Nhà đất ven đô đang 'gồng mình'

Trầm lắng

Hơn 3 tháng nay, ông Trần Văn Hiệp (một môi giới nhà đất tại khu vực Hoà Lạc - Bà Vì, Hà Nội) được nhiều chủ đất gửi rao bán bất động sản tại khu vực này. Anh Hiệp cho hay, số khách gửi gắm ngày càng nhiều, trong khi người mua khá ít. Tình trạng nhà đất ven đô trầm lắng diễn ra từ cách đây vài tháng.

Sau cơn sốt đất năm 2021 và đầu 2022, nhiều nhà đầu tư đổ ra ven đô mua đất, tìm cơ hội đầu tư. Phần lớn các mảnh đất đều được qua tay từ người này sang người khác, với mục đích kiếm lợi nhuận. Khi thị trường bị đẩy giá lên quá cao, nhu cầu giảm dẫn tới giao dịch ngưng trệ. Nhiều khách hàng chưa kịp thoát hàng, đang có khả năng mắc kẹt trong thời gian dài sắp tới.

Ông Nguyễn Văn Ngọc (một nhà đầu tư tại Hà Nội), cho hay, sau khi cơ quan chức năng dừng tách thửa, chuyển đổi đất, nhiều điểm nóng tại Ba Vì, Thạch Thất, Hoà Bình chững lại. Trên thị trường xuất hiện các nhà đầu tư cắt lỗ, rao bán ở mức thấp, nhưng vẫn không có thanh khoản. Nguyên nhân, mỗi lô chưa tách thửa lên tới hàng nghìn m2, mức giá 5-6 tỷ đồng. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa đóng băng do một số loại đất ven đô tại các khu đô thị, cư dân vẫn có giao dịch.

Theo ông Lê Đình Hảo, giám đốc khối kinh doanh của một công ty bất động sản, đất nền là phân khúc “làm mưa làm gió” thời “sốt đất” nhưng cũng là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi thị trường giảm thanh khoản. Ông Hảo cho biết, đất nền vùng ven Hà Nội dịch chuyển về phía Tây như Hoài Đức, Quốc Oai mức độ quan tâm giảm từ 17-39%.

Về phía Bắc như Sóc Sơn, Đông Anh mức độ quan tâm giảm từ 8-30%. Phía Đông có Long Biên, Gia Lâm mức độ quan tâm giảm 21-28%. Còn phía Nam có Thanh Trì giảm 24%. Qua đó, có thể thấy đất nền đang tiếp tục đà giảm mức độ quan tâm so với quý II vừa rồi.

Trong hai quý vừa qua, thị trường đất nền trầm lắng đã tạo ra áp lực lớn cho các nhà đầu tư, đặc biệt những người đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Áp lực về vốn vay, họ bắt buộc phải cắt lỗ, giảm giá để bán được. Đất nền, từng được ví như phân khúc “vua” trong đầu tư, có dấu hiệu hạ nhiệt rất rõ.

Thoát hàng

Theo khảo sát, sau thời gian sốt, giá đất vùng ven đã lên một mức mới, nhiều khu vực đắt ngang ngửa, thậm chí còn hơn cả khu vực nội đô. Một số dự án mới ra hàng có mức giá trung bình tương đối cao, rơi vào khoảng 8.462 USD/m2 đất, tương đương mức tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá bán thứ cấp quý III/2022 tiếp tục đà tăng, với mức tăng từ 18-25% so với cùng kỳ năm trước, tùy thuộc vào loại hình và khu vực. Việc siết chặt tín dụng vẫn tiếp tục khiến tỷ lệ hấp thụ trong quý này giảm 5 điểm % theo quý, xuống còn 25%.

Biểu đồ tăng giá nhà đất tại Hà Nội. (Nguồn:VARS)

Ông Hoàng Đình Khiêm, Chủ tịch HĐQT Vietstarland, nhận xét, nhiều khu vực vùng ven thủ đô như Gia Lâm, Hưng Yên, trong 2 năm qua, giá nhiều sản phẩm biệt thự, liền kề đã tăng gấp 2, thậm chí 3 lần.

Nếu như năm 2020, căn biệt thự song lập tại dự án ở Gia Lâm chỉ có giá 14 tỷ đồng thì đến đầu năm 2022 tăng vọt lên hơn 30 tỷ đồng. Một số căn biệt thự, shophouse có giá 400 triệu đồng/m2, đắt ngang ngửa với những căn nhà mặt phố khu vực trung tâm.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lực cầu chủ yếu tới từ nhu cầu thực. Nhu cầu đầu tư lướt sóng cũng đã dè dặt hơn khi giá thị trường vẫn neo cao, thanh khoản thấp dù các chủ đầu tư đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi, tặng quà, chiết khấu.

Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Mặc dù có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái.

Nhiều biệt thự ven đô giá ngang ngửa trung tâm. (Ảnh: Hoàng Hà)

Trước triển vọng không mấy sáng sủa, nhiều nhà đầu tư tìm cách xoay sở. Bà Nguyễn Thị Thanh (Ba Đình, Hà Nội) đang huy động mọi quan hệ để đủ số tiền đóng theo tiến độ cho căn liền kề trị giá hơn 7 tỷ đồng tại dự án ở Mê Linh.

Bà cho hay, tháng 6 vừa qua, thấy thị trường Mê Linh nóng, bà xuống tiền mua căn liền kề, chờ có giá lướt sóng. Số vốn của bà chỉ đủ đóng 40% tiến độ ban đầu. Nếu không bán được, bà Thanh phải đóng thêm 35% tổng giá trị. Ngân hàng siết tín dụng nên bà chỉ còn cách vay mượn người thân.

Nhận định thị trường thời gian tới, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, đánh giá, hậu Covid-19, người mua càng thận trọng hơn khi tham gia thị trường khi giá bán tăng cao và nhiều dự án không đảm bảo về mặt pháp lý.

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi với chính sách, quy định mới như loại bỏ khung giá đất cho các dự án bất động sản hay mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều đất, nhà ở, bỏ hoang hoặc chậm sử dụng, sẽ giúp tăng tính minh bạch cho thị trường, thanh lọc các dự án và chủ đầu tư yếu kém, hạn chế tình trạng đầu cơ. Điều này sẽ giúp tăng chất lượng, sự an toàn cho thị trường, tạo niềm tin cho người mua.