Rà soát đấu giá quyền sử dụng đất: Bộ Tư pháp nêu rõ những “điểm vướng”

Các quy định còn chưa thống nhất

Theo báo cáo, Luật Đấu giá tài sản (ĐGTS) quy định trình tự, thủ tục đấu giá chung, áp dụng thống nhất cho các loại tài sản mà pháp luật quy định phải đấu giá, trong đó có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Sau gần 5 năm triển khai Luật ĐGTS, các tổ chức ĐGTS đã tổ chức nhiều cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thu về cho ngân sách nhà nước tương đối lớn, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Theo số liệu thống kê năm 2020, trong tổng số 28.777 cuộc đấu giá thành thì có 14.588 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (chiếm hơn 50%); tổng giá bán tài sản đấu giá là hơn 103 nghìn tỷ thì đấu giá quyền sử dụng đất hơn 81 nghìn tỷ (chiếm gần 80%). Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng và tài sản khác nói chung chưa phát hiện vấn đề vướng mắc lớn trong các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục đấu giá gây ảnh hưởng tiêu cực đến kết quả đấu giá.

Trong báo cáo, Bộ Tư pháp cũng thẳng thắn chỉ rõ, những vấn đề phát sinh qua vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm liên quan trực tiếp tới giá khởi điểm, các điều kiện và năng lực tài chính của người tham gia đấu giá được quy định bởi pháp luật về đất đai.

Cụ thể, về xác định giá khởi điểm của quyền sử dụng đất: Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết cũng đã quy định cụ thể cách thức xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Chỉ thị số 40/CT-TTg về tăng cường quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với bộ, ngành, địa phương nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về việc xác định giá để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp tình hình thực tiên, điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.

Về điều kiện, năng lực tài chính của người tham gia đấu giá. Hiện nay, Luật Đấu giá tài sản chỉ quy định mang tính nguyên tắc về những loại tài sản bắt buộc phải bán thông qua đấu giá (Điều 4), còn tài sản cụ thể phải bán thông qua đấu giá, điều kiện đối với tài sản bán đấu giá, điều kiện đối với người được mua tài sản (người sở hữu, khai thác, sử dụng tài sản đấu giá) mang tính đặc thù đối với tài sản đó, bảo đảm phù hợp với mục đích quản lý nhà nước đối với từng loại tài sản, do pháp luật trong từng lĩnh vực quy định.

Về tiền đặt cọc tham gia đấu giá và chế tài xử lý vi phạm. Luật ĐGTS quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước với mức từ 5% đến 20% so với giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Mức cụ thể do người có tài sản đấu giá và tổ chức ĐGTS thỏa thuận, quyết định. Tiền đặt trước sau khi trúng đấu giá được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá.

Qua thực tiễn triển khai với nhiều loại tài sản được ra bán đấu giá, giá trị tài sản khác nhau (hiện nay có hơn 20 loại tài sản được đưa ra bán đấu giá) đã cho thấy mức tiền đặt trước tối đa mà Luật ĐGTS quy định là phù hợp, tạo điều kiện thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia đấu giá. Nếu nâng mức tiền đặt trước lên quá cao thì sẽ có ít doanh nghiệp đủ điều kiện tham gia đấu giá, tiềm ẩn nguy cơ thông đồng, móc nối để dìm giá.

Thông lệ quốc tế trong hoạt động đấu giá tại một số nước thì doanh nghiệp tham gia đấu giá không phải nộp khoản tiền đặt trước mà chủ yếu dựa vào uy tín của doanh nghiệp đó và pháp luật có chế tài nghiêm khắc đối với những trường hợp trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá, ví dụ như cấm doanh nghiệp đó tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định.

Hiện nay, trong hoạt động đấu giá quyền khai thác khoáng sản, Nghị định số 22/2012/NĐ-CP quy định về đấu giá quyền khai thác khoáng sản có quy định tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản mà từ chối không nhận kết quả trúng đấu giá thì không được tham gia bất kỳ phiên đấu giá nào trong thời hạn 01 (năm), kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá đó. Đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật về đất đai hiện hành chưa có quy định cấm tham gia đấu giá đối với cá nhân, doanh nghiệp trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá.

Ngoài ra, qua rà soát, Bộ Tư pháp thấy rằng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay còn tồn tại một số vướng mắc liên quan đến sự không thống nhất giữa các quy định của pháp luật đất đai và quản lý thuế về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau, gây ra khó khăn, lúng túng cho nhiều địa phương trong quá trình thực hiện cũng như nêu các vấn đề về khiếu nại, tố cáo có thể phát sinh.

Tăng cường thanh tra các tổ chức đấu giá tài sản

Từ kết quả rà soát trên, nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng, hiệu quả của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, khắc phục tình trạng trả giá quá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ trúng đấu giá, gây nhiều bất ổn cho thị trường như vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, Bộ Tư pháp kiến nghị giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục thực hiện có hiệu quả, đồng bộ các nhiệm vụ được giao trong Chỉ thị số 40/CT-TTg.

Trong đó, chú trọng việc rà soát, đề xuất sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy định của pháp luật về đất đai về giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện, yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, chế tài đối với doanh nghiệp trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá...

Bên cạnh đó, Bộ Tư pháp nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung Nghị định số 62/2017/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật ĐGTS, đảm bảo hoạt động ĐGTS khách quan, minh bạch, khách quan; tiếp tục tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra các tổ chức ĐGTS, đảm bảo thực hiện đúng trình tự, thủ tục đấu giá theo quy định của Luật ĐGTS.

Bộ Tư pháp cũng đề xuất giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quán triệt, chỉ đạo người có tài sản đấu giá tại địa phương tăng cường hơn nữa vai trò, trách nhiệm trong việc lựa chọn tổ chức ĐGTS, phê duyệt phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm, ký hợp đồng dịch vụ ĐGTS, xây dựng Quy chế cuộc đấu giá, giám sát quá trình bán hồ sơ, thẩm tra, đánh giá các điều kiện, năng lực của người tham gia đấu giá, việc thực hiện các trình tự, thủ tục ĐGTS... bảo đảm tính công khai, khách quan, minh bạch theo đúng quy định của Luật ĐGTS và pháp luật có liên quan. Đồng thời, tăng cường vai trò giám sát của cơ quan tư pháp tại các địa phương; nghiên cứu cơ chế tiếp nhận, kịp thời xử lý các phản ánh, tố cáo, kiến nghị của các cá nhân, tổ chức về hoạt động ĐGTS; tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong lĩnh vực ĐGTS.

Nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về đấu giá tài sản

Báo cáo tại Hội nghị đánh giá việc chấp hành các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản trên địa bàn, Phó Giám đốc Sở Tư pháp Bắc Giang Lê Anh Tuấn cho biết, Sở Tư pháp đã tham mưu cho UBND tỉnh ban hành các văn bản quy phạm pháp luật chỉ đạo, triển khai, hướng dẫn nghiệp vụ đảm bảo kịp thời, điều chỉnh toàn diện các vấn đề phát sinh trong hoạt động đấu giá trên địa bàn tỉnh.

Trong 2 năm (2020-2021) trên địa bàn tỉnh đã tổ chức 161 cuộc đấu giá tài sản quyền sử dụng đất ở với 9.191 lô, số lô đấu thành 7.720 lô, số lô bỏ cọc là 1.471; tổng giá bán khởi điểm là hơn 10 nghìn tỷ đồng; tổng số tiền trúng đấu giá thu được là hơn 11,8 nghìn tỷ đồng, tổng số tiền chênh lệch là hơn 1,6 nghìn tỷ đồng. Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá trong đấu giá quyền sử dụng đất so giá khởi điểm cao, góp phần hạn chế tình trạng tiêu cực trong các cuộc đấu giá trước đây; qua đó tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước, đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Kết luận Hội nghị, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang Phan Thế Tuấn yêu cầu Sở Tư pháp với vai trò là cơ quan quản lý nhà nước về đấu giá cần tăng cường theo dõi, nắm tình hình, kịp thời phối hợp với các ngành, cơ quan liên quan tham mưu UBND tỉnh có biện pháp chấn chỉnh, chỉ đạo, thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản. Nguyễn Miền

Quy định pháp luật và việc áp dụng các quy định về việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất này tại các địa phương đang không thống nhất

Một số địa phương đang căn cứ quy định tại khoản 21 Điều 1 Nghị định số 148/2000/NĐ-CP phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Thanh Hóa, Ninh Bình... quy định người trúng đấu giá phải nộp tiền trúng đấu giá trong 30 ngày, Vĩnh Phúc quy định thời hạn này là 20 ngày...

Một số địa phương khác thì căn cứ Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Quản lý thuế, “chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo và chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại” để thông báo thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất là 90 ngày (Hà Nội, Nghệ An, TP Hồ Chí Minh, trong đó vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm áp dụng thời hạn 90 ngày).

Ngoài ra, một số tỉnh khác lại căn cứ theo đối tượng: Đối với cá nhân, hộ gia đình thì thời hạn nộp tiền trúng đấu giá là 30 ngày; Đối với doanh nghiệp là 90 ngày (Hà Nam...).