Nhà ở xã hội vướng mắc từ Luật
Trong những năm qua, dưới sự chỉ đạo của Đảng, Nhà nước, Chính phủ, chính sách về nhà ở xã hội đã giúp cho hàng triệu gia đình thuộc đối tượng chính sách được cải thiện nhà ở. Tuy nhiên, qua quá trình triển khai thực hiện, các chính sách về nhà ở xã hội cũng đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế cần được khắc phục nhằm giải quyết tốt hơn nhu cầu cải thiện nhà ở của các đối tượng chính sách xã hội.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7.790.000m2. Đang tiếp tục triển khai 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn, với tổng diện tích khoảng 22.718.000m2.
Phấn đấu đến năm 2025, hoàn thành các dự án đã triển khai đầu tư xây dựng (156 dự án với quy mô 156.700 căn hộ) và các dự án đang thực hiện thủ tục đầu tư (245 dự án với quy mô 300.000 căn hộ); tiếp tục khởi công các dự án mới; đến năm 2030, hoàn thành đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, công nhân khu công nghiệp.
Thực tế qua quá trình triển khai thực hiện, việc phát triển nhà ở xã hội bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế, trong đó có các quy định pháp luật, cụ thể như trình tự thủ tục đầu tư, xây dựng, mua - bán nhà; việc xác định giá; các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; xác định đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; về thực hiện miễn tiền sử dụng đất đối với chủ đầu tư…
Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội còn chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư công, xây dựng, đấu thầu, kinh doanh bất động sản...
Tại Hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị chủ trì ngày 30/9, nhiều ý kiến, góp ý sửa đổi bổ sung một số điều về chính sách cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà lưu trú cho công nhân, thủ tục đầu tư nhà ở xã hội…
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, Thủ tục để đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nên thoáng hơn để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư. Để cho các chủ đầu tư xác định giá bán nhà ở và có công ty kiểm toán kiểm tra giá bán. Giao cho UBND các tỉnh, thành chịu trách nhiệm trong quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội để thủ tục giải quyết nhanh hơn.
Đề xuất bổ sung “Hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê”
Đây là một trong những nội dung được các chuyên gia kiến nghị bổ sung trong Điều 42, Điều 94 Luật Nhà ở sửa đổi. Cụ thể, Điều 42, dự thảo Luật Nhà ở quy định các hình thức phát triển nhà ở có hình thức hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở. Nhưng tại Điều 94, dự thảo Luật Nhà ở có quy định về “yêu cầu đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê”. Do vậy, cần bổ sung hình thức “Hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê” vào hình thức phát triển nhà ở xã hội.
Các chuyên gia cũng phân tích sự chồng chéo của Luật và cho rằng, Luật Nhà ở sửa đổi cần bổ sung quy định cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động của đơn vị mình mua hoặc thuê lại. Bởi tại tại khoản 6, Điều 2, Luật Cư trú năm 2020 thì: “Lưu trú là việc công dân ở lại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc nơi tạm trú trong thời gian ít hơn 30 ngày”. Như vậy nhà lưu trú công nhân có tính chất kém ổn định, chỉ phục vụ nhu cầu tạm thời về chỗ ở cho công nhân (phù hợp với nhóm công nhân trẻ, đang độc thân) mà không đáp ứng được nhu cầu ăn ở, sinh hoạt ổn định của hộ gia đình.
Hơn nữa, việc quy định doanh nghiệp, hợp tác xã chỉ được phép mua nhà lưu trú công nhân như trên chưa đáp ứng được mong muốn sinh sống tại các khu vực đô thị, nơi có cuộc sống văn minh, hiện đại, thay bằng sinh sống tại các khu nhà ở trong hoặc gần khu công nghiệp của phần lớn công nhân, để bản thân, con cái họ được học tập và phát triển.
Do vậy, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho công nhân, ngoài quy định cho phép doanh nghiệp được mua, thuê, thuê mua nhà lưu trú công nhân để bố trí cho người lao động của doanh nghiệp mình thuê lại, Điều 89 dự thảo Luật Nhà ở cần bổ sung quy định cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động của đơn vị mình mua hoặc thuê lại…
Thứ ba là hình thức phát triển nhà ở xã hội (sửa đổi, bổ sung Điều 53) được quy định tại Điều 92, các chuyên gia cho rằng, cần bổ sung quy định về ưu đãi đối với hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê. Bởi tại Tại Điều 92, dự thảo Luật Nhà ở đã đề xuất bổ sung hình thức “Hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê” vào hình thức phát triển nhà ở xã hội.
Về yêu cầu đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê (Điều 94, sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 58), qua tìm hiểu, nghiên cứu, phần lớn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội đều có mong muốn khối đế của các tòa nhà xã hội được phép kinh doanh dịch vụ thương mại để phục vụ nhu cầu của người dân, tạo sức hấp dẫn cho các nhà đầu tư cũng như người có nhu cầu nhà ở xã hội. Do vậy, ngoài ưu đãi được dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để kinh doanh, cần cho phép các chủ đầu tư dự án được dành khối đế của tòa nhà ở xã hội để bố trí thương mại dịch vụ, nhà trẻ và các tiện ích khác cho người dân.
Bên cạnh đó, tất cả các chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức quy định tại Khoản 1, Điều 42, dự thảo Luật Nhà ở (đã đề nghị sửa tại STT 1) đều phải được hưởng các ưu đãi như nhau.
Cũng theo dự thảo Luật Nhà ở thì chủ đầu dự án xây dựng nhà ở xã hội được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích đất ở. Tuy nhiên, theo khoản 2, Điều 57, dự thảo Luật Đất đai thì tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng nhà ở xã hội thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất. Như vậy, quy định về hình thức giao đất để xây dựng dự án nhà ở xã hội giữa hai văn bản luật không thống nhất, chồng chéo.
Các chuyên gia cho rằng, cần được dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để kinh doanh; phần kinh doanh diện tích nhà ở thương mại này được hạch toán riêng và dùng để đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án.
Trong trường hợp bố trí nhà ở xã hội cao tầng, thì được dành khối đế (tầng 1, 2) của tòa nhà để bố trí nhà trẻ mẫu giáo nếu không bố trí được quỹ đất riêng để xây dựng, phòng sinh hoạt cộng đồng và phần diện tích còn lại được quyền bố trí thương mại dịch vụ theo quy hoạch, thiết kế được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Người có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết, thẩm định thiết kế dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm phê duyệt, thẩm định đối với quy mô từng dự án.
Để chủ đầu tư chủ động tính toán giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội
Về quy định tại Khoản 2, Điều 100, xác định giá bán, giá cho thuê mua, giá cho thuê nhà ở nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng (sửa đổi, bổ sung Điều 61). Các chuyên gia cho rằng, để chủ đầu tư chủ động trong việc tính toán xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua theo nguyên tắc quy định tại khoản 1 Điều 100, dự thảo Luật Nhà ở và phù hợp với điều kiện thực tế của từng dự án, theo từng thời điểm.
Về Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội được quy định tại Điều 101 (sửa đổi, bổ sung Điều 62 và đưa một số điều của Nghị định số 16/2022/NĐ-CP), trên thực tế, có những người mua nhà ở xã hội, sau 2-3 năm khi thu nhập tăng thêm, họ mong muốn tìm kiếm một ngôi nhà tốt hơn, hợp lý hơn, nhưng quy định pháp luật hiện hành chỉ cho phép bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm vô tình gây khó cho người bán lẫn người mua. Người muốn bán không bán được còn người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận được nhà ở. Do vậy, các chuyên gia đề xuất quy định theo Phương án 2.
Việc quy định chỉ có đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở mới được được mua lại nhà ở xã hội với giá do các bên thỏa thuận là không hợp lý, bởi nếu quy định như trên thì ai là người xác định người mua lại nhà ở xã hội thuộc diện được mua và trình tự thủ tục thực hiện như thế nào? Dự thảo Luật Nhà ở chưa quy định các nội dung này, dẫn đến khó áp dụng trên thực tế.
Không chỉ vậy, người mua lại nhà ở xã hội với giá do các bên thỏa thuận như quy định trên có được xem là đã thụ hưởng chính sách mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở, và sẽ không tiếp tục được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội nào khác như quy định tại khoản 1, Điều 101, dự thảo Luật Nhà ở?
Trong khi đó, mục tiêu của đất nước là dần xóa bỏ nghèo đói, đưa xã hội phát triển văn minh. Vì vậy đề xuất nghiên cứu, cân nhắc quy định đối tượng mua lại nhà ở xã hội là bất kỳ ai có nhu cầu, chứ không hạn chế bởi đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định của dự thảo Luật Nhà ở…
Một vấn đề khác cũng cần phải nghiên cứu như: Một số những định nghĩa tại Điều 3 Dự thảo Luật Nhà ở cần xem lại; nếu như Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh bất động sản và một số Luật khác đã có định nghĩa thì không nên định nghĩa ở luật này; trong trường hợp phải định nghĩa thì phải giữ nguyên như định nghĩa của các luật khác.
Một số thuật ngữ quy định tại Điều 42, cần phải chuẩn hóa theo quy chuẩn về quy hoạch của Việt Nam, ví dụ như quy chuẩn quy định: Đơn vị ở, khu nhà ở, đô thị, xây dựng cải tạo nhà chung cư cũ. Như vậy, điều 42 nên làm rõ tên một số dự án, có thể như: Dự án đầu tư xây dựng mới, cải tạo đơn vị nhà ở; Dự án đầu tư xây dựng mới, cải tạo khu nhà ở; Dự án đầu tư xây dựng, cải tạo khu đô thị; Dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cũ. Như vậy, ngôn ngữ trong pháp luật sẽ đồng nhất và dễ thực hiện trên thực tế.
Dự thảo luật Nhà ở sửa đổi có 13 chương với 234 điều. Theo dự kiến, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi sẽ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu vào kỳ họp thứ 4 vào tháng 10/2022 và thông qua vào kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023, với nhiều bất cập hiện hữu, những kiến nghị nêu trên cần phải được nghiên cứu, bổ sung cho phù hợp; đảm bảo việc thực thi hiệu quả.
