VỤ NGÂN HÀNG XỬ LÝ NHÀ, ĐẤT THẾ CHẤP TẠI LÂM ĐỒNG: Cần đảm bảo quyền lợi của người mua ngay tình

Vụ mua bán tưởng như đã hoàn tất

Theo hồ sơ vụ án, vào tháng 7/2018, Ngân hàng TMCP Quân đội - Chi nhánh Lâm Đồng (MB) có thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm (thế chấp) là nhà, đất tại thửa số 271, tờ bản đồ số 37 (D93-I-B) đường Pasteur, phường 4, TP Đà Lạt của khách hàng vay là Cty TNHH Tiền Tài. Trước đó, Cty Tiền Tài đã tự nguyện bàn giao nhà đất cho MB để xử lý bán tài sản, thu hồi nợ.

Khi thấy việc xử lý tài sản để thu hồi nợ xấu của MB là hợp pháp và đúng quy định; nhà đất dùng thế chấp là tài sản hợp pháp của Cty Tiền Tài, đã được MB đồng ý cho Cty Tiền Tài tìm người mua, trả nợ để ngân hàng làm thủ tục giải chấp và chuyển nhượng; bà An đã đồng ý mua.

Ngày 19/7/2018, bà An chuyển số tiền mua nhà, đất trên vào tài khoản của Cty Tiền Tài để MB thu hồi nợ và thực hiện giải chấp. Ngay sau đó, bà An và đại diện Cty Tiền Tài đã thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất tại Văn phòng Công chứng (VPCC) Vạn Tin.

Tuy nhiên, khi bà An nộp giấy tờ làm thủ tục đăng ký sang tên thì được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP Đà Lạt thông báo hồ sơ tạm ngưng giải quyết do có Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “cấm chuyển dịch tài sản” của TAND TP Đà Lạt. Quyết định này xuất phát từ việc Tòa này đang giải quyết vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tại thửa số 271 giữa vợ chồng ông Nguyễn Việt Anh và bà Nguyễn Quỳnh Chi với Cty Tiền Tài. Vợ chồng ông Việt Anh khởi kiện do cho rằng Cty Tiền Tài chưa trả hết tiền mua nhà 40 tỷ đồng.

Xử sơ thẩm, TAND TP Đà Lạt có Bản án 38/2019/DS-ST ngày 20/11/2019 (bà An được coi là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) với nội dung: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Việt Anh (nguyên đơn), buộc Cty Tiền Tài thanh toán cho vợ chồng ông Việt Anh số tiền mua nhà (40 tỷ) và tiền lãi chậm trả; Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà An và Cty Tiền Tài được VPCC Vạn Tin công chứng ngày 19/7/2018.

Cả nguyên đơn và bị đơn đều kháng cáo. Tại Bản án phúc thẩm 134/2020/PT-DS ngày 28/9/2020, TAND tỉnh Lâm Đồng sửa án sơ thẩm theo hướng: Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, buộc Cty Tiền Tài thanh toán cho vợ chồng ông Việt Anh số tiền mua nhà đất (40 tỷ) và tiền lãi. Đồng thời, tuyên hủy Hợp chuyển nhượng nhà đất giữa bà An và Cty Tiền Tài được VPCC Vạn Tin công chứng ngày 19/7/2018 do cho rằng việc chuyển nhượng khi tài sản đang có tranh chấp; thay đổi biện pháp khẩn cấp tạm thời, từ cấm chuyển dịch tài sản đang tranh chấp (nhà, đất tại thửa số 271) sang biện pháp “kê biên tài sản đang tranh chấp”.

Cho rằng việc Tòa hủy Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của mình là không đúng quy định vì đã được MB đồng ý giải chấp, đồng ý cho Cty Tiền Tài chuyển nhượng; tài sản không tranh chấp, không thuộc diện cấm chuyển nhượng và đã được VPCC công chứng Hợp đồng chuyển nhượng; bà An đã có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm.

TAND Cấp cao nhận định ra sao?

Sau khi xem xét, ngày 5/1/2022, Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại TP HCM đã có Quyết định giám đốc thẩm 01/2022/DS-GĐT, tuyên hủy toàn bộ bản án sơ và phúc thẩm, giao hồ sơ để TAND TP Đà Lạt xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

Theo nhận định của TAND Cấp cao, tại thời điểm bà An nhận chuyển nhượng nhà đất, MB đã thực hiện các thủ tục xử lý nợ xấu theo đúng quy định. Cty Tiền Tài tự nguyện giao tài sản thế chấp cho MB bán nhà đất cho bà An. Bà An đã làm thủ tục mua bán và thanh toán toàn bộ nợ gốc, lãi cho MB thay Cty Tiền Tài. Đồng thời, Cty Tiền Tài cũng xác nhận đồng ý chuyển nhượng nhà đất cho bà An vào ngày 19/7/2018.

MB căn cứ hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết để làm thủ tục bàn giao tài sản cho bà An quản lý, sử dụng là đúng pháp luật. Vì vậy, việc Tòa cấp phúc thẩm cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa Cty Tiền Tài và bà An vô hiệu là không đúng. Tuy nhiên, đến ngày 26/7/2022, TAND Tối cao lại có Kháng nghị giám đốc thẩm 39/2022/PT-DS kháng nghị với Quyết định giám đốc thẩm 01/2022/DS-GĐT ngày 5/1/2022 của Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại TP HCM; đề nghị Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy Quyết định giám đốc thẩm nêu trên và giữ nguyên Bản án phúc thẩm số 134/2020/PT-DS ngày 28/9/2020 của TAND tỉnh Lâm Đồng.

Bất ngờ với Quyết định trên, bà An cho rằng TAND Tối cao cần xem xét lại Quyết định kháng nghị trên bởi bà là người mua nhà đất ngay tình nhưng đã bị thiệt hại rất nhiều trong vụ án này. “Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm cho rằng tôi “biết đây là tài sản tranh chấp nhưng vẫn thực hiện việc mua bán tài sản” là hoàn toàn thiếu căn cứ. Bởi việc mua bán là thực hiện theo quy định về xử lý nợ. Hơn nữa, tài sản thế chấp cho MB thì bắt buộc phải là tài sản hợp pháp, không có tranh chấp. Bản chất, vợ chồng ông Việt Anh và Cty Tiền Tài tranh chấp nhau về khoản nợ 40 tỷ đồng mua nhà chưa thanh toán. Trên thực tế thì Cty Tiền Tài đã hoàn tất thủ tục mua nhà của vợ chồng ông Việt Anh rồi mới đem thế chấp tại MB. Nếu tài sản chưa phải là tài sản hợp pháp của Cty Tiền Tài thì không thể thế chấp tại MB được”, bà An nói.

Cũng theo bà An, tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện MB đã khẳng định Ngân hàng này được quyền xử lý với tài sản thế chấp để thu hồi nợ và nhà đất không thuộc tài sản tranh chấp vì đã thế chấp hợp pháp vào ngân hàng. Nếu bà An không mua tài sản này thì ngân hàng cũng sẽ tiếp tục đưa tài sản ra bán đấu giá lần 2 để thu hồi nợ xấu. Vì vậy, bà An mong Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao sẽ xem xét ý kiến khách quan này của MB để công nhận Hợp đồng nhận chuyển nhượng nhà đất của bà với Cty Tiền Tài.

(Nguồn: Báo in Pháp luật Việt Nam số 231 ra ngày 19/8/2022)