Vụ kiện phát sinh từ việc "sai số đo đất" cấp sổ đỏ ở Khánh Hòa

Theo hồ sơ vụ án, năm 2013, vợ chồng nguyên đơn nhận chuyển nhượng thửa đất 386B, tờ bản đồ 11, diện tích 2.574,1m2 (được tách từ thửa 386) tại Cam Phúc Nam, TP Cam Ranh cũ (nay là phường Cam Ranh). Sau đó, nguyên đơn tách thành 8 thửa gồm thửa 446 diện tích 290,1m2; thửa 447 (254,3m2); thửa 448 (254,4m2); thửa 449 (254,4m2); thửa 450 (454,5m2); thửa 451 (454,5m2); thửa 452 (404,9m2); thửa 453 (607,1m2).

Sau đó, vợ chồng nguyên đơn chuyển nhượng cho một số người, trong đó chuyển nhượng cho vợ chồng ông Lê Ngọc Long (là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập (NCQLNVLQ) trong vụ án) thửa 448. Còn lại thửa 446, 447, 452, 453, nguyên đơn sử dụng. Ngày 19/7/2013, UBND TP Cam Ranh cấp sổ đỏ cho nguyên đơn với thửa 446, 447; thửa 448 cho vợ chồng ông Long…

Tiếp giáp với thửa 446 về hướng bắc là thửa 376 của các bị đơn đồng sử dụng. Cho rằng phía bị đơn cắm cọc bê tông và rào dây thép gai sang đất của mình, nguyên đơn khởi kiện, yêu cầu Tòa án buộc các bị đơn trả lại diện tích đất lấn chiếm 288,6m2 tại thửa 446 và 182,7m2 thửa 447; 72,7m2 thửa 448, buộc tháo dỡ tường rào xây gạch, hàng rào kẽm gai, trụ bê tông; trả lại hiện trạng thửa đất cho mình.

Tại phiên xử ngày 29/9/2025 vừa qua, các bị đơn trình bày, năm 2002 họ nhận sang nhượng lô đất diện tích 2.800m2 trong tổng diện tích đang sử dụng 3552,9m2. Thửa đất có hàng rào giáp ranh, sử dụng ổn định từ 2002 đến nay, không có biến động tăng giảm, không có tranh chấp. Đến ngày 27/10/2016, các bị đơn đăng ký cấp đổi sổ theo hướng dẫn tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP (Chi nhánh VPĐKĐĐ) với diện tích 3.269,7m2. Tuy nhiên, họ chỉ được cấp 2.369,7m2, giảm so với diện tích sổ đỏ năm 2002 là 430,3m2 và giảm so với số đăng ký là 900m2; nên đã làm đơn khiếu nại gửi cơ quan chức năng. Sau đó, họ được UBND TP giải thích diện tích chênh lệch giảm là do sai số đo đạc giữa hai loại bản đồ mới và cũ, thửa đất sử dụng ổn định từ đó đến nay không tranh chấp, không khiếu nại. Việc cấp sổ đỏ do dự án Vlap thực hiện không dựa trên hàng rào giáp ranh cụ thể; đo vẽ không có sự chứng kiến của người SDĐ; dẫn đến việc cấp sổ bị sai lệch.

Mặt khác, theo trích lục bản đồ địa chính ngày 8/6/2017 của Chi nhánh VPĐKĐĐ, hiện trạng SDĐ của các bị đơn là 3.552,9m2, dôi dư so với diện tích đã được cấp sổ đỏ 1.183,2m2.

Tại Công văn 3069/UBND-TNMT ngày 10/8/2018 của UBND TP Cam Ranh trả lời đơn của ông Thoại có nội dung: “Qua đối chiếu lồng ghép bản đồ 201, bản đồ VN2000, kiểm tra hồ sơ lưu trữ, Phòng TN&MT nhận thấy phần diện tích đất 1.183,2m2 ông Thoại đang quản lý đã được cấp sổ đỏ cho các chủ sử dụng khác, trong đó có một phần diện tích của thửa 446 và 447 của ông Bắc”. Vì vậy, các bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và NCQLNVLQ.

HĐXX tuyên chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc các bị đơn phải trả cho nguyên đơn 288,6m2 thuộc một phần thửa 446; và 182,7m2 thuộc một phần thửa 447.

HĐXX chấp nhận yêu cầu của NCQLNVLQ, buộc bị đơn phải trả cho vợ chồng ông Long 72,7m2 thuộc một phần thửa 448; buộc bị đơn di dời, tháo dỡ tường rào xây gạch dài 10,2m, hàng rào kẽm gai, trụ bê tông… để trả lại hiện trạng quyền SDĐ cho nguyên đơn và NCQLNVLQ.

Không đồng ý với phán quyết của cấp sơ thẩm lần 2, bị đơn đã làm đơn kháng cáo đề nghị xem xét lại theo thủ tục phúc thẩm; và đề nghị này mới đây đã được TAND tỉnh Khánh Hòa tiếp nhận.

Liên quan vụ kiện, trước đó TAND cấp cao (cũ) tại Đà Nẵng đã có Quyết định giám đốc thẩm 37/2023/DS-GĐT ngày 23/9/2023 (QĐGĐT). Theo đó, vụ án còn nhiều vấn đề mâu thuẫn chưa được TAND TP Cam Ranh và TAND tỉnh Khánh Hòa xem xét, làm rõ.
Theo QĐGĐT, lời khai của những người có liên quan đến thửa đất tranh chấp đều xác định ranh giới thửa đất của các bị đơn từ khi nhận chuyển nhượng đến nay không có sự thay đổi, nhưng khi thửa đất được cấp đổi vào ngày 28/11/2016 thì ranh giới không đúng với ranh giới thực tế mà những người liên quan xác định. Việc xác định tài sản gắn liền với các diện tích đất tranh chấp cũng là một trong những căn cứ để giải quyết vụ án, nhưng hai cấp tòa đã không xác minh, làm rõ nội dung này là thiếu sót. Ngoài ra, thửa đất 436, tờ bản đồ số 10 của hộ bà Thị May và ông Mang Ba được cấp sổ đỏ trước (năm 2002), còn thửa 386, tờ bản đồ 11 của ông Nguyễn Văn Mua được cấp sổ đỏ sau (năm 2009). Trong khi ranh giới thửa 436 được mọi người xác định không có sự thay đổi về ranh giới, mốc giới. Tuy nhiên, hai cấp tòa không làm rõ việc cấp sổ đỏ với thửa 386 (đã chuyển nhượng một phần diện tích cho nguyên đơn) có chồng lấn lên diện tích đất đã cấp cho thửa 436 (sau đó chuyển nhượng cho các bị đơn) hay không, nhằm đánh giá tính hợp pháp của các sổ đỏ đã cấp với các thửa đất tranh chấp.
Hai cấp tòa không đo đạc tổng diện tích thửa 386B (gồm 8 thửa đã được tách ra) để xem tổng diện tích thực tế chênh lệch thế nào so với diện tích được cấp. Chưa có đủ cơ sở để xác định các bị đơn có lấn sang các thửa đất tranh chấp không.
QĐGĐT hủy toàn bộ bản án sơ và phúc thẩm, giao hồ sơ cho TAND Khu vực 2 xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.