết. Trên tinh thần đảm bảo tính kế thừa, sự ổn định của hệ thống pháp luật, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cho thấy nhiều điểm mới và được kỳ vọng sớm giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luât có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính...

Dự án Luật kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được ban soạn thảo Bộ Xây dựng thể chế hóa gồm 4 nhóm chính sách với 11 Chương, 93 Điều. Trong đó, bao gồm những quy định như phạm vi điều chỉnh; đối tượng áp dụng; nguyên tắc kinh doanh bất động sản; áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan; các loại bất động sản đưa vào kinh doanh...

Về phạm vi điều chỉnh, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được nghiên cứu sửa đổi trên cơ sở kế thừa các nội dung đã được quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 bao gồm kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Một số quy định được sửa đổi, bổ sung để tránh chồng chéo, trùng lặp với hệ thống pháp luật về nhà ở, đất đai, đầu tư (kinh doanh nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất, thẩm quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản); hợp nhất quy định về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; bổ sung quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch; bổ sung quy định về việc điều tiết để bình ổn và bảo đảm sự ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản.

Về bố cục, Dự thảo Luật kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) gồm 11 Chương với 93 Điều. Cụ thể: “a) Chương I - Những quy định chung gồm 12 điều (từ Điều 1 đến Điều 12) quy định ve pham vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, giải thích từ ngữ…”

So với Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có một số điểm mới và một số điểm được sửa đổi như sau: Bổ sung các khái niệm mới như bất động sản, dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

Dự thảo Luật cũng quy định về áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản và các luật khác có liên quan để xác định rõ việc áp dụng pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; đồng thời là nguyên tắc giải quyết khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa nội dung, quy định của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan…

Về quy định kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được quy định tại Chương II, So với Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, dự thảo Luật đã bổ sung quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh; bổ sung quy định về thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng. Sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng; điều kiện nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh…

Trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã tổ chức nhiều hội nghị, hội thảo, lắng nghe ý kiến góp ý của các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp và người dân.

Tại Hội thảo lấy ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Ban soạn thảo đã và sẽ tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu đầy đủ ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp để hoàn thiện dự thảo luật theo hướng: thể chế hóa các chủ trương, chỉ đạo của Đảng, Quốc hội, Chính phủ; rà soát, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo luật đảm bảo phù hợp với Hiến pháp, thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành; quy định rõ hơn các chế tài, đảm bảo phù hợp điều kiện thực tiễn Việt Nam; điều tiết được hoạt động của các chủ thể liên quan đến kinh doanh bất động sản.

Cùng với Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 6 vào cuối năm nay. Với nhiều điểm mới, kỳ vọng đây sẽ là khung pháp lý quan trọng nhằm thống nhất quan điểm chính sách từ việc quản lý đất đai, nhà ở đến việc quản lý, phát triển thị trường bất động sản để cụ thể hóa thành các quy định tại các dự án Luật.