Mua đất hợp pháp, khách hàng vẫn có nguy cơ… “mất trắng”

Người mua đất ngay tình thành “bị hại”

 Bà Huỳnh Thị Thanh Thảo, người được xác định là bị hại trong vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến Công ty TNHH TM-XD-KD Nhà Tân Hồng Uy (Công ty Tân Hồng Uy) vừa có đơn kháng cáo gửi lên TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh, đề nghị xem xét lại Bản án sơ thẩm số 406/2022/HSST ngày 7/9/2022 của TAND TP Hồ Chí Minh.

Theo đó, TAND TP Hồ Chí Minh xử sơ thẩm tuyên phạt Đinh Hồng Hải - nguyên Giám đốc Công ty Tân Hồng Uy mức án tù chung thân về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Mức án nghiêm khắc đối với Đinh Hồng Hải nhận được sự đồng tình của dư luận, nhưng phần trách nhiệm dân sự lại gây ra không ít những ý kiến trái chiều, khi người mua đất ngay tình bằng hợp đồng công chứng bỗng dưng lâm cảnh “trắng tay”.

Bà Huỳnh Thị Thanh Thảo cho biết, do có mối quan hệ quen biết từ trước nên khi nghe Đinh Hồng Hải nói cần bán đất tại dự án “khu nhà ở ven sông” (phường Bình An, TP Thủ Đức) để lấy vốn làm ăn thì không chút nghi ngờ. 

Ngày 19/5/2017, bà Thảo ký hợp đồng với Công ty Tân Hồng Uy do Hải làm đại diện để mua nền đất thuộc thửa 185, tờ bản đồ số 30 (TL2003), diện tích 173,9m2 với giá 12 tỷ đồng. Hợp đồng được ký công chứng tại Văn phòng Công chứng Hoàng Xuân.

Ngay sau khi ký hợp đồng, bà Thảo đã trả 10 tỷ đồng và được chủ đầu tư bàn giao giữ “sổ đỏ” lô đất.

Thấy dự án trên nhiều tiềm năng nên bà Thảo tiếp tục đầu tư mua thêm 5 nền đất thuộc các thửa 184, 186, 191, 195 và thửa 301-9. Tổng cộng, bà Thảo đã đóng cho Công ty Tân Hồng Uy số tiền lên đến 57,5 tỷ đồng. Các hợp đồng đặt cọc và nhận cọc mua bán đất này đều được thực hiện tại văn phòng công chứng theo đúng quy định pháp luật. Sau khi ký hợp đồng mua bán, bà đều được chủ đầu tư bàn giao sổ đỏ để giữ nên cảm thấy rất yên tâm. 

Theo bà Thảo, vì là người kỹ tính nên trước khi ký hợp đồng mua đất, bà đã trực tiếp đến các khu đất kiểm tra và thấy pháp lý các lô đất đều đã có sổ đỏ rõ ràng, không thế chấp ở ngân hàng hoặc bị ngăn chặn, kê biên, đủ điều kiện để giao dịch chuyển nhượng nên rất yên tâm.

Tuy nhiên, bà Thảo không ngờ rằng các lô đất mình mua trước đó đã được ông Đinh Hồng Hải bán cho nhiều người khác không qua công chứng. 

Tại phiên tòa ngày 7/9/2022, bà Thảo cho biết các giao dịch mua bán của mình đều được ký tại văn phòng công chứng đúng quy định pháp luật, nên không đồng ý tư cách “bị hại”. Bà Thảo cho rằng mình chỉ là bên có quyền lợi nghĩa vụ liên quan và yêu cầu tòa tuyên buộc Công ty Tân Hồng Uy phải tiếp tục giao đất theo hợp đồng đã ký. 

Hội đồng xét xử lại cho rằng “đối tượng của các hợp đồng nêu trên là tài sản đã được bị cáo Đinh Hồng Hải chuyển nhượng cho các cá nhân khác trước đó” nên bị tuyên vô hiệu. Đồng thời, căn cứ vào lời khai của ông Đinh Hồng Hải cho rằng số tiền 57,5 tỷ đồng nhận từ bà Thảo là quan hệ “vay mượn”, còn các hợp đồng công chứng mua bán chỉ là “giả cách”, để bác các yêu cầu giao đất của bà Thảo, buộc bà phải trả lại các sổ đỏ đang giữ cho Công ty Tân Hồng Uy làm thủ tục chuyển nhượng cho những người mua không qua công chứng.

Không những vậy, trong khi bà Thảo yêu cầu chủ đầu tư tiếp tục giao đất theo hợp đồng đã ký chứ không phải trả lại tiền, thì hội đồng xét xử lại cho rằng bà Thảo “không yêu cầu trả lại tiền”. Điều này khiến bà Thảo không khỏi bàng hoàng khi mua đất có công chứng, đúng pháp luật nhưng vẫn… mất trắng.

Nhiều vấn đề cần làm rõ

Theo hồ sơ vụ án, Công ty Tân Hồng Uy có vốn điều lệ 18 tỷ đồng, do Đinh Hồng Hải góp 15 tỷ đồng và làm người đại diện pháp luật. Còn dự án “khu nhà ở ven sông” tại phường Bình An, quận 2 (nay là TP Thủ Đức) có diện tích 14.753,66m2, được kiến trúc sư trưởng TP Hồ Chí Minh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 theo Văn bản số 647/KTST-ĐB2 ký ngày 2/3/2001 do Công ty Xây dựng Dầu khí làm chủ đầu tư. Dự án được quy hoạch thành 41 nền đất biệt thự, nhà liền kề.

Ngày 8/11/2001, UBND TP Hồ Chí Minh có Văn bản số 3936/UB-DA chấp thuận chủ trương cho phép chuyển đổi chủ đầu tư dự án từ Công ty Xây dựng Dầu khí sang Công ty Tân Hồng Uy. 

Phải đến ngày 31/12/2001, Công ty Tân Hồng Uy mới chính thức được Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) công nhận là chủ đầu tư.

Đến ngày 30/6/2004, UBND TP Hồ Chí Minh mới có Quyết định số 3195/QĐ-UB giao 14.753,66m2 đất cho Công ty Tân Hồng Uy để thực hiện dự án. Dù vậy, khi chưa được cơ quan chức năng công nhận làm chủ đầu tư và chưa được TP giao đất, ông Đinh Hồng Hải đã đại diện Công ty Tân Hồng Uy ký nhiều hợp đồng bán đất không qua công chứng cho khách hàng với giá chỉ từ 2-5 triệu đồng/m2. 

Bà Huỳnh Thị Thanh Thảo cho rằng các hợp đồng ký tại văn phòng công chứng để nhận chuyển nhượng đất của mình là hoàn toàn hợp pháp. Trong khi đó, các giao dịch chuyển nhượng đất của Công ty Tân Hồng Uy cho người khác từ năm 2001 đều vi phạm điều cấm của pháp luật, nên cần thiết phải xem xét về tính hợp pháp, giá trị hiệu lực của từng giao dịch. Việc hội đồng xét xử sơ thẩm nhận định các giao dịch trên là phù hợp quy định pháp luật hiện hành để công nhận giá trị pháp lý của các giao dịch này là không có căn cứ, áp dụng sai quy định pháp luật trong việc đánh giá tính hiệu lực của các giao dịch dân sự.

Xuyên suốt quá trình điều tra và tại phiên tòa, bà Huỳnh Thị Thanh Thảo đều cho rằng mình là “bên có quyền lợi nghĩa vụ liên quan”, không phải là “bị hại”. Bà yêu cầu xem xét giá trị hiệu lực của từng giao dịch và giải quyết hậu quả pháp lý phát sinh đối với các bên liên quan, yêu cầu chủ đầu tư thực hiện giao đất đúng theo hợp đồng đã ký chứ không phải trả lại tiền. 

Việc hội đồng xét xử cho rằng bà tự nguyện không yêu cầu trả lại số tiền bị chiếm đoạt để “biếu không” kẻ lừa đảo số tiền 57,5 tỷ đồng là không phù hợp, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của cá nhân bà Thảo. 

Ngoài ra, bà Thảo còn cho biết có sự bất thường khi “khách hàng” mua đất trước đây có nhiều người là người thân của Đinh Hồng Hải. 

Tại cơ quan điều tra vào ngày 8/8/2019 (bút lục 11301), chính Hải cũng khai nhận sau khi nhận chuyển nhượng khu đất từ Công ty Xây dựng Dầu khí đã tiếp tục hoàn thiện pháp lý rồi “một phần tôi xây nhà để ở, phần còn lại chuyển nhượng cho người thân trong gia đình và bạn bè”.