Không "gồng" được lãi ngân hàng, nhà đầu tư cắt lỗ bằng cách rao... tặng bất động sản

Cho nhà không ai nhận

Mới đây, trong một nhóm rao bán bất động sản tại TP HCM, một nhà đầu tư bất động sản tại một dự án nằm ở quận 9 (TP HCM) đã đăng bài tìm người nhận miễn phí 2 căn shophouse của mình với lý do sắp hết thời hạn miễn lãi ngân hàng.

Được biết, 2 căn shophouse này có giá vào khoảng 40 tỷ đồng, đã được khách hàng đóng 15%, tức là khoảng 6 tỷ đồng, có vị trí đắc địa trong dự án. Tuy nhiên với số tiền vay còn lại lên tới trên 30 tỷ đồng, vào thời điểm kết thúc ưu đãi lãi 0%, nhà đầu tư này sẽ phải đóng số tiền cả gốc lẫn lãi lên tới trên 400 triệu đồng/tháng, trong đó có khoảng 300 triệu đồng là tiền lãi phải đóng.

Mặc dù bài đăng có nội dung là cho nhà miễn phí, nhưng theo một số môi giới cho biết, thực chất đây là một tin bán bất động sản giá "ngộp". Số tiền cắt lỗ bằng đúng số tiền chủ nhà đã đóng cho chủ đầu tư. Nếu ai có đủ tài chính để nhận tài sản "cho tặng" này thì có thể lời số tiền 6 tỷ đã đóng. 

Những với con số nghe rất hấp dẫn ấy nhưng trong suốt một thời gian dài, chủ của 2 căn shophouse này vẫn chưa tìm được người nhận. Nguyên do được chỉ ra đó là giá 2 căn shophouse dù trừ đi số tiền đã đóng vẫn chưa đủ hấp dẫn. Nhất là trong thời điểm thị trường đóng băng, còn nhiều dự án bất động sản đang phải rao bán cắt lỗ với giá hời.

Những nhà đầu tư có tài chính mạnh đang có quá nhiều sự lựa chọn để bắt đáy vào lúc này. Chưa kể đến việc chính các chủ đầu tư đang đưa ra nhiều ưu đãi, chiết khấu "khủng" với khách hàng thanh toán toàn bộ giá trị sản phẩm. Điều đó cũng khiến những khách hàng đang ôm đất "ngộp" khó có thể thanh khoản dù thời gian miễn lãi đang sắp hết.

Được biết, đây cũng không phải chủ nhà đầu tiên đăng bài cho nhà trên các diễn đàn nhà đất. Trước đó, một số nhà đầu tư các căn hộ nằm ở quận 9 hay TP Thủ Đức cũng đã có nhiều bài đăng tặng nhà cho người có nhu cầu. Các căn hộ được trao tặng có giá từ 2-3 tỷ đồng, chủ nhà đã đóng trước 30% và đang gặp khó khăn với khoản vay ngân hàng 70% còn lại.

Thậm chí, một số nhà đầu tư còn sẵn sàng tặng khách thêm tiền để khách nhận nhà giúp mình, do không còn khả năng chi trả khi việc miễn lãi chỉ kéo dài đến đầu năm 2024. Khách nhận những căn hộ như vậy cũng sẽ nhận luôn khoản vay khoảng 2 tỷ đồng để tiếp tục thanh toán khi thời gian miễn lãi kết thúc.

Cũng như 2 căn shophouse nói trên, những người đăng bài cho căn hộ này cũng đã tìm khách trong suốt 1 tháng nay nhưng chưa có nhiều người quan tâm. Đặc biệt với thời điểm hiện tại, khi lãi suất cho vay vẫn chưa có dấu hiệu giảm mạnh. Những nhà đầu tư hay người có nhu cầu ở thực vẫn chưa muốn xuống tiền ở các dự án có mức giá chưa đủ hấp dẫn như vậy.

Làn sóng cắt lỗ đang tới?

Theo các chuyên gia, trong thời gian tới sẽ còn xuất hiện nhiều trường hợp tặng nhà, tặng luôn cả gói vay như trên. Bởi thời điểm đầu năm 2024 cũng là thời điểm chương trình ân hạn lãi suất ở nhiều dự án kết thúc.

Với những nhà đầu tư "lướt sóng" trong năm 2022 sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ phải chịu áp lực rất lớn từ nợ lãi. Nếu không đủ khả năng tài chính, họ sẽ phải cắt lỗ rất nặng và sẵn sàng cho không người mua số tiền đã đóng theo tiến độ căn hộ để không bị nợ xấu ngân hàng.

Cũng từ những trường hợp này có thể thấy, những ưu đãi như ân hạn nợ gốc, ân hạn lãi suất đôi khi cũng trở thành một cái "bẫy" cho nhà đầu tư khi không lường trước được sự thay đổi của thị trường và sử dụng đòn bẩy không suy nghĩ.

Từng chia sẻ về "bẫy" ân hại, ông Vũ Trường Thắng, Tổng giám đốc Winhousing cho biết, khách hàng vay để mua nhà ở thực, có thể vay tới 60% giá trị bất động sản, tuy nhiên phần trả gốc lãi hàng tháng chỉ nên chiếm từ 20-30% thu nhập của gia đình. Nếu khách mua đầu tư, chỉ nên vay khoảng 30-40% và nên tìm nguồn tài chính từ người thân để hưởng mức lãi suất thấp. Và tiền lãi, gốc trả ngân hàng chỉ chiếm khoảng 20% thu nhập của cả gia đình.

Còn theo ông Trần Minh Hoàng - Phó Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, để cứu thị trường bất động sản, phải cho người mua nhà có điều kiện tiếp cận vốn dễ dàng, lãi suất thấp. Cần có chính sách để người đã vay mua nhà đang khó khăn về tài chính được hỗ trợ về lãi suất, khoanh nợ, giãn nợ. Không nền chỉ cứu doanh nghiệp mà lại bỏ qua khách hàng.

Có lẽ cũng vì làn sóng cắt lỗ đang ngày một lớn, một số ngân hàng buộc phải đưa ra chính sách cho phép nối khoản vay. Chính sách này cho phép người mua chỉ cần có 30% vốn tự có và có thể nối khoản vay từ người bán với lãi suất cố định chỉ từ 7% trong 2 năm và ân hạn gốc trong 24 tháng.