Vấn đề pháp lý xung quanh việc bỏ cọc đấu giá đất: Hệ lụy nào từ việc đua nhau bỏ cọc ?

Như một “trò đùa”

Hiện nay, tình trạng doanh nghiệp trúng đấu giá đất liên tiếp bỏ cọc đã trở thành một vấn đề nóng tại nhiều tỉnh thành, đặc biệt là tại thành phố Hồ Chí Minh. Theo luật sư, hiện tượng này có tạo ra hệ lụy như thế nào cho hoạt động đấu giá đất?

Đây là những việc làm hết sức phản cảm, ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín và hình ảnh của doanh nghiệp bỏ cọc. Đồng thời, khiến cho việc đấu giá quyền sử dụng đất của nhà nước như biến thành một “trò đùa”, gây bức xúc trong dư luận xã hội, và có thể để lại nhiều hệ lụy xấu.

Trước tiên, những vụ việc này sẽ tạo ra những “cú sốc” lớn cho thị trường bất động sản, tạo ra mặt bằng giá “ảo”, không phù hợp với thực tế, có thể tạo điều kiện cho các hành vi thao túng thị trường, đầu cơ, thu lợi bất chính của một số tổ chức và cá nhân, làm nhiễu loạn thị trường, tạo ra nhiều rủi ro trên thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến quyền lợi của những người tham gia đấu giá và những nhà đầu tư chân chính, và gây khó khăn cho công tác quản lý, thực hiện các chính sách, pháp luật về đất đai và đầu tư của Nhà nước như: Công tác thẩm định giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có thể gặp nhiều vướng mắc và trở ngại, dễ ảnh hưởng đến tâm lý của người dân bị thu hồi đất, có thể dẫn đến khiếu kiện, đòi mức bồi phường cao hơn so với quy định, gây mất ổn định xã hội.

Mặt khác, việc tăng giá “ảo” cũng sẽ làm méo mó thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến mặt bằng giá đất và giá nhà ở, gây thêm khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, cũng như cho người dân, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình trong việc tạo lập nhà ở.

Mặc dù các địa phương sẽ thu được những khoản tiền tương đối lớn từ việc các doanh nghiệp bỏ cọc, nhưng sẽ phải tổ chức đấu giá lại các khu đất bị hủy kết quả đấu giá. Về lâu dài, nếu tiếp diễn sẽ gây lãng phí nguồn lực chung của xã hội và ảnh hưởng tới kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

“Chiêu bài” để kích giá đất, tạo “cơn sốt” đất?

Theo luật sư, nguyên nhân của hiện tượng này là gì?

Việc các doanh nghiệp trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc có thể do rất nhiều nguyên nhân. Trước hết, đó có thể là do năng lực tài chính yếu kém, hoặc những biến động của thị trường, hiệu suất đầu tư giảm, dẫn đến nhiều nhà đầu tư phải “bỏ của chạy lấy người”, không thể tiếp tục nhận mua đất. Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp trả giá “trên trời”, cao gấp nhiều lần giá thị trường, cao một cách phi lý và sau đó bỏ cọc thì đó lại là điều rất “bất thường”, không minh bạch, đã đặt ra nhiều hoài nghi trong dư luận xã hội. Thực tế đã cho thấy, các nhà đầu tư có thể có rất nhiều “chiêu bài” để kích giá đất, tạo “cơn sốt” đất, nhằm có thể thu được lợi nhuận cao trong các hoạt động đầu cơ, mua đi, bán lại đất đai.v.v..

Mặt khác, hệ thống pháp luật của chúng ta còn nhiều hạn chế và “kẽ hở”, các quy định về điều kiện năng lực, trách nhiệm của chủ đầu tư đối với việc thực hiện dự án, cũng như các chế tài xử lý đối với hành vi bỏ cọc là chưa đủ mạnh, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và các nhà đầu tư “thích thì mua, không thích thì bỏ” như hiện nay.

Theo quy định của pháp luật thì người trúng đấu giá đất có được bỏ cọc không, bỏ cọc sẽ bị xử lý như thế nào, có phải bồi thường chi phí gì không?

Việc người trúng đấu giá quyền sử dụng đất bỏ cọc, không ký kết hoặc không thực hiện hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất đấu giá là trái pháp luật, vi phạm Khoản 2 Điều 48 Luật đấu giá tài sản năm 2016. Và theo quy định tại Khoản 6 và Khoản 8 Điều 39 Luật đấu giá tài sản năm 2016 thì khoản tiền cọc (hay tiền đặt trước) này sẽ được nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật, sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản.

Điều 70 Luật đấu giá tàu sản năm 2016 cũng quy định người trúng đấu giá “nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.” Do đó, nếu việc người trúng đấu giá bỏ cọc mà gây thiệt hại cho nhà nước hoặc người khác thì cũng sẽ phải có trách nhiệm bồi thường các thiệt hại đó theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, quy định về trách nhiệm bồi thường này là còn quá khái quát, chưa thật sự rõ ràng, cụ thể về các trường hợp phải bồi thường, và các khoản thiệt hại, chi phí phải bồi thường là như thế nào, dẫn đến tính hiệu lực và tính khả thi áp dụng quy định này trong thực tiễn là còn rất thấp, chưa đáp ứng được các yêu cầu của thực tiễn hiện nay.

Chế tài chưa đủ sức răn đe?

Theo luật sư, việc quy định trách nhiệm của đơn vị trúng đấu giá hiện nay đã chặt chẽ hay chưa? Liệu rằng, đang có lỗ hổng pháp lý trong hoạt động tổ chức đấu giá?

Theo quy định hiện hành của Luật Đấu giá tài sản năm 2016, các chủ đầu tư trúng đấu giá mà không ký kết hoặc không thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đầu giá sẽ bị mất tiền đặt cọc (có giá trị từ 05% đến 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá). Đây là chế tài chưa đủ sức răn đe với các doanh nghiệp, đặc biệt là trong trường hợp đấu giá đất công và thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản. Do đó, các cơ quan chức năng cần xem xét, nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật theo hướng tăng cường các chế tài xử lý đối với các trường hợp bỏ cọc, cũng như tăng số tiền đặt cọc trong việc đấu giá quyền sử dụng đất công và thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản.

Chế tài xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật về đấu giá, trục lợi trong đấu giá đất hiện nay như thế nào? Có đáp ứng được thực tiễn qua các vụ việc bỏ cọc đang gây hoang mang dư luận hay không?

Pháp luật hiện hành của chúng ta đã có rất nhiều các quy định về việc xử lý các hành vi vi phạm trong đấu giá tài sản, từ các chế tài dân sự, hành chính, đến hình sự. Tuy nhiên, đối với hành vi bỏ cọc như các vụ việc vừa qua thì mới chỉ dừng lại ở chế tài dân sự (mất tiền đặt trước), còn các chế tài hành chính và hình sự thì không có quy định.

Đây là các quan hệ mang tính chất dân sự nên việc áp dụng các chế tài xử phạt vi phạm hành chính hoặc hình sự cũng cần có sự xem xét, nghiên cứu và cân nhắc rất kỹ lưỡng, tránh việc “hành chính hóa” hay “hình sự hóa” các quan hệ dân sự. Việc áp dụng chế tài xử phạt hành chính hoặc hình sự (nếu có sau này) thì cũng chỉ nên áp dụng trong trường hợp chứng minh được rõ ràng dấu hiệu của việc cố ý trục lợi bất chính, làm lũng đoạn, nhiễu loạn thị trường, hoặc gây ra những hậu quả, thiệt hại nghiêm trọng.

Cần rà soát, thẩm định, xử lý nghiêm

Theo luật sư, để chấn chỉnh hoạt động đấu giá đất tại các địa phương, các bộ ban ngành có chức năng cần phải làm gì? Có nên chăng phải điều chỉnh, thay đổi quy định để hoạt động đấu giá được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả hơn không?

Trước hết, các địa phương, các cơ quan chức năng cần tập trung rà soát, kiểm tra công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.

Mặt khác, chúng ta cũng phải rà soát và hoàn thiện hơn nữa các quy định về đấu giá tải sản nói chung, và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng. Theo đó, các quy định pháp luật cần phải đảm bảo được việc xác định giá khởi điểm sát hơn với giá thị trường, điều kiện về năng lực, đặc biệt là các điều kiện về uy tín và năng lực tài chính, trách nhiệm đối với việc thực hiện dự án của chủ đầu tư cần phải được quy định chặt chẽ hơn; nâng cao hơn nữa chế tài xử lý đối với các nhà đầu tư bỏ cọc như: Buộc phải chứng minh năng lực tài chính bằng hoặc cao hơn giá trị đã trả giá, ngoài việc bị mất số tiền đặt cọc thì nhà đầu tư bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá, đấu thầu trong một thời gian nhất định và bị trừ điểm uy tín khi tham gia các cuộc đấu giá hoặc đấu thầu về sau.

Đồng thời, tăng mức đặt cọc đối với tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất công, thực hiện dự án kinh doanh bất động sản. Mặt khác, cần bổ sung các quy định rõ ràng và chi tiết hơn về các trường hợp và các thiệt hại, chi phí phải bồi thường khi nhà đầu tư bỏ cọc (chi phí tổ chức đấu giá lại), để tăng tính răn đe và có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn trong việc xử lý các nhà đầu tư vi phạm.

Trân trọng cảm ơn luật sư.

Liên quan đến vụ việc 4 doanh nghiệp trúng đấu giá 4 lô “đất vàng” tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm vào ngày 10/12/2021, nối gót công ty thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, Công ty TNHH Đầu tư và kinh doanh thương mại Bình Minh cũng đã đề nghị huỷ hợp đồng trúng đấu giá.

Trước đó, Công ty TNHH Đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt (thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá lô đất 3-12 diện tích 10.059m2 phải nộp 24.500 tỷ đồng tiền sử dụng đất và 500 triệu đồng lệ phí trước bạ đối với diện tích sử dụng chức năng thương mại dịch vụ.

Công ty Bình Minh là doanh nghiệp trúng đấu giá lô đất 3-9 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá 5.026 tỷ đồng. Lô đất này có diện tích 5.000m2, có giá khởi điểm là 728,6 tỷ đồng. Công ty Bình Minh đã trả giá cao gấp 7 lần giá khởi điểm để giành quyền sử dụng lô đất này.

Công ty CP Dream Republic, doanh nghiệp trúng đấu giá lô đất 3-5 diện tích 6.446m2, phải nộp 3.820 tỷ đồng tiền sử dụng đất và 500 triệu đồng lệ phí trước bạ với diện tích đất chức năng thương mại dịch vụ. Công ty CP Sheen Mega trúng đấu giá lô đất 3-8 diện tích 8.568m2 phải nộp 4.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất và được miễn lệ phí trước bạ.