Vụ kiện liên quan nhà đất tại đường Lý Thường Kiệt (TP HCM): VKSND tối cao nhận đơn đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm

Theo hồ sơ, nhà đất 544/8 Lý Thường Kiệt, phường 7, quận Tân Bình cũ (nay là phường Tân Sơn Nhất), thuộc thửa đất 26, tờ bản đồ 14 (BĐĐC-2005) diện tích 82,62m2 đứng tên ông Châu.

Văn bản của VKSND tối cao. (Ảnh: B.Yên)

Ông Châu cho rằng, do con trai ông mượn tiền của ông T nên ngày 17/8/2022 phải ký 2 hợp đồng liên quan nhà đất 544/8.

Một hợp đồng thế chấp không có công chứng cho bà P (ngụ xã Bình Hưng) để vay 6 tỷ đồng; một hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng cũng cho bà P, giá 6 tỷ đồng.

Ông Châu cho rằng hợp đồng mua bán nhà ở thực chất là hợp đồng giả cách để bảo đảm khoản nợ của con trai vay ông T.

Trong khi đó, bà P cho rằng nhà đất trên ông Châu bán cho bà giá 10 tỷ đồng nhưng ghi trong hợp đồng 6 tỷ đồng. Số tiền còn lại bà trả đủ tại nhà ông Châu, không có giấy tờ xác nhận đã nhận tiền. Sau đó, con trai ông Châu thuê lại nhà đất trên để ở. Tháng 2/2023, bà được cập nhật biến động sang tên nhà đất. Tháng 3/2023, bà ký hợp đồng thế chấp nhà đất cho một ngân hàng để vay 9 tỷ đồng.

Ngày 30/09/2024, ngân hàng bán cho Cty Mars (Hà Nội) 90% khoản nợ 2.393 tỷ đồng (gồm gốc và lãi) với giá 1.882 tỷ đồng; trong đó có khoản nợ của bà P. Tại Điều 3 hợp đồng, quyền sở hữu khoản nợ, các quyền với tài sản bảo đảm (TSBĐ) sẽ được chuyển giao cho Cty Mars kể từ khi Cty Mars hoàn tất nghĩa vụ thanh toán cho ngân hàng.

Ngày 10/10/2023, ngân hàng khởi kiện vụ “tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp”, đòi bà P trả 11,383 tỷ đồng. Trường hợp bà P không trả được tiền thì phát mãi tài sản thế chấp là nhà đất 544/8. Tòa xác định Cty Mars là người kế thừa một phần quyền và nghĩa vụ của ngân hàng do có hợp đồng mua bán nợ.

Bà P đồng ý với yêu cầu của ngân hàng. Ông Châu không đồng ý, có yêu cầu phản tố, cho rằng quan hệ giữa ông và bà P là vay tiền thế chấp nhà chứ không phải mua bán. Ông Châu yêu cầu tòa tuyên hợp đồng mua bán, hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Xử phúc thẩm, TAND TP Hồ Chí Minh cho rằng hợp đồng mua bán thực hiện giữa ông Châu và bà P. Con trai ông Châu vay tiền ông T là quan hệ tranh chấp khác. Việc thỏa thuận thế chấp để vay tiền giữa các bên, nếu có, cũng là thỏa thuận riêng, không có căn cứ cho thấy ngân hàng biết nên ngân hàng là bên thứ 3 ngay tình.

Tòa tuyên hợp đồng vay tiền, thế chấp giữa bà P và ngân hàng có hiệu lực. Tòa chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ngân hàng; không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Châu; buộc bà P trả Cty Mars 90% số tiền nợ và ngân hàng 10%. Nếu bà P không trả được nợ thì phát mãi nhà đất 544/8. Số tiền phát mãi tài sản sau khi khấu trừ chi phí thi hành án và khoản nợ; phần còn dư sẽ trả lại cho chủ TSBĐ là ông Châu.

Ông Châu có đơn xem xét lại bản án theo thủ tục giám đốc thẩm. Theo ông Châu, thứ nhất, theo Điều 2 và Điều 3 hợp đồng mua bán nợ, Cty Mars chỉ được sở quyền sở hữu khoản nợ, các quyền với TSBĐ khi thanh toán 1.882 tỷ đồng. Tuy nhiên, các bên không cung cấp được giấy tờ chứng minh việc thanh toán này nên việc xác định Cty Mars kế thừa một phần quyền và nghĩa vụ của ngân hàng là cần xem xét lại.

Thứ hai, cấp phúc thẩm nhận định ngân hàng là bên thứ 3 ngay tình theo khoản 2, 3 Điều 133 BLDS 2015. Nhưng khoản 2, 3 Điều 133 quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự (GDDS) vô hiệu có nêu rõ “trường hợp GDDS vô hiệu...”. Nghĩa là phải xác định có GDDS bị vô hiệu thì mới có người thứ ba ngay tình. Vì không xác định GDDS nào là vô hiệu thì ngân hàng không thể là người thứ ba ngay tình.

Thứ ba, hợp đồng mua bán giữa ông Châu và bà P không bị tòa tuyên vô hiệu. Tại thời điểm vay tiền, nhà đất đã đứng tên bà P nhưng tòa lại tuyên khi phát mãi xong, phần tiền còn dư trả cho ông Châu là chưa phù hợp.

Thứ tư, tại hợp đồng thế chấp xác định tài sản là nhà có 1 tầng nhưng biên bản thẩm định và thực tế nhà có 1 trệt, 1 lầu, sân thượng. Tài sản thế chấp có sự khác biệt dẫn đến khó thi hành án.