Nhiều quy định bất cập
Theo Ủy ban Đối ngoại của Quốc hội, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ sử dụng đất (SDĐ) ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam. Tuy nhiên, pháp luật về quyền SDĐ ở, nhà ở, quyền kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài có một số hạn chế, bất cập.
Thứ nhất, theo điểm đ khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được quyền SDĐ ở gắn với nhà ở, nếu có nguồn gốc từ việc mua bán, tặng cho… và chỉ được quyền nhận chuyển nhượng quyền SDĐ ở không gắn với nhà ở, nếu thửa đất ở đó nằm trong dự án phát triển nhà ở. Quy định này chưa tính đến các tình huống phát sinh trong trường hợp một công dân Việt Nam đã xác lập quyền SDĐ đối với một thửa đất ở nằm ngoài dự án nhà ở theo quy định của pháp luật tại thời điểm đó nhưng sau đó xuất cảnh và định cư ở nước ngoài. Khi đó, sẽ dẫn đến tình trạng chuyển đổi chủ thể SDĐ từ khoản 2 sang chủ thể sử dụng đất thuộc khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013. Như vậy, vấn đề đặt ra là liệu quyền SDĐ đối với thửa đất nêu trên có tiếp tục được công nhận cho công dân này hay không.
Hai là, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 có sự mâu thuẫn về quy định về các loại giao dịch được thực hiện để nhận chuyển nhượng quyền SDĐ ở gắn với nhà ở. Cụ thể, theo điểm đ khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở sẽ được nhận chuyển quyền SDĐ ở thông qua hình thức “mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền SDĐ ở hoặc được nhận quyền SDĐ ở trong các dự án phát triển nhà ở”. Trong khi đó, theo điểm d khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể thực hiện đến mười hai giao dịch về nhà ở và trong đó có giao dịch đổi nhà ở (có thể gắn với đất ở) mà không ràng buộc phải ở trong các dự án phát triển nhà ở.
Ủy ban Đối ngoại cho rằng, việc Luật Đất đai cho phép chuyển nhưng không cho phép nhận quyền SDĐ ở thông qua giao dịch đổi nhà ở ngoài khu vực dự án phát triển nhà ở là không hợp lý và không cần thiết. Bởi lẽ, giao dịch đổi nhà về bản chất là giao dịch mua bán nhà, nếu pháp luật đã cho phép thực hiện giao dịch mua bán nhà ở gắn với quyền SDĐ ở thì khó thuyết phục và thiếu hợp lý nếu không cho thực hiện giao dịch đổi nhà ở gắn với quyền SDĐ ở.
Ba là, về phạm vi quyền kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Quy định này về lý thuyết là một quy định mở nhưng lại không khả thi bởi để nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thì phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Như vậy, trên thực tế vẫn phải thành lập doanh nghiệp để thực hiện quyền này.
Mở rộng lĩnh vực kiều bào có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tại Tọa đàm về chính sách pháp luật với cộng đồng người Việt Nam tại châu Âu do Ủy ban Đối ngoại của Quốc hội và Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài (NVNONN), Bộ Ngoại giao đồng tổ chức, ông Chu Tuấn Đức - Phó Đại sứ Việt Nam tại Đức cho biết, nhu cầu của bà con ở nước ngoài về thị trường bất động sản trong nước rất lớn. Nếu muốn tận dụng nguồn lực NVNONN, có thể tính toán để mở rộng những lĩnh vực mà NVNONN có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. “Cần tính toán để nguồn tiền của bà con chuyển về nước được đầu tư vào bất động sản phục vụ sản xuất kinh doanh, thay vì đầu cơ đất đai sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng đầu cơ đất đai, làm lãng phí tài nguyên, không phát huy được nguồn lực của bà con”, Phó Đại sứ Việt Nam tại Đức kiến nghị.
TS Lê Võ Phương Nga - Giám đốc Tài chính và Đối tác của Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam toàn cầu (AVSE Global) cũng nhấn mạnh việc Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền sở hữu đất đai đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ giới hạn ở các dự án phát triển nhà ở. Việc nhận thừa kế đối với quyền SDĐ ngoài các dự án phát triển nhà ở chưa được quy định. Trong khi đó, mô hình kinh tế của Việt Nam hiện xoay quanh nhiều việc phát triển bất động sản, hơn 50% các doanh nghiệp lớn nhất của Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. “Hiện nay, có hiện tượng một số quỹ đất bị đầu cơ. Bên cạnh đó, cũng một số bất cập liên quan đến vấn đề thuế, quy hoạch đất đai chưa được minh bạch. Đây là một trong những “điểm nghẽn” của nền kinh tế, đưa đến hệ quả là các tài nguyên về đất đai chưa được đầu tư vào việc tái sản xuất một cách triệt để, dẫn đến lãng phí tài nguyên, phân hóa giàu nghèo…”, bà Phương Nga nói.
Bà Lê Võ Phương Nga nhấn mạnh, những năm qua, kiều hối chuyển về Việt Nam liên tục lập kỷ lục, trong 2 năm COVID-19 vẫn đạt hơn 18 tỷ USD. Tuy nhiên, kiều hối về Việt Nam không được đầu tư trực tiếp vào sản xuất, tái sản xuất mà chủ yếu dùng vào tiêu dùng hoặc đầu cơ đất đai, NVNONN không trực tiếp tham gia vào việc sử dụng và phát triển nguồn lực này. Để sử dụng hiệu quả nguồn vốn tiền mặt, bà Nga cho rằng, cần tạo cơ chế để NVNONN có thể mang nguồn lực về Việt Nam hiệu quả, bắt đầu bằng việc phải có quỹ đất cho NVNONN đầu tư vào sản xuất kinh doanh. Trên cơ sở đó, bà Phương Nga đề xuất cần mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất của NVNONN vào mục đích sản xuất kinh doanh, đẩy mạnh thương mại hóa đất đai, không chỉ giới hạn trong các dự án phát triển nhà ở. Cùng với đó, cần có cơ chế cởi mở, minh bạch, nhất quán và lâu dài; có ưu đãi hơn về quỹ đất cho NVNONN về đầu tư sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam.
Ông Hoàng Đình Thắng - Chủ tịch Liên hiệp Hội người Việt Nam tại châu Âu, bà Mai Quế Oanh - Chủ tịch Hội trí thức Việt Nam tại Hungary và nhiều đại biểu khác cũng cho rằng cần tháo gỡ hạn chế quyền sử dụng đất ngoài dự án phát triển nhà ở cho NVNONN. Theo các ý kiến, điều này phù hợp với chủ trương đẩy mạnh thương mại hoá quyền sử dụng đất được nêu trong Nghị quyết 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương.
(Nguồn: Báo in Pháp luật Việt Nam số 265 ra ngày 22/9/2022)
