Sửa đổi Luật Đấu giá tài sản: Phòng, chống thông đồng, dìm giá, bỏ cọc

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Phó Cục trưởng Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) Lê Văn Tuấn cho biết, Luật Đấu giá tài sản được Quốc hội thông qua năm 2016 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2017. Qua gần 10 năm triển khai thực hiện, Luật đã tạo hành lang pháp lý quan trọng cho hoạt động đấu giá tài sản, góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch trong xử lý tài sản, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức, cá nhân có tài sản đấu giá cũng như người tham gia đấu giá.

Tuy nhiên, trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội hiện nay, thực tiễn thi hành Luật đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập. Một số quy định chưa theo kịp yêu cầu phát triển của thị trường; tình trạng thông đồng, dìm giá, lợi dụng hoạt động đấu giá để trục lợi vẫn còn xảy ra ở một số nơi; hiện tượng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá, đặc biệt đối với một số loại tài sản có giá trị lớn, đã tác động không nhỏ đến tính nghiêm minh, hiệu quả của hoạt động đấu giá. Bên cạnh đó, yêu cầu chuyển đổi số, hội nhập quốc tế và phát triển các loại hình tài sản mới cũng đang đặt ra những đòi hỏi cấp thiết đối với việc hoàn thiện khuôn khổ pháp luật về đấu giá tài sản.

Quan điểm xuyên suốt trong quá trình xây dựng dự thảo Luật lần này là xây dựng một quy trình đấu giá khách quan, minh bạch, hiệu quả, bảo đảm tối đa hóa giá trị của tài sản được đưa ra đấu giá. Chúng ta cần nhận thức rõ rằng đấu giá chỉ là một trong nhiều phương thức xử lý tài sản. Tuy nhiên, khi đã lựa chọn phương thức đấu giá thì mục tiêu cao nhất là phải bán được tài sản với giá trị tối ưu, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có tài sản, dù đó là tài sản nhà nước hay tài sản thuộc sở hữu tư nhân.

Trong quá trình nghiên cứu, xây dựng chính sách, có ý kiến đề xuất cần quy định giá trần trong một số trường hợp để tránh hiện tượng đẩy giá quá cao như đã từng xảy ra ở một số cuộc đấu giá bất động sản. Tuy nhiên, xét về bản chất, đấu giá là cơ chế cạnh tranh để xác định mức giá cao nhất mà thị trường chấp nhận. Việc người trúng đấu giá sau đó có hành vi vi phạm pháp luật hoặc lợi dụng kết quả đấu giá để thực hiện những mục đích khác sẽ được điều chỉnh bằng các chế tài pháp luật tương ứng, chứ không nên làm thay đổi bản chất của hoạt động đấu giá.

Dự thảo Luật tập trung sửa đổi toàn diện trên cơ sở 5 nhóm chính sách lớn. Trong đó, về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản, để tăng cường tính công khai, minh bạch, dự thảo Luật quy định rõ trách nhiệm của người có tài sản và tổ chức đấu giá trong việc phòng ngừa, phát hiện và xử lý hành vi thông đồng, dìm giá, hay còn gọi là tình trạng “quân xanh, quân đỏ”. Đối với các tài sản đặc thù như quyền sử dụng đất hoặc quyền khai thác khoáng sản, dự thảo kéo dài thời gian chuẩn bị hồ sơ từ 30 ngày lên 45 ngày, trong đó doanh nghiệp có khoảng thời gian chuẩn bị dài hơn để chứng minh năng lực tài chính, nguồn vốn và các điều kiện triển khai dự án.

Về tiền đặt trước và chế tài xử lý vi phạm, dự thảo Luật luật hóa các quy định đã được thực tiễn kiểm nghiệm trong thời gian qua. Đối với cá nhân tham gia đấu giá đất ở, mức tiền đặt trước có thể được nâng lên đến 50% giá khởi điểm nhằm hạn chế tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc. Đối với các dự án có giá trị lớn, mức tiền đặt trước tiếp tục được duy trì trong khoảng từ 10% đến 20% do giá trị tài sản rất lớn. Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung cơ chế công khai danh sách các trường hợp bỏ cọc trên cổng thông tin điện tử, đồng thời áp dụng biện pháp cấm tham gia đấu giá trong thời gian từ 6 tháng đến 5 năm tùy theo tính chất, mức độ vi phạm.

Dự thảo Luật còn bổ sung nhiều quy định mới đáng chú ý như nguyên tắc người tham gia đấu giá được hiểu là đã đồng ý mua tài sản theo giá khởi điểm ngay từ thời điểm đăng ký tham gia; thu hẹp phạm vi áp dụng thủ tục đấu giá rút gọn; phân định rõ cơ chế xử lý sau đấu giá đối với từng nhóm tài sản; đồng thời lần đầu tiên ghi nhận hình thức đấu giá xuống đối với tài sản tự nguyện theo thông lệ quốc tế.

Phó Cục trưởng Lê Văn Tuấn nhấn mạnh, việc sửa đổi Luật Đấu giá tài sản lần này nhằm khắc phục những bất cập, khoảng trống pháp lý phát sinh trong thực tiễn; tăng cường các giải pháp phòng, chống thông đồng, dìm giá, bỏ cọc; đồng thời tạo lập môi trường pháp lý thông thoáng, minh bạch để phát triển nghề đấu giá tài sản theo hướng chuyên nghiệp, hiện đại và hội nhập quốc tế.

Tại Hội thảo, các chuyên gia, nhà khoa học và đại biểu đã tập trung trao đổi, thảo luận sâu về các nhóm chính sách, các quy định cụ thể của dự thảo Luật; đóng góp nhiều ý kiến tâm huyết, trách nhiệm để Ban soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện hồ sơ dự án Luật với chất lượng cao nhất trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét.

Qua nghiên cứu dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) và từ thực tiễn tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, đại diện Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội tham gia một số ý kiến liên quan đến quy định xử lý vi phạm.

Theo đó, tại điểm 3 khoản 41 Điều 1 Luật số 37/2024/QH15 sửa đổi, bổ sung Điều 70 của Luật Đấu giá tài sản năm 2016 đã quy định cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc quyền khai thác khoáng sản là cơ quan có thẩm quyền quyết định việc cấm tham gia đấu giá đối với các trường hợp vi phạm. Tuy nhiên, tại Điều 61 của dự thảo Luật về xử lý vi phạm hiện chưa quy định rõ cơ quan nào có trách nhiệm tham mưu, đề xuất để cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành quyết định cấm tham gia đấu giá.

Do đó, Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định giao cơ quan tư pháp, với vai trò là cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đấu giá tài sản, có trách nhiệm chủ trì hoặc tham mưu cho cơ quan có thẩm quyền trong việc xem xét, trình ban hành quyết định cấm tham gia đấu giá đối với các trường hợp vi phạm theo quy định của pháp luật.

Về quy định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, qua nghiên cứu dự thảo Luật về phạm vi điều chỉnh, Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội nhận thấy chưa có quy định hoặc nội dung thể hiện rõ việc hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Do đó, đề nghị Ban soạn thảo làm rõ việc hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá có thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) hay không.

Ngoài ra, thực tiễn hiện nay cũng đặt ra vướng mắc đối với trường hợp người trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc người trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến việc cơ quan có thẩm quyền phải ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Trong các trường hợp này, pháp luật hiện hành chưa quy định rõ trách nhiệm tiếp theo của đơn vị được giao thực hiện đấu giá cũng như tổ chức hành nghề đấu giá tài sản sau khi quyết định hủy có hiệu lực. Do đó, vị đại diện kiến nghị nghiên cứu bổ sung quy định cụ thể về vấn đề này.

Tổng Giám đốc Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt Đỗ Thị Hồng Hạnh góp ý tại Hội thảo.

Tổng Giám đốc Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt Đỗ Thị Hồng Hạnh cho rằng, dự thảo Luật cần tiếp tục làm rõ hơn vai trò, trách nhiệm của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá. Trên thực tế, tổ chức đấu giá chủ yếu thực hiện các công việc mang tính thủ tục như niêm yết thông tin, bán và tiếp nhận hồ sơ, thu tiền đặt trước, tổ chức phiên đấu giá và các thủ tục liên quan theo quy định của pháp luật. Trong khi đó, trách nhiệm xác định đối tượng tham gia đấu giá, điều kiện của nhà đầu tư và việc thẩm định, xét duyệt các điều kiện đó phải thuộc về người có tài sản.

Đây là vấn đề rất quan trọng bởi nếu ranh giới trách nhiệm không được xác định rõ sẽ dẫn đến nhiều khó khăn cho tổ chức đấu giá trong quá trình thực hiện. Theo bà, phương án đấu giá là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để tổ chức đấu giá xây dựng kế hoạch thực hiện và ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá. Trong phương án cần quy định đầy đủ, chi tiết các điều kiện tham gia, đối tượng được tham gia cũng như các tiêu chí đánh giá nhà đầu tư. Trường hợp người có tài sản không quy định rõ mà lại yêu cầu tổ chức đấu giá tự đặt ra điều kiện cho khách hàng thì tổ chức đấu giá rất khó thực hiện, thậm chí có quyền từ chối vì không có căn cứ pháp lý.

Liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất và các dự án đầu tư có sử dụng đất, bà Hạnh rất đồng tình với đề xuất kéo dài thời gian chuẩn bị hồ sơ từ 30 ngày lên 45 ngày trong dự thảo Luật.

Từ thực tiễn tại Hà Nội, thời gian qua đã xuất hiện nhiều bất cập trong đấu giá các dự án lớn, đặc biệt là tình trạng thông đồng, bỏ cọc và đẩy giá của một số nhóm chuyên tham gia đấu giá. Bên cạnh đó, quy định hiện hành về thời gian chuẩn bị hồ sơ là quá ngắn. Trong tổng thời gian 30 ngày thì khoảng 15 ngày đầu vừa thực hiện việc bán hồ sơ vừa tiếp nhận hồ sơ, dẫn đến việc các nhà đầu tư không nắm được thông tin từ sớm gần như không đủ thời gian để hoàn thiện các thủ tục cần thiết.

Để tham gia đấu giá một dự án lớn, doanh nghiệp phải chuẩn bị rất nhiều loại giấy tờ và xác nhận khác nhau, như xác nhận không vi phạm pháp luật đất đai, xác nhận hoàn thành nghĩa vụ thuế hoặc hồ sơ bảo lãnh ngân hàng đối với phần nghĩa vụ tài chính còn lại ngoài khoản tiền đặt trước. Đây đều là những thủ tục phức tạp và phụ thuộc vào nhiều cơ quan quản lý nhà nước. Vì vậy, việc kéo dài thời gian lên 45 ngày, trong đó có khoảng 30 ngày thực chất để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ, là rất cần thiết nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch và cạnh tranh lành mạnh.

Một vấn đề khác mà bà Hạnh đặc biệt quan tâm là việc kiểm soát năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư tham gia đấu giá các dự án lớn.

Thực tế hiện nay cho thấy có tình trạng sau khi thông báo đấu giá được công bố thì chỉ vài ngày sau đã xuất hiện các doanh nghiệp mới thành lập để tham gia đấu giá. Mục tiêu của một số trường hợp không phải để trực tiếp đầu tư, triển khai dự án mà nhằm mục đích chuyển nhượng dự án sau khi trúng đấu giá. Có những dự án được chuyển nhượng qua nhiều vòng, thậm chí từ 5 - 7 lần, làm giá trị dự án bị đẩy lên rất cao nhưng trên thực tế lại không được đưa vào khai thác, sử dụng. Điều này không chỉ gây lãng phí nguồn lực xã hội mà còn tiềm ẩn nguy cơ phát sinh các hành vi lừa đảo hoặc giao dịch khi chưa đủ điều kiện pháp lý.

Do đó, bà Hạnh đề nghị nghiên cứu quy định chặt chẽ hơn về năng lực và kinh nghiệm của nhà đầu tư tham gia đấu giá các dự án có quy mô lớn. Chẳng hạn, nhà đầu tư cần chứng minh đã từng thực hiện các dự án tương tự hoặc có quy mô tương đương khoảng 50% đến 70% giá trị dự án đang đấu giá. Đồng thời, nên trao quyền cho địa phương xem xét, quyết định các tiêu chí cụ thể trên cơ sở đặc điểm của từng loại tài sản và yêu cầu quản lý tại địa phương.