Đề nghị không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất

Điều chỉnh để tránh tạo khoảng trống pháp luật

Phát biểu tại phiên họp, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn TP Hà Nội) đánh giá cao nỗ lực các cơ quan soạn thảo và thẩm tra, chỉ trong một thời gian ngắn từ sau Kỳ họp thứ 6 đến nay đã tiếp thu, giải trình khá rõ ràng, đầy đủ ý kiến đại biểu Quốc hội về các vấn đề. Đại biểu nhận định, về cơ bản, nội dung Dự thảo Luật đã khá hoàn chỉnh, có thể thông qua tại kỳ hợp này.

Tuy nhiên, đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng phải sửa quy định lại Khoản 27 Điều 79 cho phù hợp với quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 126 và yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Bởi, theo đại biểu, Điểm a, Khoản 1 điều 126 quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sủ dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo dự án quy định tại khoản 27 Điều 79 của Luật này mà được HĐND cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Đồng thời, cũng quy định HĐND cấp tỉnh quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

Đại biểu cho rằng, quy định như Điểm a) Khoản 1, Điều 126 là rất phù hợp với tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW và phù hợp điều kiện địa phương.

Tuy nhiên, Khoản 27 Điều 79 tại dự thảo Luật lại quy định chỉ “dự án thực hiện đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

“Như vậy, nếu quy định như Khoản 27 của Điều 79 thì nhiều dự án đầu tư xây dựng khu đô thị không thỏa mãn tiêu chí khoản 27 thì cũng không được đấu thầu. Hay dự án sử dụng đất không phải đất ở thì không được phép thỏa thuận và cũng không được đầu thầu đấu thầu. Vậy những dự án này sẽ thực hiện theo phương thức nào? Đương nhiên các dự này không thuộc đối tượng giao đất trực tiếp. Đây sẽ là khoảng trống của pháp luật, nhiều dự án sẽ không thực hiện được, khi không đấu thầu, không được thỏa thuận, không giao đất trực tiếp”, đại biểu đặt vấn đề.

Từ phân tích trên, đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị sửa Khoản 27, Điều 79 là “các dự án sử dụng đất thuộc đối tượng phải đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật”.

Cần có “van, khoá” để kiểm soát tính chính xác, phù hợp của kết quả định giá đất

Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (đoàn Bình Dương) cũng đánh giá cao công tác tiếp thu, chỉnh lý các nội dung quan trọng của Ban soạn thảo và báo cáo giải trình của Ủy ban Kinh tế.

Dẫn quy định tại khoản 5 Điều 158 dự thảo Luật quy định về phương pháp thặng dư trong định giá đất, đại biểu kiến nghị Ban soạn thảo không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất do một số lý do.

Thứ nhất, theo đại biểu, mặc dù có nhiều phương pháp định giá đất nhưng việc định giá đất đối với các phương pháp khác nhau phải cho ra kết quả tương đồng đối với thửa đất đó. Tuy nhiên, kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính, do đó mức độ tin cậy chưa cao đối với các khu vực hạn chế về thông tin thực tế về chi phí, doanh thu để làm căn cứ ước tính.

Bên cạnh đó, đại biểu phân tích, mặc dù giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó nhưng việc xác định giá trị lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái, gặp các yếu tố bất lợi, đơn cử như hiện nay thị trường, các dự án bất động sản gần như đóng băng thì phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, tác động bất lợi đến nền kinh tế.

Vẫn theo đại biểu, việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua và cách hiểu của mỗi người khác nhau trong các hoàn cảnh, thời điểm khác nhau.

Bên cạnh đó, mặc dù phương pháp thặng dư được quy định tại Nghị định số 44 năm 2014 của Chính phủ và Thông tư số 36 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng qua thời gian tổ chức thực hiện còn nhiều khó khăn, vướng mắc.

Các yếu tố ước tính tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển giả định của dự án bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố hình thành doanh thu, chi phí của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án cần định giá; các yếu tố hình thành doanh thu và chi phí còn quy định chung chung, không có tiêu chuẩn, định mức hay tiêu chí cụ thể nên công tác định giá còn nhiều khó khăn.

Ngoài ra, thuyết minh dự án đầu tư là một trong những tài liệu quan trọng làm cơ sở để sử dụng số liệu áp dụng trong phương pháp thặng dư tiến độ thực hiện dự án, tiến độ kinh doanh, suất vốn đầu tư... mà các chỉ tiêu này có vai trò quyết định đến kết quả định giá. Hiện nay, các thuyết minh dự án đầu tư rất sơ sài, không đủ thông tin dữ liệu, hoặc thiếu số liệu chứng minh...

Trong bối cảnh chưa hoàn thiện về cơ sở dữ liệu về giá, cơ sở dữ liệu đất đai trong đó có dữ liệu về giá đất, thị trường quyền sử dụng đất chưa phát triển toàn diện, minh bạch, việc bỏ bớt một phương pháp định giá đất cũng cần hết sức cân nhắc về tính khả thi để đảm bảo không gây ách tắc việc thực hiện định giá đất.

“Trường hợp cần thiết phải giữ lại phương pháp này cần có “van, khoá” để kiểm soát tính chính xác, phù hợp của kết quả định giá đất”, đại biểu đề nghị.

Thêm vào đó, đại biểu chỉ ra rằng, hiện nay trong công tác bồi thường, thu hồi đất thực tế phát sinh việc thu hồi đất để thực hiện các công trình dự án như nạo vét suối, mương, kênh rạch nhưng Luật Đất đai và các Nghị định, thông tư hướng dẫn về bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa quy định nên công tác này gặp khó khăn rất lớn vì người dân không đồng thuận và kiến nghị nhiều lần, thậm chí khiết nại quyết định bồi thường của Nhà nước gây kéo dài quá trình giải phóng mặt bằng. Do vậy, đại biểu đề nghị xem lại nội dung này.