Chuyển mục đích sử dụng đất có “lỗ hổng vô cùng lớn”, một quyết định hành chính có thể mất 1.000 tỷ

Tại Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022, trong phiên 1, các chuyên gia bàn luận về đẩy mạnh cải cách thể chế, hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội ngày 18/9.

Giá đất đang xác định bằng phương pháp “vô cùng không chính xác”

Theo quy định hiện hành, khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND các tỉnh, thành phố xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.

UBND các tỉnh, TP căn cứ vào thực tế tại địa phương quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất. Bảng giá đất điều chỉnh cao không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.

Vì vậy, bảng giá đất của các tỉnh, thành đều “thấp hơn giá đất trên thị trường rất đáng kể”.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất bỏ khung giá đất, thay vào đó, Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá và quyết định giá đất cụ thể. Bảng giá đất là kết quả của việc định giá giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Nêu ý kiến tại phiên thảo luận, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho hay, hiện vẫn còn nhiều nhận thức khác nhau giữa lý thuyết và thực tiễn về định giá đất.

Theo ông Hà, nếu giải quyết được vấn đề định giá đất đai công khai, minh bạch thì sẽ giải quyết được mối quan hệ giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và doanh nghiệp.

Nhìn rộng ra, Bộ trường Tài nguyên và Môi trường nói, định giá đất là vấn đề của kinh tế tài chính đất đai. Quan điểm sửa Luật Đất đai lần này là chuyển từ mệnh lệnh hành chính kết hợp thị trường, công cụ kinh tế kết hợp với hành chính.

Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà

“Như vậy chúng ta mới giải quyết được những vấn đề liên quan hiện nay như đầu cơ thổi giá, đất đai sử dụng không hiệu quả, trường hợp có quá nhiều đất nhưng không sử dụng...”, Bộ trưởng nói.

Về tài chính đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc thấy có 3 vấn đề.

Theo ông Phớc, hiện nay có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng đều chưa thực sự nhất quán, chính xác mà tạo một “lỗ hổng”.

Ông đơn cử, khi chuyển mục đích sử dụng đất, đa số sử dụng phương pháp thặng dư, nhưng phương pháp này lại “vô cùng không chính xác” vì giá trị doanh thu và chi phí đầu tư đều giả định.

“Khi giả định thì gây ra rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp và người làm cơ quan Nhà nước”, Bộ trưởng Tài chính ví dụ, một nhà cao tầng, tính giá đất 30 triệu/m2, nhưng đoàn kiểm tra bảo “không, phải 35 triệu/m2”.

Cho nên, theo ông, cần phải rà soát lại để đưa ra các phương pháp xác định giá đất phù hợp, chính xác, nhất quán nhất.

Ông ví dụ phương pháp hệ số thì xây dựng hệ số tiệm cận thị trường, khi có biện động thì điều chỉnh bằng hệ số. “Để chính xác thì chúng ta dùng hệ số dày hơn, hai nữa là tính hệ số cho từng loại nhà, công trình”, Bộ trưởng nêu.

“Tiền trao, cháo múc”, nộp tiền vào ngân sách thì mới giao đất

Vấn đề thứ hai mà Bộ trưởng Tài chính nhận định đang là “lỗ hổng vô cùng lớn mà Luật Đất đai hiện hành không bịt được” là chuyển mục đích sử dụng đất khi hiện đang tạo nên thất thoát lớn, chênh lệch địa tô, gây ra sai phạm.

Nêu ví dụ cụ thể, ông Phớc nói, khi cổ phần hóa, các doanh nghiệp ngoài Nhà nước nhìn vào khu đất để lấy khu đất này, sau chuyển đổi sử dụng vào mục đích thương mại, đất ở. Điều này, là địa tô chênh lệch, thất thoát từ Nhà nước ra bên ngoài.

“Chỉ một quyết định hành chính tự nhiên 100 tỷ hay 1.000 tỷ mất đi. Cho nên phải có cơ chế để bịt lỗ hổng”, ông Phớc nhấn mạnh, “quản lý mục đích sử dụng đất phải hết sức chặt chẽ”.

Theo ông, khi một người có đất sử dụng vào mục đích cho thuê, nếu không có nhu cầu sử dụng nữa thì nhà nước thu hồi để đấu giá, chuyển đổi mục đích sử dụng để khai thác hiệu quả hơn, từ đó, tạo nguồn lực cho phát triển.

Vấn đề nữa mà Bộ trưởng Tài chính băn khoăn là vấn đề giao đất. Ông cho rằng, phải xác định giá đất trước khi giao đất và thời điểm xác định giá đất trước thời điểm giao đất không quá 6 tháng.

“Nộp tiền vào ngân sách thì mới giao đất. Ông cha nói “tiền trao, cháo múc”, bán ra phải thu tiền, chứ bán ra cho nợ, đến khi tài sản bán cho người thứ 3 rồi mà nợ vẫn chưa thu được thì ảnh hưởng tới hàng ngàn người dân trong việc mua nhà…”, ông nêu rõ, hiện đã có những sai phạm, lừa đảo ở những dự án đô thị, giờ chưa khắc phục được.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân

Cũng nhìn nhận về những bất cập trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện nay, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân nêu 3 giải pháp.

Theo ông Cường, phải định ra được giá trị của mỗi loại đất đai gắn liền với mục đích sử dụng. Mỗi mục đích sử dụng có một giá trị tương ứng và “chúng ta chỉ có thể định giá được giá trị của nó sát với giá trị thị trường.

“Giá trị của đất đai có thể dùng kỹ thuật để định giá được, nhưng giá cả từng mảnh đất cụ thể lại do người mua, bán trên thị trường tự quyết định. Một mảnh đất, người nào rất muốn mua thì sẵn sàng trả giá cao hơn, hoặc người đang cần bán sẵn sàng bán giá thấp hơn... Giá thị trường muôn hình vạn trạng, không ai có thể nắm được”, ông Cường phân tích.

Xác định giá đất Nhà nước bằng 70-80% giá thị trường là đủ

Từ lý lẽ đó, theo ông Cường, Nhà nước thực hiện thu hồi đất với các trường hợp Nhà nước phê duyệt dự án đầu tư hoặc chấp nhận đầu tư, không nên để nhà đầu tư tự thỏa thuận.

Khi thu hồi, Nhà nước sẽ đền bù cho người có đất bị thu hồi bằng giá trị tương ứng với đúng mục đích đất họ đang sử dụng. Khi giao đất cho nhà đầu tư, Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất tương ứng với giá trị đất đai được giao để nhà đầu tư đầu tư để phát triển.

Trả lời câu hỏi phương thức tự thỏa thuận sẽ áp dụng trường hợp nào, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, chỉ nên áp dụng cho hai trường hợp: Một là, người dân đóng góp đất đai để trở thành các cổ phần cùng đầu tư kinh doanh với doanh nghiệp; hai là người dân sẽ tự thỏa thuận với nhau để thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường

Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường nói, “đừng nhầm lẫn giá trị đất đai trên thị trường với giá giao dịch của từng thương vụ mua bán đất đai”.

Ông Võ cho hay, các nước xác định giá đất Nhà nước bằng 70-80% giá thị trường là đủ mức cần thiết. Việt Nam cũng nên theo cách thức thông lệ các nước đã làm.

Theo ông Võ, giá trị thị trường đất đai không phải là một con số số học, mà kết quả của bài toán ước lượng giá trị dựa vào số liệu thống kê. Vì vậy, ông đề nghị, lập cơ sở dữ liệu và sử dụng phần mềm xử lý để tính toán, xác lập giá đất thị trường.

“Chúng ta cần quan niệm lại, làm rõ thế nào là giá đất thị trường. Điều này liên quan đến tất cả mọi việc điều phối về giá trị đất đai trên thị trường. Chúng ta vốn hóa có thành công hay không chính là có hiểu giá trị đất thị trường hay không”, ông Võ nhận định.

Về chuyển dịch đất đai, theo ông Võ, nước ta vẫn đi theo hai hướng là chuyển dịch đất đai bắt buộc do Nhà nước quyết định và chuyển dịch đất đai tự nguyện, tức thỏa thuận theo cơ chế thị trường, tạo thành hai trạng thái cực đoan, không có lợi.

Ông phân tích, chuyển dịch do Nhà nước quyết định thì phát sinh khiếu kiện của người dân. Chuyển dịch tự nguyện thì đầu tư chẳng bao giờ có đủ đất, bởi chỉ thảo luận được với 70-80%, còn 20-30% vẫn không đồng ý hợp tác.