Thứ sáu 27/03/2026 13:54
Email: [email protected]
Rắc rối từ việc mua đất nhưng không sang tên
Nguyên đơn trong vụ án là một DN có trụ sở tại TP HCM. Bị đơn là ông Đặng Văn Thuần (ngụ khu phố Phú Hội, phường Bình Hòa).
Theo Bản án phúc thẩm 177/2024/DS-PT của TAND tỉnh Bình Dương cũ (nay là TP HCM), vụ kiện liên quan thửa đất 59, tờ bản đồ C4 tại khu phố Phú Hội, phường Vĩnh Phú, Thuận An, Bình Dương (nay là phường Bình Hòa, TP HCM).
Đầu năm 2003, chủ cũ khu đất chuyển nhượng 200m2 (ngang 5m, dài 40m) là một phần trong thửa đất trên cho ông Thuần với giá 400 triệu đồng. Hợp đồng ghi rõ 200m2 này thuộc thửa đất 59, tờ bản đồ C4, có người làm chứng. Hai bên sau đó đã cắm mốc, bàn giao đất trên thực địa. Bên mua giao đủ tiền và nhận đất, xây dựng nhà ở cùng hệ thống chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm; tuy nhiên chưa làm thủ tục tách thửa, sang tên. Hàng chục năm sau đó bên mua sử dụng đất ổn định, không tranh chấp với ai.
Mười bốn năm sau khi bán 200m2 cho ông Thuần, năm 2017, chủ đất lại chuyển nhượng toàn bộ khu đất (gồm cả phần 200m2 đã bán cho ông Thuần) cho Cty TNHH Kinh doanh - Xây dựng Dịch vụ & Tư vấn Phú Quang. Tháng 9/2019, đại diện Cty lập biên bản thỏa thuận với ông Thuần về việc vì nhà đất của ông Thuần nằm trên đường quy hoạch đi vào dự án nên Cty hoán đổi đất với ông Thuần. Biên bản nêu rõ “Cty biết rõ tính pháp lý, thực tế của diện tích 200m2 mà chủ đất cũ đã chuyển nhượng cho ông Thuần; Cty và chủ đất cũ đã có thỏa thuận về diện tích này; Cty biết thực tế trên đất có nhà và hệ thống chuồng trại chăn nuôi của ông Thuần”.
Theo thỏa thuận, ông Thuần tháo dỡ công trình, giao 200m2 đất để Cty Phú Quang làm đường đi. Cty giao ông Thuần 200m2 đất khác và 500 triệu đồng. Ba năm sau, tháng 3/2022, Cty Phú Quang khởi kiện đòi lại đất đã hoán đổi cho ông Thuần.
Tại phiên sơ thẩm, Tòa nhận định khi nhận chuyển nhượng khu đất, Cty Phú Quang biết rõ tình trạng pháp lý, thực tế khu đất; biết chủ cũ đã chuyển nhượng 200m2 cho ông Thuần từ trước; biết ông Thuần đã xây nhà và chuồng trại chăn nuôi. Việc Cty Phú Quang thỏa thuận hoán đổi đất là tự nguyện. Cấp sơ thẩm bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Sau đó, cấp phúc thẩm lại cho rằng hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Thuần và chủ cũ vào năm 2003 “không xác định rõ vị trí, loại đất, chưa công chứng, chứng thực và vi phạm diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo Quyết định 12/2023/QĐ-UBND ngày 15/5/2023 của UBND tỉnh Bình Dương (cũ) nên bị vô hiệu”. Từ đó, cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc ông Thuần di dời tài sản, trả lại đất.
 |
| Sau khi mua đất, ông Thuần đã xây nhà, sinh sống ổn định hàng chục năm. (Ảnh: B.Yên) |
Cần xem xét hướng dẫn của TANDTC
Trong thực tế, có không ít nhà đất tới nay vẫn chưa làm thủ tục cấp sổ đỏ, mà chỉ có giấy tay giữa các bên từ nhiều năm trước, nên bản án trên nhận được sự quan tâm của nhiều người, nhất là giới luật sư. Một số ý kiến cho rằng phán quyết trên là đúng pháp luật. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng một số nội dung bản án phúc thẩm cần xem xét lại, vì có dấu hiệu áp dụng không đúng pháp luật.
Nêu ý kiến, Luật sư (LS) Trương Văn Tuấn (Văn phòng LS Trạng Sài Gòn) cho rằng, cần áp dụng đúng quy định pháp luật tại các thời điểm để xác định giao dịch có hợp pháp hay không.
Ở thời điểm đầu năm 2003, văn bản pháp luật có hiệu lực điều chỉnh giao dịch này là Luật Đất đai 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001). Hợp đồng này vi phạm về hình thức khi không được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, sau đó, Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC, tại điểm b3 Tiểu mục 2.3 Mục 2 đã hướng dẫn rõ với hợp đồng chuyển nhượng đất vi phạm điều kiện về hình thức, “nếu sau khi thực hiện hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, làm nhà; bên chuyển nhượng không phản đối, không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; thì Tòa án công nhận hợp đồng”. “Như vậy, việc cấp phúc thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu là chưa đúng theo hướng dẫn của TANDTC”, LS Tuấn nói.
Cũng theo LS Tuấn, ở thời điểm hơn 20 năm trước, khi công nghệ đo đạc chưa hiện đại, một số quy định pháp luật chưa chi tiết, đất đai còn rộng và theo thông lệ của người dân một số địa phương; thì trong hợp đồng chuyển nhượng thường chỉ ghi diện tích, số thửa, tờ bản đồ; sau đó các bên tự cắm mốc giao đất. Vì vậy, việc bản án phúc thẩm nhận định hợp đồng này “không xác định rõ vị trí” 200m2 đất, là chưa phù hợp.
LS Huỳnh Phước Hiệp (Đoàn LS TP HCM) chỉ ra một sơ suất khác trong bản án, là việc cấp phúc thẩm căn cứ Quyết định 12/2023/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương về điều kiện tách - hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa, để tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Thuần và chủ đất cũ, là áp dụng sai pháp luật. “Cấp phúc thẩm đã có sự sơ suất nhầm lẫn, khi sử dụng quy định pháp luật 20 năm sau để áp dụng cho trường hợp đã xảy ra 20 năm trước”, LS Hiệp nói.
Một vấn đề khác, trong quá trình giải quyết theo thủ tục phúc thẩm, các con ông Thuần không được đưa vào diện những người liên quan vụ án, là có dấu hiệu vi phạm tố tụng.
Đến thời điểm hiện nay, dù bản án phúc thẩm đã tuyên, nhưng nguyên đơn vẫn chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (chưa được cấp sổ đỏ) với khu đất và bị đơn không đồng ý, nên bản án vẫn chưa được thi hành triệt để. Mới đây, phía bị đơn đã có văn bản đề nghị VKSNDTC và TANDTC rà soát lại nội dung Bản án 177/2024/DS-PT để xem xét lại sự việc đúng quy định pháp luật, tháo gỡ vướng mắc cho các bên liên quan.
Theo dõi chúng tôi trên:
(PLM) - Triển lãm tranh tại Hà Nội: Gen Z “cất lời” cùng di sản; Hà Giang vào top 51 điểm đến đẹp nhất thế giới năm 2026; Hơn 500 cổ vật quý được trưng bày tại Bắc Ninh;...
(PLM) - Sáng 26/3, Triển lãm Quốc tế Vietbuild Hà Nội 2026 lần thứ nhất chính thức khai mạc tại Trung tâm Triển lãm Việt Nam VEC (Đông Anh, Hà Nội), với sự tham dự của Phó Thủ Tướng Trần Hồng Hà, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cùng đông đảo doanh nghiệp trong, ngoài nước.
PLM - Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đang chịu nhiều tác động từ các yếu tố địa chính trị, đặc biệt là những diễn biến tại khu vực Trung Đông, các biến động về giá năng lượng, logistics và chuỗi cung ứng đang đặt ra những thách thức không nhỏ đối với nền kinh tế Việt Nam. Ngày 26/3, Trường Đại học Tài chính – Ngân hàng Hà Nội (FBU) tổ chức hội thảo khoa học với chủ đề “Tác động của xung đột Trung Đông đến kinh tế - tài chính Việt Nam năm 2026 và xu thế các ngành học đón đầu”, thu hút sự tham gia của nhiều chuyên gia kinh tế, giảng viên, nghiên cứu sinh cùng đông đảo sinh viên và học sinh.
PLM - Chiều ngày 23/3, tại hội trường trụ sở Cục Quản lý THADS, đã diễn ra cuộc họp giao ban kết hợp vận hành thử nghiệm Trung tâm giám sát điều hành thông minh của Cục. Cuộc họp do đồng chí Nguyễn Thắng Lợi, Cục trưởng Cục Quản lý THADS chủ trì, với sự tham dự của lãnh đạo các đơn vị và cán bộ, công chức liên quan.
PLM - Vào khoảng 23h40 ngày 25/3, tại khu vực ngã tư giao cắt Trung Kính - Mạc Thái Tổ (Hà Nội) một ô tô con hiệu Lexus do nam tài xế sinh năm 1987 điều khiển đã gây tai nạn nghiêm trọng.
PLM - Từ một vùng quê vốn dĩ thuần nông, xã Hưng Nguyên nay đã vươn mình trở thành cực tăng trưởng mạnh mẽ của toàn tỉnh Nghệ An. Lực đẩy cho sự lột xác ấy chính là làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI, với điểm nhấn trung tâm là sự hiện diện của Khu Công nghiệp, Đô thị và Dịch vụ VSIP.
(PLM) - Sáng 21/3/2026 tại Hà Nội, Bệnh viện Tạo hình Thẩm mỹ Dr. Hải Lê chính thức được cấp phép hoạt động, đánh dấu bước chuyển từ phòng khám chuyên khoa sang mô hình bệnh viện chuyên sâu. Sự kiện không chỉ khẳng định năng lực chuyên môn mà còn góp phần thúc đẩy chuẩn hóa, minh bạch hóa lĩnh vực thẩm mỹ.
PLM - Đi bộ vào viện để khám do đau lưng, nhưng khi rời đi, người bệnh lại phải chịu cảnh liệt hoàn toàn hai chi dưới. Đó là bi kịch đang xảy ra với bà Trần Thị Ngân, trú tại phường Thành Vinh, sau quá trình điều trị tại Bệnh viện Y học Cổ truyền tỉnh Nghệ An. Sự việc đang dấy lên những nghi vấn đặc biệt nghiêm trọng về quy trình điều trị y tế tại cơ sở này.
Ngày 19.3.2026 Toà án nhân dân khu vực 13 – Hải Phòng đã mở phiên toà xét xử vụ án hình sự sơ thẩm thụ lý số 19/2025 đối với bị cáo Nguyễn Thị Phương sinh năm 1972 và đồng phạm, Phương nguyên là Giám đốc Trung tâm giáo dục nghề nghiệp – Giáo dục thường xuyên Ninh Giang. Năm 2020, trung tâm có triển khai 15 hạng mục sửa chữa, xây dựng bằng ngân nhà nước, trong đó có 3 hạng mục không thi công nhưng Phương đã chỉ đạo lập khống hoá đơn chứng từ để rút tiền từ ngân sách chiếm đoạt tài sản của nhà nước với tổng số tiền hơn 405 triệu đồng.
PLM - “Không có vùng cấm, không có ngoại lệ” – đó là nguyên tắc đang được lực lượng Cảnh sát giao thông tỉnh Nghệ An triển khai quyết liệt trong kiểm tra nồng độ cồn, nhằm giữ gìn trật tự an toàn giao thông và bảo vệ bình yên cho mỗi hành trình.
