Quy định rõ trách nhiệm quỹ đất, kinh phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Qua nghiên cứu, rà soát, Ủy ban Pháp luật đánh giá dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) còn có một số quy định xung đột, chưa thống nhất với các luật hiện hành và các dự thảo luật đang trình Quốc hội như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)... Một số quy định về chính sách phát triển nhà ở xã hội và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cần được sửa đổi, bổ sung.

Đây là nhận định được đưa ra trong báo cáo thẩm tra dự thảo xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội sáng nay, 5/6.

Tháo gỡ điểm nghẽn trong phá dỡ, cải tạo chung cư

Thừa ủy quyền của Thủ tướng trình bày tờ trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo xây dựng chương riêng với 15 điều.

Bên cạnh việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo lần này đã luật hóa một số quy định từ Nghị định số 69/2021/NĐ-CP để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao và sự đồng bộ của hệ thống pháp luật như: Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư; nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư...

Cơ quan thẩm tra là Ủy ban Pháp luật của Quốc hội nhấn mạnh các quy định của dự thảo luật cần phải tháo gỡ được các điểm nghẽn gồm: Việc không di dời được người dân ra khỏi các nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ; không lựa chọn được chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp người dân tự góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư; không thống nhất được phương án bồi thường, tái định cư sau khi đã lựa chọn được chủ đầu tư dẫn đến việc triển khai dự án kéo dài, không bảo đảm tiến độ thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Bên cạnh đó, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải áp dụng quy định về trình tự, thủ tục đầu tư của Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công gây khó khăn, kéo dài thủ tục thực hiện dự án cũng là vướng mắc cần phải khắc phục. Để tháo gỡ các điểm nghẽn này, Ủy ban Pháp luật đồng tình với đề xuất của Chính phủ về lựa chọn nhà đầu tư.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh một trong những vướng mắc lớn hiện nay cần phải khắc phục khi sửa đổi Luật Nhà ở là tình trạng khó khăn trong phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, đã bị xuống cấp, hư hỏng.

Cơ quan thẩm tra lưu ý về trình tự, thủ tục di dời, biện pháp cưỡng chế tác động trực tiếp đến các quyền hiến định (quyền có nơi ở hợp pháp, quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, quyền sở hữu nhà ở...) nên phải quy định trong luật. Tuy nhiên, dự thảo chưa nêu rõ, dẫn đến khó triển khai.

“Nếu chung cư cũ, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ mà chưa di dời được người dân, hậu quả xảy ra ai sẽ chịu trách nhiệm?” Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật đặt vấn đề và đề nghị Chính phủ quy định cụ thể và bổ sung giải pháp quyết liệt hơn, trong đó có biện pháp cưỡng chế cần thiết để khắc phục tình trạng này.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật gợi ý hiện nay chưa có quy định biện pháp cắt điện, nước để buộc thực hiện nghĩa vụ di dời vì nhiều quan điểm cho rằng cung cấp điện, nước là giao dịch dân sự độc lập với yêu cầu thực hiện nghĩa vụ.

“Nếu xác định việc cung cấp điện, nước cho các căn hộ nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ, buộc phải di dời là giao dịch bị cấm thì có thể bổ sung quy định này vào Luật Nhà ở để tạo áp lực cho các chủ sở hữu căn hộ phải di dời,” Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng đặt vấn đề.

Quy định rõ quỹ đất cho dự án nhà ở xã hội

Về chính sách phát triển nhà ở xã hội, quy định về bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cũng được sửa đổi. Chính phủ đề nghị quy định rõ việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Tuy nhiên, để đảm bảo tính minh bạch và khả thi, Ủy ban Pháp luật đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo đề xuất tỷ lệ phần trăm tối thiểu của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mà ngân sách địa phương được hưởng phải dành cho việc phát triển nhà ở xã hội.

Ủy ban Pháp luật thấy rằng theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, ngoài việc bố trí 20% quỹ đất thì chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị còn phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ cho khu đất xây dựng nhà ở xã hội, nếu chỉ trích phần tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì thực chất vẫn là lấy từ tiền ngân sách nhà nước. Vì vậy, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu quy định bổ sung trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.

Theo cơ quan thẩm tra, để tránh tình trạng các địa phương không bố trí thỏa đáng tiền sử dụng đất thu được cho đầu tư nhà ở xã hội, Ủy ban Pháp luật cũng đề nghị quy định bổ sung trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.

Ngoài ra, cơ quan thẩm tra cho rằng việc dự thảo luật không xác định tỷ lệ tối đa phần quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án nhà ở xã hội mà tỷ lệ này lại phụ thuộc vào quy hoạch chi tiết do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là không bảo đảm chặt chẽ.

“Đây là sơ hở có thể bị lạm dụng dẫn đến tiêu cực trong việc xin phép làm dự án nhà ở xã hội nhưng mục tiêu chính là để có đất xây công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại. Vì vậy, cần bổ sung quy định tỷ lệ tối đa phần quỹ đất riêng xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án nhà ở xã hội tại dự thảo Luật,” Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật đề xuất./.

Về đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 10 của dự thảo Luật (bao gồm cả cá nhân nước ngoài) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở.

Tuy nhiên, theo quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất không bao gồm cá nhân là người nước ngoài.

Do đó, cơ quan thẩm tra đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo giải trình làm rõ, đề xuất phương án chỉnh lý để bảo đảm chặt chẽ, phù hợp với chủ trương của Đảng, thống nhất về chính sách đất đai, nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.