Góp ý dự thảo sửa đổi Luật Đất đai: Đất dự án phát triển nhà ở vùng nông thôn sẽ thế nào?

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Trong bản góp ý 25 ý kiến cho dự thảo sửa đổi Luật Đất đai của bà Nguyễn Nam Phương, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Lan Anh, Phó bí thư Chi bộ Doanh nghiệp trực thuộc Thành ủy thành phố Bà Rịa, Hội viên VCCI tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có những điểm đáng chú ý. Trong đó, bà Phương quan tâm, góp ý về những điều kiện liên quan tới đất dự án nhà ở, khu đô thị, đặc biệt là dự án nhà ở, khu đô thị tại vùng nông thôn.

Đối với điều 29 – Thời điểm thực hiện quyền của người sử dụng đất, bà Phương đề nghị Chính phủ nên thay thế từ “giao đất”, “cho thuê đất” thành “cho phép chuyển quyền sử dụng đất”. Bà Phương đề nghị Chính phủ bổ sung: Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, hoàn thành hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và cam kết đầu tư hạ tầng xã hội căn cứ theo quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư được phân kỳ đầu tư theo giai đoạn và được các cấp chính quyền xem xét với thực tế khu vực đầu tư của dự án có thuộc vùng phát triển nông thôn hay không? Nếu thuộc vùng nông thôn thì cho chủ đầu tư được phân kỳ đầu tư công trình xã hội trên đất vào giai đoạn 2 được thể hiện rõ trong quyết định phê duyệt 1/500. Tài sản chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên tổ chức (chủ đầu tư dự án), có chủ quyền đất nhận chuyển nhượng của dân, nhận góp vốn tài sản bằng đất, chủ đầu tư không cầm cố thế chấp vay vốn ngân hàng. Trường hợp vay vốn ngân hàng bằng chính tài sản đang thực hiện dự án thì chủ đầu tư phải giải chấp thanh toán nợ ngân hàng trước khi được xem xét đủ điều kiện bán, được cơ quan cấp Sở xác nhận bằng văn bản đủ điều kiện huy động vốn, được bán, nhận cọc chuyển nhượng đủ điều kiện theo quy định. Tài sản đất chủ đầu tư cầm cố ngân hàng thì không được bán cho dân để tránh tình trạng thiệt hại cho ngân hàng và cho dân.

Doanh nghiệp có đất nhận chuyển nhượng của dân làm dự án nhà ở, Chính phủ nên quy định theo hướng mở tạo điều kiện cho nhà đầu tư dự án nhà ở khu đô thị được bán nền thương phẩm 50% trên tổng diện tích đất ở của dự án để có nguồn vốn đầu tư công trình xã hội và còn lại 50% đất ở xây dựng nhà không được bán nền. Diện tích đất ở còn lại 50% xây dựng nhà thì chủ đầu tư phải xây dựng nhà hoàn thiện và hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mới đủ điều kiện bán, tặng cho, thế chấp cầm cố. Với điều kiện khi bán chủ đầu tư không được cầm cố tài sản vay vốn ngân hàng diện tích đất đầu tư dự án để tránh tình trạng một dự án vừa thế chấp vừa bán cho dân, giảm rủi ro dân bị mất tiền.

Đối với các trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, đất không cầm cố thế chấp ngân hàng thì được xem xét đủ điều kiện huy động vốn, được giao dịch mua bán chuyển nhượng, nhận cọc. Chính phủ nên nghiên cứu bổ sung vào luật để phù hợp, tạo điều kiện để doanh nghiệp dùng nguồn vốn tư nhân đầu tư phát triển.

Nếu Nhà nước đưa ra điều kiện doanh nghiệp đầu tư kinh doanh dự án nhà ở phải đầu tư hoàn thành hạ tầng và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được đủ điều kiện chuyển nhượng cho khách hàng thì doanh nghiệp sẽ hạn chế đầu tư, sẽ chậm phát triển nền kinh tế đất nước.

Những trường hợp dự án sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê đầu tư dự án và tài sản đất cầm cố ngân hàng thì không được xem xét đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất, cho thuê lại đất. Chủ đầu tư phải đầu tư hoàn thành dự án và làm tròn nghĩa vụ tài chính mới được đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất, cho thuê lại đất theo thời hạn Nhà nước giao đất cho thuê đất. Chính phủ nên quy định rõ để tránh thiệt hại.

Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê tại Điều 53, bà Phương cho rằng nội dung dự thảo không phù hợp, không có hướng mở, khó thu hút đầu tư. Đó là: Đối với khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô. Theo bà Phương, Chính phủ nên bổ sung quy định theo hướng mở tạo điều kiện cho nhà đầu tư dự án nhà ở khu đô thị và các vùng thị trấn được bán nền thương phẩm 50% trên tổng diện tích đất ở của dự án khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật chủ đầu tư mới được bán chuyển nhượng nhận cọc để có nguồn vốn đầu tư công trình xã hội và xây dựng nhà ở của diện tích đất ở, còn lại 50% không được bán nền, phải đầu tư công trình xã hội, hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì mới được bán nhà.

Chính phủ nên bổ sung quy định riêng về dự án phát triển nhà ở vùng nông thôn

Bà Nguyễn Nam Phương cho rằng, Chính phủ nên có những quy định riêng về dự án phát triển nhà ở vùng nông thôn. Chính phủ nên khuyến khích thu hút nguồn vốn đầu tư vào vùng nông thôn mới phát triển kinh tế đất nước. Cụ thể, điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở cho phân lô bán nền tại vùng phát triển dân cư vùng nông thôn mới được phân lô, bán nền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chủ đầu tư dự án được phân kỳ đầu tư theo giai đoạn. Giai đoạn 1 đầu tư hoàn thành hạ tầng đồng bộ bao gồm đánh giá tác động môi trường DTM, khu xử lý thải, được nghiệm thu và bàn giao cho Nhà nước quản lý. Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đất đầu tư dự án đã được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không cầm cố, thế chấp cho ngân hàng. Được cơ quan cấp Sở có văn bản đủ điều kiện được huy động vốn, nhận cọc, nhận chuyển nhượng. Giai đoạn 2, chủ đầu tư phải đầu tư công trình xã hội trên đất, được thể hiện rõ trong quyết định 1/500 của UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện phê duyệt thì mới được xem xét đủ điều kiện huy động vốn chuyển nhượng nhận cọc của dân để tiếp tục đầu tư công trình xã hội.