Khơi thông nguồn lực đất đai, tạo sức bật phát triển

Quản lý mục đích sử dụng đất phải chặt chẽ

Thảo luận tại Diễn đàn, nhiều ý kiến cho rằng, Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” có nhiều điểm mới, đột phá. Việc thể chế hoá chủ trương mới của Đảng về quản lý và sử dụng đất thông qua việc sửa đổi Luật Đất đai sẽ tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và thống nhất. Những sửa đổi hợp lý cũng sẽ giúp cho đất đai được quản lý, phân bổ, khai thác hợp lý và hiệu quả hơn.

Chấn chỉnh công tác quy hoạch để không xảy ra “xung đột” đất đai. Ảnh minh họa

Theo Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương là kim chỉ nam định hướng ban hành các văn bản pháp luật trong thời gian tới. Bộ trưởng nêu 3 vấn đề lớn về tài chính đất đai. Đó là việc quản lý mục đích sử dụng đất phải chặt chẽ, nếu không sử dụng với mục đích sản xuất kinh doanh, không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi lại để bán đấu giá một cách hiệu quả hơn, tạo động, nguồn lực để phát triển. Đây là một lỗ hổng lớn mà Luật Đất đai năm 2013 đã không “bịt” được và nó tạo nên thất thoát lớn về địa tô chênh lệch.

Hiện có 5 phương pháp xác định giá đất, Bộ trưởng Bộ Tài chính nhìn nhận, các phương pháp này chưa thật sự nhất quán, chính xác, nên đã tạo nên một số lỗ hổng. Vì vậy, sắp tới phải rà soát lại để tìm ra phương pháp xác định giá đất một cách phù hợp nhất, chính xác, nhất quán. Đồng thời, phải căn cứ giá đất trước thời điểm xác định giá đất không quá 6 tháng mới đảm bảo độ chính xác.

Lâu nay chúng ta coi thời điểm xác định giá đất là thời điểm giao đất nhưng không biết là tại thời điểm giao đất, đến thời điểm xác định giá đất là 1 tháng, 6 tháng hay là 1 năm thì không quy định. Do đó, Bộ trưởng cho rằng, phải quy định thời điểm xác định giá đất đến thời điểm giao đất không quá 6 tháng mới bảo đảm được độ chính xác.

Doanh nghiệp phản ánh còn phiền hà

Thảo luận tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề cập đến việc dành quỹ đất để đầu tư phát triển các dự án nhà ở, dự án đầu tư thời gian tới. Theo Thứ trưởng, việc dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội thực hiện trên diện rộng, trong khi đó, nếu chỉ dành 20% quỹ đất đô thị loại III thì sẽ hạn chế nguồn đất để phát triển nhà ở xã hội, nhất là những khu vực không phải đô thị loại III, đặc biệt là những khu vực khu công nghiệp, có nhiều lực lượng lao động. Do đó, Bộ Xây dựng đề xuất giao cho Ủy ban nhân dân các tỉnh trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch xây dựng phải dành lượng đất phù hợp để đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Chúng ta đang chứng kiến một sự thật, đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng và có giới hạn nhưng đang bị khai thác bữa bãi. Vì đặc biệt quan trọng, nên thời gian qua, chính đất đai là lĩnh vực dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện nhiều nhất và nhiều cán bộ bị phê bình, khiển trách, cách chức, khởi tố cũng liên quan đến đất đai.

Vì vậy, điều kiện cần và đủ việc sửa đổi Luật Đai đai phải theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18 mà Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII đã ban hành, trên nền tảng sử dụng tiết kiệm nguồn lực đất đai tạo động lực cho phát triển bền vững và chấm dứt xung đột lợi ích từ đất đai, bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng, hợp pháp của người dân.

Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam Đậu Anh Tuấn cho rằng, đất đai là 1 trong 4 yếu tố sản xuất cơ bản của doanh nghiệp và tiếp cận đất đai dễ dàng là một trong những điều kiện tiên quyết để tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh.

Tuy nhìn nhận một cách tổng thể, hoạt động cải cách hành chính đã giúp giảm đáng kể gánh nặng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, nhưng mức độ chuyển biến trên thực tế là không đồng đều giữa các lĩnh vực. “Đất đai là lĩnh vực mà cộng đồng doanh nghiệp phản ánh còn rất phiền hà, xếp thứ hai chỉ sau thủ tục hành chính lĩnh vực thuế, phí. Trong 2 năm 2020 và 2021, đều có xấp xỉ 29% doanh nghiệp trả lời khảo sát PCI cho biết thủ tục hành chính về đất đai là thủ tục hành chính phiền hà nhất”, ông Tuấn cho biết.

Theo ước tính từ dữ liệu điều tra, khoảng 31,6% doanh nghiệp quy mô vừa và lớn từng gặp khó khăn về thủ tục đất đai đã chấp nhận trả chi phí không chính thức để đẩy nhanh việc giải quyết thủ tục. Trong khi đó, tỷ lệ doanh nghiệp tư nhân quy mô nhỏ thực hiện hành động này là khoảng 26,6%...

Từ thực trạng này, ông Tuấn cho rằng, các chính quyền địa phương cần tăng cường cải thiện chất lượng điều hành kinh tế, chú trọng vào tăng cường công khai, minh bạch thông tin, hỗ trợ giải đáp vướng mắc cho doanh nghiệp.

“Các địa phương cũng cần nỗ lực cải cách hành chính, đơn giản hóa các quy trình thủ tục về đất đai, giảm nhũng nhiễu trong thực thi công vụ. Các chương trình hỗ trợ doanh nghiệp về tiếp cận đất đai và mặt bằng kinh doanh cần gắn với các chương trình hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi sau đại dịch, đặc biệt chú ý đến hỗ trợ các nhóm doanh nghiệp quy mô siêu nhỏ và nhỏ”, Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam đề nghị.

Thực hiện chuyển dịch đất đai tự nguyện

Việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi như một yếu tố quan trọng, có tác động lớn đến việc đưa Việt Nam từ nước có thu nhập trung bình thấp hiện nay thành nước có thu nhập cao vào năm 2045 là quan điểm của GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Xử dụng hợp lý, hiệu quả tài nguyên đất để phát triển kinh tế. Ảnh minh họa: Góc bán đảo Hồ Linh Đàm

Đề cập đến “giá đất thị trường”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, cần đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi. Đồng thời, chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản để tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%). Pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định. Cùng với đó, tạo lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường và đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định.

“Các giải pháp ở trên đưa ra hoàn toàn khả thi và chỉ cần thời gian ngắn khoảng một năm để triển khai. Theo tôi, chúng ta chỉ cần xây dựng để ban hành khung pháp luật sửa đổi, quảng bá cho người dân hiểu và làm. Giá trị đất thị trường có thể tính hàng ngày chứ không nói hàng năm. Đó là giải pháp quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai. Ở các nước công nghiệp, người ta chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Ta cũng nên theo cách thức thông lệ tốt như vậy mà làm”, ông Võ nói.

Đồng thời, Luật Đất đai sửa đổi cần đưa vào các nội dung đổi mới của quá trình chuyển dịch đất đai, cần giảm đi các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, các dự án đầu tư đều sử dụng cơ chế đồng thuận xã hội.

Cụ thể, các dự án đầu tư phát triển được chia thành 3 nhóm: Nhóm 1 bao gồm các dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà không vì mục tiêu lợi nhuận; nhóm 2 bao gồm các dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng vì mục tiêu lợi nhuận, trong đó lợi nhuận của nhà đầu tư dự án gắn với lợi nhuận của quốc gia, công cộng; nhóm 3 bao gồm các dự án chỉ vì lợi nhuận của nhà đầu tư dự án (không gắn với lợi ích quốc gia, công cộng).

Các dự án đầu tư nhóm 1 áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Các dự án nhóm 2 thực hiện cơ chế đồng thuận theo đa số cộng đồng gắn với phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất; có quy định khung về cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai và một số cơ chế khác dựa trên đồng thuận theo đa số cộng đồng và giao cho Chính phủ quy định chi tiết. Các dự án nhóm 3 thực hiện chuyển dịch đất đai tự nguyện dựa trên thương thảo trên thị trường, trong đó có việc tham gia đấu giá đất.

Thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp

Quan tâm đến các chính sách về bất động sản, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, hiện tại đang thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề, có “mã số người môi giới” nên trong thời gian qua, giới “đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương” đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch “ảo”, tạo khan hiếm “giả tạo”, gây ra các cơn “sốt ảo giá đất, giá nhà” trên thị trường bất động sản...

Theo ông Châu, quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là không hợp lý, bởi lẽ “sàn giao dịch” không góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án, nhưng lại được “đặc quyền” bán sản phẩm của dự án.

“Quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch mà nếu được thông qua sẽ có dấu hiệu của “lợi ích nhóm”, đó là “nhóm các sàn giao dịch bất động sản” dẫn đến hệ quả là môi trường đầu tư kinh doanh không công bằng, không bình đẳng giữa các doanh nghiệp, không có lợi cho người tiêu dùng và không phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/CP về xây dựng thị trường bất động sản bảo đảm công khai, minh bạch”, ông Châu nói.

Vì vậy, ông Châu đề nghị Điều 211 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ quy định việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc các dự án kinh doanh bất động sản “theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”, bởi lẽ Luật Đất đai không cần thiết quy định phương thức giao dịch quyền sử dụng đất phải thông qua hoặc không phải thông qua sàn giao dịch mà để cho Luật Kinh doanh bất động sản quy định. /.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà: Giải quyết tận gốc bất cập về quy hoạch

Một trong những nội dung mang tính cải cách đột phá trong sửa đổi Luật Đất đai là công tác quy hoạch cần phải đổi mới cả nội dung và hình thức, phải thể hiện được quyền hạn, trách nhiệm của các cơ quan thực thi pháp luật và giải quyết triệt để những khó khăn, vướng mắc, bất cập do công tác quy hoạch trong những năm vừa qua. Nội dung đổi mới này sẽ đảm bảo công bằng, bình đẳng cho các bên, giải quyết nhu cầu sử dụng đất, giải quyết các vấn đề trong quá khứ, hiện tại và tương lai.

Đồng thời, phải hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông. Thông qua cơ sở dữ liệu này, sẽ giám sát được nguồn lực đất đai, giúp người dân có thể tiếp cận được các thông tin về đất đai công bằng, công khai và bình đẳng.

Bên cạnh đó, công tác định giá đất, hay mở rộng hơn nữa là công tác kinh tế và tài chính đất đai phải phù hợp. Việc lựa chọn phương án thiết kế, xây dựng quy định pháp luật được dựa trên cơ sở là lợi ích tổng thể của đất nước, phải tính toán đến lợi ích của người dân, đảm bảo công bằng, bình đẳng, minh bạch khi phân chia các lợi ích này.

GS.TS. Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân: Sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư

Cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.

Đồng thời, Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước: Người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sạch để triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thoả thuận; Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chệnh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.

Cạnh đó, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường để đảm bảo các dự án bất động sản được triển khai theo đúng tiến độ và đáng ứng đúng các nhu cầu về phù hợp với quy mô, mức độ phát triển kinh tế xã hội.

Đặc biệt là quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở dành cho các đối tượng chính sách xã hội theo tỷ lệ tối thiểu bằng 20-30% quỹ đất quy hoạch cho phát triển nhà ở thương mại trong cùng một địa bàn...

Kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư phát triển bất động sản, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ cọc. Các chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính của mình khi tham gia dự án và phải được ký quỹ vào tài khoản đóng tại ngân hàng hoặc được ngân hàng bảo lãnh. Khi đấu giá đất mà bỏ cọc hoặc nhận dự án không triển khai thì ngân hàng phải trích tiền từ tài khoản ký quỹ của nhà đầu tư hoặc bảo lãnh để nộp phạt vào ngân sách Nhà nước…

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế (Trường Đại học Luật Hà Nội): Cần định hình khung bất động sản du lịch

Các doanh nghiệp, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước đã đầu tư, cung cấp ra thị trường những sản phẩm như Condotel, Shophouse, Resort… đáp ứng nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng không chỉ của du khách mà còn kêu gọi vốn đầu tư kinh doanh của các tổ chức, nhà đầu tư thứ cấp. Các giao dịch về kinh doanh bất động sản du lịch ngày càng gia tăng về số lượng cũng như phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn, nhiều địa phương lúng túng trong quản lý do hệ thống chính sách, pháp luật về phân khúc thị trường này còn chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ.

Vì vậy, cần định hình khung pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch. Cụ thể, sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Đất đai năm 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp nhằm định danh chính xác, cụ thể đất xây dựng các bất động sản du lịch; quy định cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại hình bất động sản này. /.

Phương Thảo