Bất động sản cuối năm: Tìm vốn để tạo động lực cho thị trường

Cụ thể, theo DKRA Group, trong quý 3/2022, lượng tiêu thụ đất nền, căn hộ tại TPHCM và vùng phụ cận đều giảm mạnh tới gần 80% trong quý 3/2022 và dự báo cũng chưa có dấu hiệu khởi sắc. Riêng với phân khúc đất nền, nhu cầu thị trường đang ở mức thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm. Quý 3 vừa qua, nguồn cung đất nền giảm 65,6% so với quý 2/2022, chỉ ghi nhận 9 dự án mở bán với khoảng 1.057 sản phẩm. Như vậy, lượng tiêu thụ giảm 77,8% so với quý trước.

Tuy nhiên, vẫn theo DKRA Group, nguồn cung mới của phân khúc đất nền trong 3 tháng cuối năm có thể sẽ tăng nhẹ, đạt khoảng 1.500 - 2.000 nền, tập trung chủ yếu ở các thị trường vùng ven TPHCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

Đối với phân khúc căn hộ, sức cầu chung thấp ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 25% - 60%, phần lớn do tâm lý e ngại vấn đề vay mua BĐS, lãi suất tăng cao. Đáng chú ý, dù khó tiêu thụ nhưng giá bán sơ cấp bình quân tăng từ 5% - 8% so với quý trước, cá biệt, một số dự án tại khu Đông ghi nhận mức tăng giá sơ cấp lên đến 12% - 16% so với thời điểm cuối năm 2021.

Thông tin từ một số doanh nghiệp BĐS, gần đây xuất hiện tâm lý người mua nhà lo lắng khi khả năng tiếp cận vốn ngày càng hạn chế. Việc vay vốn ngân hàng để mua nhà của người dân khó khăn, trong khi các ngân hàng đã tăng lãi thuất tiền gửi để hút khách. Vì vậy, BĐS không còn là kênh đầu tư hấp dẫn.

Qua báo cáo của các đơn vị khảo sát thị trường, mức độ quan tâm đến BĐS trên cả nước đã giảm, kể từ thời điểm tháng 3/2022. So với quý 2/2022, trong quý 3/2022, nhu cầu tìm mua BĐS tại Hải Phòng ước giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%. Còn ở Hà Nội, ước tính mức độ quan tâm đến BĐS bán giảm 3% so với quý 1/2022...

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính, nhu cầu vay vốn mua nhà vẫn rất lớn trong bối cảnh thu nhập người lao động còn hạn chế. Tuy nhiên, nền kinh tế cả nước đang vào giai đoạn phục hồi, nhu cầu về vốn tăng mạnh khiến các ngân hàng buộc phải tăng lãi suất huy động để hút dòng tiền và kéo theo là tăng lãi suất cho vay.

“Nếu vay mua nhà, người đi vay nên cân nhắc khả năng chi trả cả lãi lẫn gốc ngân hàng. Ngoài ra không nên chi quá 30% thu nhập cho khoản vay, cần ước tính giá trị căn nhà dự định mua dựa trên mức thu nhập cùng tiền mặt có sẵn. Bên cạnh đó, tùy vào hoàn cảnh, điều kiện mỗi gia đình mà chỉ vay trong khả năng trả nợ” - ông Thịnh nói.

Còn theo ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam thì hiện nay thị trường BĐS đang chịu tác động bởi một loạt yếu tố như áp lực tăng giá, lạm phát tăng, nguồn vốn bị siết chặt. “Theo góc nhìn của tôi, việc cùng lúc siết chặt các nguồn vốn đổ vào BĐS nên được cân nhắc, bởi điều này không chỉ tác động tới doanh nghiệp mà còn cả với phía người mua BĐS với mục đích không phải đầu cơ” - ông Khương nói.

Vậy, câu hỏi đặt ra là kênh tiếp vốn cho thị trường BĐS đến từ đâu trong mùa cuối năm?

Báo cáo từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, trong 8 tháng năm 2022, số vốn FDI giảm gần 13% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng riêng vốn FDI rót vào ngành kinh doanh BĐS lại tăng vọt với hơn 3,3 tỷ USD.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, các doanh nghiệp FDI tham gia vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam đều là những doanh nghiệp có quy mô lớn, đầu tư quy mô, chất lượng và đa dạng. Điều đó cũng được hiểu là với các nhà đầu tư trong nước, nếu không có chiến lược thích ứng thì sẽ chậm chân ở lĩnh vực đặc biệt quan trọng này.

Nhìn chung, trong bối cảnh các thị trường vốn gồm chứng khoán, trái phiếu, tín dụng ngân hàng đang bị thắt lại khiến cho dòng vốn đổ vào thị trường BĐS cũng bị thu hẹp đáng kể. Vì vậy, từ nay đến cuối năm dòng vốn đầu tư từ nước ngoài thông qua kênh trực tiếp (FDI) lẫn kênh mua bán và sáp nhập (M&A) đang được xem là 2 nguồn tiếp tục là điểm sáng, tạo động lực cho thị trường.

Nhận định về nguồn vốn cho thị trường BĐS từ nay đến cuối năm, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, việc huy động vốn cổ phiếu sẽ khó do thị trường chứng khoán suy giảm. Trong khi đó, huy động vốn trái phiếu giảm mạnh do các ngân hàng thương mại không tham gia. Dự kiến số lượng phát hành sẽ giảm, ảnh hưởng tới nguồn vốn các công ty sản xuất kinh doanh và BĐS. Do đó nguồn vốn FDI là điểm sáng hiếm hoi trên thị trường.

Liên quan đến vấn đề này, ý kiến của ông David Jackson - Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam là rất đáng chú ý, khi cho rằng các doanh nghiệp trong và ngoài nước có thể liên kết với nhau về tài chính hoặc đơn giản là liên kết đất và tài chính để hợp tác đầu tư.

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng trong bối cảnh thiếu vốn cho bất động sản thì các doanh nghiệp trong nước cần liên kết giữa các nguồn lực tài chính khác nhau, giúp cho doanh nghiệp cải thiện năng lực phát triển các dự án và thu hút nguồn khách hàng mới do các nhà đầu tư nước ngoài đem lại. Cùng đó, các công ty quy mô nhỏ với năng lực tài chính thấp cần phải có chiến lược tái cấu trúc lại danh mục đầu tư, đảm bảo hoàn thiện các thủ tục pháp lý của dự án.