Bê bối tại “dự án” 4 mặt tiền trung tâm Đà Nẵng: Vi phạm của Tân Hiệp Phát có thuộc trường hợp “bất khả kháng” hay không?

Thực tế tệ trạng này vẫn còn tồn tại, nên theo Chỉ thị 01/CT-TTg ngày 8/2/2022, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ TN&MT cùng UBND tỉnh thành phải rà soát, báo cáo dự án có SDĐ nhưng chậm triển khai, để hoang hóa, lãng phí đất đai… xử lý đúng pháp luật.

Như PLVN đã phản ánh, “dự án” của Cty TNHH Dịch vụ & Thương mại Tân Hiệp Phát (trụ sở Bình Dương) tại trung tâm Đà Nẵng, theo quảng cáo có tên Century Bay Hotel, “ôm” 14 ngàn m2 có 4 mặt tiền, vị trí đắc địa bậc nhất TP; chính là trường hợp điển hình vi phạm như nêu trong Chỉ thị 01/CT-TTg.

Vậy với vi phạm này, Đà Nẵng phải xử lý ra sao?

“Dự án” trên từng được HĐND TP và Sở Xây dựng đánh giá “khu đất thuộc vị trí quy hoạch điểm nhấn kiến trúc của TP”, “có quy mô lớn nằm tại vị trí điểm nhấn kiến trúc trung tâm TP”, hàng chục năm trước được một Ban Quản lý của Đà Nẵng “bán” cho ông Đặng Lê Nguyên Vũ (cà phê Trung Nguyên); rồi chuyển nhượng cho ông Phạm Đăng Quan (SN 1974, ngụ TP HCM); rồi “chuyển nhượng” cho Tân Hiệp Phát trong một hợp đồng chuyển nhượng có nhiều điều khoản bất thường (PLVN đã phản ánh).

Ngày 29/3/2018, Sở TN&MT lập biên bản xác định vi phạm pháp luật về đất đai tại khu đất trên là chậm đưa đất vào sử dụng; vi phạm điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong 12 tháng liên tục, hoặc tiến độ SDĐ chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư”.

Cũng theo điều luật này, “chủ dự án” nếu mắc vi phạm này thì chỉ 1 lần được “châm chước” gia hạn 2 năm. Nếu “tái phạm”, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường.

Bà Trần Uyên Phương (con gái ông Trần Quí Thanh, đồng thời là cổ đông nắm giữ gần 30% vốn góp Tân Hiệp Phát) sau đó có đơn cam kết “quá 24 tháng kể từ 6/4/2018, Cty không đưa đất vào sử dụng thì Cty phải chịu thu hồi đất theo pháp luật”; và được UBND quận Sơn Trà gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng đến 6/4/2020.

Nhưng đến hạn, Tân Hiệp Phát vẫn không đưa khu đất vào thực hiện “dự án”. Rồi cả Tân Hiệp Phát và Đà Nẵng đều không thực hiện đúng quy định pháp luật, khu đất vẫn bị bỏ hoang, dự án vẫn không được thực hiện. Tới nay, tháng 3/2022, thêm hai năm nữa, vi phạm dây dưa kéo dài của Tân Hiệp Phát chưa bị xử lý.

Một LS thuộc Đoàn LS TP HCM cho biết, căn cứ quy định pháp luật, Tân Hiệp Phát sẽ không bị thu hồi đất nếu dự án trên chậm triển khai nếu gặp tình huống “bất khả kháng”.

Điều 15 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã quy định rất rõ các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư. Theo đó, có 4 trường hợp được coi là “bất khả kháng”:

Thứ nhất, do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường. Thứ hai, do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh. Thứ ba, do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh. Thứ tư, các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Điều luật trên cũng nêu rõ, với vi phạm chậm đưa đất vào sử dụng quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai, thì chỉ có 4 trường hợp trên là được coi là “bất khả kháng”, không có ngoại lệ. “Luật đã quy định rất rõ, không cơ quan nào được phép suy diễn các “lý do khách quan” khác để coi là “bất khả kháng” với vi phạm quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai”, LS nhấn mạnh.

Theo khoản 3 Điều 15 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát, xử lý, công bố công khai trên trang thông tin điện tử của UBND tỉnh các dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ; cung cấp thông tin để công khai trên trang thông tin điện tử của Bộ TN&MT, Tổng cục Quản lý đất đai.

Thực tế cho thấy trong sự việc trên, một số sở, ngành liên quan của Đà Nẵng đã thiếu trách nhiệm khi để vi phạm tồn tại nhiều năm nay mà không có các động thái rà soát, xử lý, công khai như quy định trên.

LS trên nhận định, với vi phạm của Tân Hiệp Phát, vì đã từng bị lập biên bản vi phạm, Đà Nẵng từng ra “tối hậu thư”, phía Tân Hiệp Phát cũng từng làm cam kết; nhưng thực tế vẫn “tái phạm”; nên không có lý do gì để biện bạch. Theo vị LS, thực tế nhiều dự án mắc sai phạm tương tự đã bị các tỉnh thành thu hồi đất, nên Đà Nẵng cần lập tức thu hồi khu đất ngay. “Trường hợp cán bộ địa phương nếu còn cảm thấy băn khoăn, có thể báo cáo đề xuất Thủ tướng phương án xử lý như Thủ tướng đã chỉ đạo trong Chỉ thị 01/CT-TTg mới đây”, LS nói.

Dấu hiệu vi phạm trong quản lý đất, quản lý đầu tư

Hồ sơ sự việc cũng cho thấy một số cán bộ và cơ quan chức năng tại Đà Nẵng còn có dấu hiệu vi phạm trong quản lý đất, quản lý đầu tư liên quan “dự án” và khu đất.

Ngay từ giai đoạn Ban Quản lý tại Đà Nẵng “bán” khu đất cho ông Vũ, với mục đích “cơ sở sản xuất, kinh doanh”; thì có dự án kèm theo hồ sơ dự án, chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư theo khoản 1 Điều 55 Luật Đầu tư 2005 hay không?

Một dấu hiệu vi phạm khác trong “thương vụ” này: Điểm d khoản 2 Điều 13 Luật Đất đai 2003 quy định “đất cơ sở, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp” gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm”. Điều 93 Luật Đất đai 2003 cũng không thể hiện “đất cơ sở sản xuất kinh doanh” phi nông nghiệp là đất dùng xây dựng cao ốc văn phòng, khách sạn. Vậy Đà Nẵng giao đất “sản xuất, kinh doanh” cho ông Vũ xây cao ốc, văn phòng, khách sạn… có đúng luật không?

Ở giai đoạn khu đất đứng tên ông Quan, mười năm “dự án” bị bỏ hoang, trách nhiệm cán bộ cơ quan chức năng Đà Nẵng ở đâu mà mãi 2018 mới lập biên bản vi phạm? Không thể nói Đà Nẵng không biết vi phạm này, vì cuối 2016 Đà Nẵng còn chuyển mục đích SDĐ từ sản xuất kinh doanh sang “thương mại – dịch vụ” cho ông Quan với khu đất. Đà Nẵng cũng cần công bố căn cứ pháp lý nào mà chuyển mục đích SDĐ như trên?

Còn một điều vô cùng bất thường khác, thực sự trên khu đất có “dự án” hay không?

Trong một số văn bản của cơ quan chức năng Đà Nẵng, “dự án” trên khu đất khi thì được gọi “Dự án khu đất công trình công cộng phía Bắc đường dẫn vào cầu sông Hàn (cao ốc TN)”, khi thì “Trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng và khách sạn cho thuê ven sông Trung Nguyên”. Theo quảng cáo của Tân Hiệp Phát, trên đất đang có “dự án” Century Bay Hotel.

Tuy nhiên, tại Biên bản làm việc ngày 17/4/2018, thông tin lại không phải như vậy. Cuộc làm việc có sự tham dự của Văn phòng Đăng ký đất đai, Sở TN&MT, KH&ĐT, Chi cục Quản lý Đất đai. Nói về khu đất trên, ở phần kết luận nêu rõ: “Chủ SDĐ (thời điểm này trên danh nghĩa vẫn đứng tên ông Quan - NV) liên hệ Sở Xây dựng lập quy hoạch chi tiết 1/500; liên hệ Sở TN&MT lập hồ sơ đánh giá tác động môi trường với dự án; liên hệ Sở KH&ĐT để lập dự án đầu tư”.

Nếu đã có “dự án” trên đất, thì phải là “nhà đầu tư”, “chủ đầu tư”; sao lại gọi “chủ SDĐ”? Nếu đã có “dự án” trên đất, sao tới lúc này mới lập quy hoạch 1/500, hồ sơ ĐTM, lập dự án đầu tư?

Một văn bản khác cho thấy nghi vấn trên càng có cơ sở. Trong Văn bản 13/BC-STNMT ngày 5/1/2019, Sở TN&MT cho biết ngày 31/5/2019 (sau khi Nguyễn Anh Tuấn (Nam) tự xưng “GĐ điều hành và phụ trách các dự án (Cty Tân Hiệp Phát tại miền Trung và Tây Nguyên)” ký lá đơn có đóng dấu Cty Tân Hiệp Phát) gửi một lãnh đạo Đà Nẵng); thì UBND Đà Nẵng có Công văn 4060/UBND-QLĐTh ngày 31/5/2018.

Theo công văn này “liên quan việc chuyển nhượng dự án đầu tư gắn liền với chuyển nhượng QSDĐ; cho phép chuyển nhượng QSDĐ và Cty Tân Hiệp Phát có trách nhiệm lập dự án đầu tư”. Vậy bản chất thì Tân Hiệp Phát nhận chuyển nhượng từ ông Quan QSDĐ, dự án đầu tư, hay cả hai? Vì sao đã “chuyển nhượng dự án đầu tư” rồi mới “lập dự án đầu tư”? Đây là điều bất hợp lý.

Trước “chỉ đạo” trên, Sở TN&MT đề xuất UBND TP yêu cầu phía Tân Hiệp Phát 3 việc: Thứ nhất, quá 24 tháng kể từ 6/4/2018 (nghĩa là đến 6/4/2020), phía Tân Hiệp Phát chưa đưa đất vào sử dụng thì phải chịu thu hồi đất. Thứ hai, phía Tân Hiệp Phát phải lập dự án đầu tư. Thứ ba, dự án của phía Tân Hiệp Phát phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư.

Thực tế cho thấy với yêu cầu thứ nhất, phía Tân Hiệp Phát đã không thực hiện. Với vấn đề thứ hai và ba, Tân Hiệp Phát đã thực hiện hay chưa?

Những góc khuất trong quá trình quản lý, chuyển nhượng “dự án” và khu đất giữa một số cá nhân, Tân Hiệp Phát và cán bộ cơ quan chức năng Đà Nẵng, PLVN sẽ tiếp tục cập nhật!