Thứ tư 12/08/2026 07:59
Email: [email protected]
Rắc rối từ việc mua đất nhưng không sang tên
Nguyên đơn trong vụ án là một DN có trụ sở tại TP HCM. Bị đơn là ông Đặng Văn Thuần (ngụ khu phố Phú Hội, phường Bình Hòa).
Theo Bản án phúc thẩm 177/2024/DS-PT của TAND tỉnh Bình Dương cũ (nay là TP HCM), vụ kiện liên quan thửa đất 59, tờ bản đồ C4 tại khu phố Phú Hội, phường Vĩnh Phú, Thuận An, Bình Dương (nay là phường Bình Hòa, TP HCM).
Đầu năm 2003, chủ cũ khu đất chuyển nhượng 200m2 (ngang 5m, dài 40m) là một phần trong thửa đất trên cho ông Thuần với giá 400 triệu đồng. Hợp đồng ghi rõ 200m2 này thuộc thửa đất 59, tờ bản đồ C4, có người làm chứng. Hai bên sau đó đã cắm mốc, bàn giao đất trên thực địa. Bên mua giao đủ tiền và nhận đất, xây dựng nhà ở cùng hệ thống chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm; tuy nhiên chưa làm thủ tục tách thửa, sang tên. Hàng chục năm sau đó bên mua sử dụng đất ổn định, không tranh chấp với ai.
Mười bốn năm sau khi bán 200m2 cho ông Thuần, năm 2017, chủ đất lại chuyển nhượng toàn bộ khu đất (gồm cả phần 200m2 đã bán cho ông Thuần) cho Cty TNHH Kinh doanh - Xây dựng Dịch vụ & Tư vấn Phú Quang. Tháng 9/2019, đại diện Cty lập biên bản thỏa thuận với ông Thuần về việc vì nhà đất của ông Thuần nằm trên đường quy hoạch đi vào dự án nên Cty hoán đổi đất với ông Thuần. Biên bản nêu rõ “Cty biết rõ tính pháp lý, thực tế của diện tích 200m2 mà chủ đất cũ đã chuyển nhượng cho ông Thuần; Cty và chủ đất cũ đã có thỏa thuận về diện tích này; Cty biết thực tế trên đất có nhà và hệ thống chuồng trại chăn nuôi của ông Thuần”.
Theo thỏa thuận, ông Thuần tháo dỡ công trình, giao 200m2 đất để Cty Phú Quang làm đường đi. Cty giao ông Thuần 200m2 đất khác và 500 triệu đồng. Ba năm sau, tháng 3/2022, Cty Phú Quang khởi kiện đòi lại đất đã hoán đổi cho ông Thuần.
Tại phiên sơ thẩm, Tòa nhận định khi nhận chuyển nhượng khu đất, Cty Phú Quang biết rõ tình trạng pháp lý, thực tế khu đất; biết chủ cũ đã chuyển nhượng 200m2 cho ông Thuần từ trước; biết ông Thuần đã xây nhà và chuồng trại chăn nuôi. Việc Cty Phú Quang thỏa thuận hoán đổi đất là tự nguyện. Cấp sơ thẩm bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Sau đó, cấp phúc thẩm lại cho rằng hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Thuần và chủ cũ vào năm 2003 “không xác định rõ vị trí, loại đất, chưa công chứng, chứng thực và vi phạm diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo Quyết định 12/2023/QĐ-UBND ngày 15/5/2023 của UBND tỉnh Bình Dương (cũ) nên bị vô hiệu”. Từ đó, cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc ông Thuần di dời tài sản, trả lại đất.
 |
| Sau khi mua đất, ông Thuần đã xây nhà, sinh sống ổn định hàng chục năm. (Ảnh: B.Yên) |
Cần xem xét hướng dẫn của TANDTC
Trong thực tế, có không ít nhà đất tới nay vẫn chưa làm thủ tục cấp sổ đỏ, mà chỉ có giấy tay giữa các bên từ nhiều năm trước, nên bản án trên nhận được sự quan tâm của nhiều người, nhất là giới luật sư. Một số ý kiến cho rằng phán quyết trên là đúng pháp luật. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng một số nội dung bản án phúc thẩm cần xem xét lại, vì có dấu hiệu áp dụng không đúng pháp luật.
Nêu ý kiến, Luật sư (LS) Trương Văn Tuấn (Văn phòng LS Trạng Sài Gòn) cho rằng, cần áp dụng đúng quy định pháp luật tại các thời điểm để xác định giao dịch có hợp pháp hay không.
Ở thời điểm đầu năm 2003, văn bản pháp luật có hiệu lực điều chỉnh giao dịch này là Luật Đất đai 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001). Hợp đồng này vi phạm về hình thức khi không được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, sau đó, Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC, tại điểm b3 Tiểu mục 2.3 Mục 2 đã hướng dẫn rõ với hợp đồng chuyển nhượng đất vi phạm điều kiện về hình thức, “nếu sau khi thực hiện hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, làm nhà; bên chuyển nhượng không phản đối, không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; thì Tòa án công nhận hợp đồng”. “Như vậy, việc cấp phúc thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu là chưa đúng theo hướng dẫn của TANDTC”, LS Tuấn nói.
Cũng theo LS Tuấn, ở thời điểm hơn 20 năm trước, khi công nghệ đo đạc chưa hiện đại, một số quy định pháp luật chưa chi tiết, đất đai còn rộng và theo thông lệ của người dân một số địa phương; thì trong hợp đồng chuyển nhượng thường chỉ ghi diện tích, số thửa, tờ bản đồ; sau đó các bên tự cắm mốc giao đất. Vì vậy, việc bản án phúc thẩm nhận định hợp đồng này “không xác định rõ vị trí” 200m2 đất, là chưa phù hợp.
LS Huỳnh Phước Hiệp (Đoàn LS TP HCM) chỉ ra một sơ suất khác trong bản án, là việc cấp phúc thẩm căn cứ Quyết định 12/2023/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương về điều kiện tách - hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa, để tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Thuần và chủ đất cũ, là áp dụng sai pháp luật. “Cấp phúc thẩm đã có sự sơ suất nhầm lẫn, khi sử dụng quy định pháp luật 20 năm sau để áp dụng cho trường hợp đã xảy ra 20 năm trước”, LS Hiệp nói.
Một vấn đề khác, trong quá trình giải quyết theo thủ tục phúc thẩm, các con ông Thuần không được đưa vào diện những người liên quan vụ án, là có dấu hiệu vi phạm tố tụng.
Đến thời điểm hiện nay, dù bản án phúc thẩm đã tuyên, nhưng nguyên đơn vẫn chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (chưa được cấp sổ đỏ) với khu đất và bị đơn không đồng ý, nên bản án vẫn chưa được thi hành triệt để. Mới đây, phía bị đơn đã có văn bản đề nghị VKSNDTC và TANDTC rà soát lại nội dung Bản án 177/2024/DS-PT để xem xét lại sự việc đúng quy định pháp luật, tháo gỡ vướng mắc cho các bên liên quan.
Theo dõi chúng tôi trên:
PLM - Nhằm đẩy mạnh kích cầu tiêu dùng, kết nối chuỗi cung cầu nông sản an toàn và nâng cao giá trị thương hiệu hàng Việt, tại Trung tâm Thương mại AEON MALL Hà Đông, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội phối hợp với Tập đoàn AEON Việt Nam chính thức khai mạc Hội chợ Xúc tiến thương mại nông nghiệp, sản phẩm OCOP Hà Nội. Sự kiện là cầu nối quan trọng đưa nông sản chất lượng cao của Việt Nam vươn xa thông qua hệ thống phân phối hiện đại.
(PLM) - Nhiều năm qua, tuyến đường Đồng Bài, đoạn từ đường Thanh Chương đến đường Đồng Cuốn, phố Thành Công, phường Quảng Phú (tỉnh Thanh Hóa) đang trở thành nỗi ám ảnh của người dân nơi đây. Mặt đường xuống cấp nghiêm trọng khiến việc đi lại gặp nhiều khó khăn, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn giao thông. Theo thông tin người dân cung cấp, trước khi sáp nhập chính quyền 2 cấp ngày 15/5/2025, UBND TP Thanh Hóa đã ban hành quyết định số 4838/QĐ-UBND phê duyệt dự án “Nâng cấp cải tạo các tuyến đường trên địa bàn phường Quảng Thành, thành phố Thanh Hóa”, nay là phường Quảng Phú, trong đó có tuyến đường Đồng Bài.
(PLM) - Bệnh viện E cứu sống bệnh nhân suy tim nguy kịch bằng kỹ thuật tạo nhịp bó nhánh trái tiên tiến, giúp chức năng tim phục hồi ngoạn mục từ 15–20% lên 60% chỉ sau một tháng.
PLM - Sáng 6-8, tại trụ sở Bộ Quốc phòng, Đại tướng Phan Văn Giang, Ủy viên Bộ Chính trị, Phó Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng chủ trì lễ đón Ngài Dato' Seri Mohamed Khaled bin Nordin, Bộ trưởng Quốc phòng Malaysia, sang thăm chính thức Việt Nam.
PLM - Trong bối cảnh thương mại điện tử tiếp tục tăng trưởng mạnh, việc hoàn thiện cơ chế quản lý thuế và nâng cao năng lực tuân thủ của doanh nghiệp, hộ và cá nhân kinh doanh đang trở thành yêu cầu cấp thiết. Đây là nội dung được các chuyên gia, cơ quan quản lý tập trung trao đổi tại Hội thảo "Quản trị rủi ro thuế thương mại điện tử" do Tạp chí Tài chính Doanh nghiệp phối hợp Hội Tư vấn Thuế Việt Nam tổ chức sáng 6/8.
(PLM) - Sáng ngày 1/8, Lễ khánh thành Đền Thiên Tiên Thánh Mẫu thuộc Quần thể di tích Kim Quang Cây Cộng, tại khu Yên Lập, phường Đông Mai, Quảng Ninh. Công trình được bắt đầu trùng tu, xây dựng vào ngày 19/2 âm lịch năm 2026, và chính thức được tổ chức khánh thành vào ngày 19/6 âm lịch năm 2026.
(PLM) - Từ ngày 3/8 đến ngày 4/8/2026, tại Thanh Hóa, Trường Đại học Luật Hà Nội đã tổ chức Hội nghị tập huấn ứng dụng Trí tuệ nhân tạo (AI) vào giảng dạy, nghiên cứu khoa học và quản trị đại học. Tham dự hội nghị có PGS.TS Tô Văn Hòa - Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội, cùng hơn 360 cán bộ, giảng viên của trường Đại học Luật Hà Nội.
(PLM) - Liên quan tới Vụ án tranh chấp hợp đồng vay tài sản giữa nguyên đơn là ông Đỗ Văn Khoát, sinh năm 1977, có địa chỉ tại xã Thổ Tang, tỉnh Phú Thọ và bị đơn là ông Phạm Văn Tuyến, sinh năm 1974, có địa chỉ tại tổ dân phố Tân Hà 6, phường Minh Xuân, tỉnh Tuyên Quang mà báo Pháp luật Việt Nam đã có nhiều bài viết về vụ việc. Ngày 30/7, Hội đồng xét xử Tòa án nhân dân khu vực 1 - Tuyên Quang đã tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nhưng cũng không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn trong vụ án “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản”. Cho rằng bản án chưa thỏa đáng, bị đơn cho biết sẽ tiếp tục kháng cáo tới tòa án nhân dân tỉnh Tuyên Quang.
( PLM) - Vụ việc bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Dự án Lăng Miếu Triệu Tường tại xã Hà Long, tỉnh Thanh Hóa tiếp tục phát sinh diễn biến mới khi 7 hộ dân gửi đơn tố cáo đến nhiều cơ quan có thẩm quyền. Phóng viên báo Pháp luật Việt Nam đã có buổi làm việc với UBND xã Hà Long về các vấn đề liên quan đến tiến độ, quy hoạch và hạ tầng khu xen cư, tái định cư phục vụ dự án.
PLM - Chiều 31/7, Bộ Y tế tổ chức cuộc họp về tiến độ xây dựng dự thảo Luật An toàn thực phẩm (sửa đổi). Theo Thứ trưởng Bộ Y tế Đỗ Xuân Tuyên, Bộ đã tiếp thu, tổng hợp ý kiến góp ý của các bộ, ngành và thành viên Chính phủ để tiếp tục hoàn thiện dự thảo trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét. Sau quá trình rà soát, dự thảo dự kiến gồm 8 chương, 71 điều và sẽ tiếp tục được chỉnh lý trong quá trình lấy ý kiến.
