Ngăn chặn bỏ cọc trong đấu giá đất: Cần luật hóa khái niệm 'thao túng thị trường bất động sản'

Các khách hàng tham gia cuộc đấu giá lại 36 thửa đất ngày 8/3 tại huyện Sóc Sơn, Hà Nội.

Muôn kiểu bỏ cọc

Ngày 8/3 vừa qua, tại Nhà thi đấu huyện Sóc Sơn (Sóc Sơn, Hà Nội) cơ quan chức năng đã tổ chức đấu giá lại 36 thửa đất từng đấu không thành công do các đối tượng phá hoại cuộc đấu khi trả giá 30 tỉ đồng/m2 ngày 29/11/2024. Trước đó hai ngày, các bị cáo bị đưa ra xét xử với các mức án từ 12 - 18 tháng tù treo; 24 - 30 tháng tù giam. Toà cũng buộc các bị cáo bồi thường thiệt hại cho các bên liên quan; đồng thời tịch thu 7 điện thoại tang vật, sung công quỹ đối với hơn 1,9 tỷ đồng tiền đặt cọc các thửa đất.

36 thửa đất trong phiên đấu giá ngày 8/3 có diện tích từ 90 - 220,6m2, giá khởi điểm hơn 9,1 triệu đồng/m2. Người tham gia phải nộp khoản tiền đặt trước từ 164 - 400 triệu đồng/lô đất. Tại cuộc đấu này, đã có 212 khách hàng và hơn 550 hồ sơ tham gia đấu giá. Kết thúc cuộc đấu, tất cả 36 thửa đất đã được đấu giá thành công. Lô đất A17 có giá trúng cao nhất lên đến 48,9 triệu đồng/m2, tương đương tổng giá trị là hơn 4,4 tỉ đồng. Lô đất có giá trúng thấp nhất là 29,9 triệu đồng/m2, tổng giá trị là hơn 5,3 tỉ đồng. Theo nhiều người tham gia đấu giá thì mức giá trúng này khá cao so với thị trường khu vực.

Trước đó, tháng 10/2024, có đến 80% khách hàng trúng đấu giá đất ở khu đất có thửa cạnh nghĩa trang trên địa bàn quận Hà Đông (được trả giá lên tới hơn 260 triệu đồng/m2) đã chấp nhận bỏ tiền cọc, không hoàn tất giao dịch.

Tại huyện Thanh Oai, sau phiên đấu giá 68 lô đất tại khu ngõ 3, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao ngày 11/8, giá trúng đấu giá đất được đẩy lên 100 triệu đồng/m² gây ồn ào dư luận, nhưng chỉ có 12 người trúng đấu giá nộp tiền đất, 56 người chưa nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế. Tương tự, 19 thửa đất ở thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội dù người tham gia đấu giá đã thức xuyên đêm để đấu giá đất, giá trúng đấu giá được đẩy lên tới 133 triệu đồng/m², nhưng sau đó, gần một nửa số người trúng đấu giá đã bỏ cọc.

Ngăn chặn bỏ cọc bằng cách nào?

Trao đổi với Báo PLVN, PGS.TS Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, hiện tượng bỏ cọc khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam không còn hiếm gặp. Có nhiều lý do dẫn đến tình trạng này như trong đó có việc một số đối tượng tham gia đấu giá đất không thực sự có nhu cầu về đất ở, nhà ở mà chủ yếu vì mục đích đầu cơ, thao túng giá thông qua việc đẩy giá cao, “thổi giá” và bán lại ngay đất vừa trúng đấu giá để thu lợi hoặc tạo mặt bằng giá ảo với các khu vực xung quanh.

Các thửa đất trong khu đấu giá đất tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, Sóc Sơn - nơi các đối tượng “thổi giá” bỏ cọc 30 tỷ đồng/m2 vào tháng 11/2024.

Tuy nhiên, một khía cạnh mà PGS.TS Nguyễn Thường Lạng nhấn mạnh: “Đây là giai đoạn đầu tiên khi chúng ta đang đánh giá hiệu quả của Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/7/2024. Nghĩa là cho đến thời điểm này, tình trạng bỏ cọc khi tham gia đấu giá đất mới chỉ là hiện tượng ban đầu. Từ đó, chúng ta phải có những bước tiếp theo để hoàn thiện hệ thống pháp lý, xây dựng khuôn khổ, quy định chặt chẽ, rõ ràng và mạch lạc hơn, tránh những lộn xộn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, người dân”.

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cũng nhận định, vấn đề chấm dứt hoàn toàn tình trạng bỏ cọc trong đấu giá đất cần phải có thời gian, phải hoàn thiện nhiều yếu tố. Cơ chế hoàn thiện giá đất ở Việt Nam rất phức tạp, đòi hỏi sự vào cuộc của các nhà khoa học, của hội đồng định giá, thậm chí là của đơn vị đấu giá quốc gia làm việc chuyên nghiệp, không phụ thuộc vào các cơ quan hành chính để bảo đảm tính độc lập, không bị chi phối. Trong dài hạn, cơ quan quản lý cũng cần nghiên cứu đến cơ chế đấu giá trực tuyến, xây dựng nền tảng đấu giá quốc gia, thiết lập một hệ sinh thái về đấu giá có tính khoa học, chuyên sâu.

Cùng đưa ra giải pháp cho vấn đề này, TS Trần Minh Sơn, Chuyên viên cao cấp Bộ Tư pháp, Chủ tịch Hội đồng cố vấn Trung tâm trọng tài thương mại quốc tế PACC cho rằng, có rất nhiều giải pháp để hạn chế tình trạng bỏ cọc khi đấu giá đất, từ giải pháp về mặt pháp lý cho đến giải pháp thực tiễn, nhưng cơ bản có một số giải pháp. Thứ nhất, cần tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện các quy định của pháp luật liên quan đến đấu giá đất, trong đó có việc bỏ cọc. Nếu quy định về mức đặt cọc đang còn thấp thì người tham gia dễ dàng bỏ cọc, nhưng nâng mức cọc lên quá cao cũng chưa chắc đã phù hợp.

Do đó, việc có nâng mức đặt cọc lên hay không hay nâng lên bao nhiêu là hợp lý, chúng ta cần tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện pháp luật về đấu giá trong thời gian tới. Thứ hai, đó là tăng công tác tuyên truyền, phổ biến, nâng cao nhận thức cho nhà đầu tư. Thứ ba, cần thực hiện các giải pháp tổng thể như: Công khai danh tính tổ chức/cá nhân có hành vi bỏ cọc; Định giá và đưa ra giá để đấu giá tài sản một cách hợp lý nhất; Xử lý nghiêm theo pháp luật các hành vi cố tình “thổi giá”, bỏ cọc để phá hoại các cuộc đấu giá.

Đồng tình với quan điểm này, Luật sư Đoàn Thế Hiếu, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Hà Trọng Đại và Cộng sự cho rằng cơ quan chức năng có thể công bố danh tính những cá nhân, tổ chức có hành vi “thổi giá” rồi bỏ cọc, sau đó là áp dụng các biện pháp ngăn chặn, như đình chỉ hoạt động tham gia đấu giá sau này. Ở góc độ pháp luật, các cơ quan chức năng cần luật hóa thuật ngữ “thao túng thị trường bất động sản”, xác định hành vi “thổi giá” rồi bỏ cọc trong các phiên đấu giá nhằm mục đích tạo ra “cơn sốt” bất động sản để trục lợi, cần phải xem đây là hành vi vi phạm pháp luật. Từ đó có hình thức xử lý hình sự giống như quy định về tội “thao túng thị trường chứng khoán” trong Bộ luật Hình sự.

Luật sư Đoàn Thế Hiếu, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Hà Trọng Đại và Cộng sự:

“Cần phải tăng tỷ lệ tiền đặt cọc của người tham gia đấu giá”

Luật sư Đoàn Thế Hiếu.

Tôi cho rằng, một số quy định pháp lý nên được nghiên cứu, điều chỉnh để giảm thiểu tình trạng bỏ cọc trong đấu giá đất. Thứ nhất, nên xem xét, điều chỉnh các quy định về xác định giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá đất nhằm khắc phục tình trạng giá khởi điểm có tình trạng chênh lệch lớn với giá thị trường. Thay vì UBND các địa phương tự xác định giá khởi điểm thông qua việc ban hành bảng giá đất, chúng ta nên xem xét thành lập các hội đồng định giá với nhiều cơ quan chức năng có chuyên môn, kết hợp việc khảo sát giá bất động sản thực tế trên thị trường, từ đó làm cơ sở đưa ra mức giá khởi điểm. Thứ hai, cần phải tăng tỷ lệ tiền đặt cọc của người tham gia đấu giá. Ở Điều 55 Nghị định 102/2024 có quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Tôi cho rằng quy định này cũng phải được điều chỉnh theo chiều hướng tăng lên, có thể là từ 50 - 70%, khi khoản tiền cọc bị thu hồi sẽ lớn hơn, nhà đầu tư phải có trách nhiệm hơn khi trả giá.

Lê Hải - Vũ Quang