Mất nhà, mất đất khi vay nợ bằng hợp đồng mua bán đất giả tạo (Kỳ cuối)

“Lỗ hổng” trong quy định 

Như đã chia sẻ ở số báo trước, lợi dụng tình trạng cần tiền gấp của người vay, bên cho vay thường yêu cầu bảo đảm khoản vay bằng việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ – sổ đỏ) hoặc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở có chữ ký và công chứng với giá trị lớn hơn so với tài sản cho vay. Một khi bên vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ hay nghĩa vụ trả tiền lãi thì người đi vay có thể bị mất tài sản của mình.

Phân tích sâu hơn về vấn đề này, luật sư Vũ Văn Biên - Công ty Luật TNHH An Phước cho biết, thứ nhất, công chứng dưới hình thức “chuyển nhượng sổ đỏ”, một bên giao sổ đỏ, một bên giao tiền giống với hình thức mua bán quyền sử dụng đất, nhưng lại là vay mượn – thế chấp sổ đỏ. Thực chất đây là các giao dịch dân sự giả tạo, sử dụng việc mua bán – chuyển giao sổ đỏ để che lấp giao dịch vay mượn tiền với mức lãi suất khủng nhưng được thế chấp đảm bảo bằng GCNQSDĐ. 

Quy định của Bộ luật Dân sự không quy định các giao dịch giả tạo này là các trường hợp cấm, và nếu các bên thực hiện phải truy tố theo Bộ luật Hình sự, nên các bên cứ vô tư thực hiện công chứng, dù biết rằng có thể có vi phạm.

Thứ hai, về những nội dung bắt buộc cần có của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Soát xét Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, loại trừ Điều 398, Điều 501, Điều 502, Điều 503 Bộ luật Dân sự cũng không có quy định cụ thể đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân (loại trừ mẫu hợp đồng liên quan đến kinh doanh bất động sản quy định khá chặt chẽ). 

“Cũng cần chú ý là câu chữ tại Khoản 2, Điều 398 Bộ luật Dân sự: “Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây…”, nếu sử dụng cụm từ “có thể có” tức là không bắt buộc cần phải có, có hoặc không cũng không sao cả. Theo thông lệ kinh doanh mua bán, chuyển nhượng, một bên phải giao tiền, một bên phải giao tài sản. Bên nào đã nhận đủ thì phải ghi nhận đủ, bên nào thiếu thì phải ghi nhận thiếu, và phải có cả thời gian chuyển giao tiền hoặc tài sản. Cũng bởi do luật không quy định bắt buộc, chặt chẽ, rõ ràng về nội dung, và nhiều trường hợp người vay tiền không hiểu luật, cũng không chịu tìm hiểu, tham vấn ý kiến luật sự nên cứ “nhắm mắt” ký bừa hợp đồng công chứng. Đến lúc ký xong, nhận tiền rồi mới đi hỏi luật sư, được luật sư chỉ ra cái sai của mình, thì không còn kịp nữa rồi”, luật sư Vũ Văn Biên cho hay. 

Trách nhiệm của công chứng viên? 

Trong những vụ việc đã xảy ra, dư luận đặt mối quan tâm về vai trò, trách nhiệm của các văn phòng công chứng và bản thân công chứng viên trong việc thực hiện công chứng các Hợp đồng chuyển nhượng GCNQSDĐ giả cách.

Lý giải về vấn đề này, luật sư Vũ Văn Biên cho biết, các văn phòng công chứng (VPCC) hiện nay thường tự chuẩn bị sẵn các mẫu hợp đồng chuyển nhượng GCNQSDĐ, thường sẽ không chấp nhận các hợp đồng công chứng của các bên mang theo đề nghị họ công chứng sẵn. Tuy nhiên, khi ký kết, dù là theo mẫu có sẵn của văn phòng công chứng hay do các bên tự thỏa thuận lập hợp đồng công chứng, người dân cần chú ý hai vấn đề. 

Cụ thể, một là, mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường sẽ là những mẫu đã được soạn sẵn, chỉ đáp ứng đủ (tối thiểu) các mục về nội dung, hình thức cần có theo luật. Nhưng nếu cần chi tiết, rõ ràng, để áp dụng vào đúng trường của mình, chắc chắn sẽ vẫn còn nhiều thiếu sót. Nên khi ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng GCNQSDĐ, người ký cần phải xem xét kỹ nội dung của hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu của từng phòng công chứng hoặc theo mẫu của bên chủ nợ soạn sẵn. 

Trường hợp chưa rõ về quyền lợi và nghĩa vụ, cần đề nghị công chứng viên giải thích rõ quy định tại Khoản 4, Điều 40 Luật Công chứng 2014 đối với hợp đồng giao dịch đã được soạn thảo sẵn: “Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch”. 

“Xuất phát từ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các giao dịch dân sự dựa trên sự tự do, bình đẳng về mặt ý chí cá nhân, người dân cũng nên yêu cầu chủ nợ giải thích rõ các điều khoản trước khi ký kết, tránh trường hợp “Bút sa gà chết”, nhất là nếu công chứng viên có “bắt tay” với chủ nợ”, luật sư Vũ Văn Biên lưu ý. 

Hai là, để công chứng được một hợp đồng chuyển nhượng, công chứng viên sẽ yêu cầu, đề nghị các bên cung cấp các tài liệu theo Khoản 1, Điều 40 Luật Công chứng: Giấy tờ tùy thân, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn… Trong đó, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện tại các khoản 4, khoản 5, Khoản 6 Điều 40 Luật Công chứng: “không phát hiện rõ có sự cưỡng ép, lừa dối; đối tượng hợp đồng miêu tả cụ thể, rõ ràng; hợp đồng mẫu công chứng do văn phòng công chứng soạn thảo, chỉ việc thay đổi về số giấy chứng nhận, diện tích…; kiểm tra GCNQSDĐ do đúng chủ sở hữu, không bị mang đi thế chấp, đảm bảo, cầm cố cho một cá nhân hoặc tổ chức tín dụng nào khác; người thực hiện giao dịch đủ tuổi”… Nếu đáp ứng các tiêu chí này, công chứng viên sẽ làm thủ tục công nhận việc chuyển nhượng của các bên. 

Ngoài ra, công chứng viên không có nghĩa vụ phải biết các giao dịch giả tạo trước khi công chứng hợp đồng, hoặc các điều khoản bất lợi cho một trong các bên (trừ phi công chứng viên xác định được các yếu tố, hành vi vi phạm trái pháp luật, mà các yếu tố, hành vi này có mối quan hệ nhân quả với các điều khoản gây bất lợi), bởi lẽ Luật Công chứng không quy định công chứng viên có trách nhiệm xác định điều khoản bất lợi của các bên. 

Luật sư Vũ Văn Biên nhận định: “Hơn nữa, nếu không xác định được có việc xâm phạm các điều kiện trên, công chứng viên vô tình sẽ xâm phạm đến ý chí tự do giao dịch, tự do thỏa thuận của các bên. Cho nên, trừ những công chứng viên cố tình làm trái quy định của pháp luật, những trường hợp còn lại đã tuân thủ đúng những điều kiện, tiêu chí trên, tôi nghĩ cần phải nhìn nhận lại những quy định của pháp luật và sự cẩn trọng trong giao dịch của người dân với chủ nợ”.

Từ những gì đang diễn ra trong thực tế, luật sư Vũ Văn Biên cho rằng để có thể ngăn chạn được những sự việc đáng tiếc, theo ông các cơ quan chức năng cần nhanh chóng làm những vấn đề sau: 

Một là, thay đổi, bổ sung lại một số quy định liên quan đến hợp đồng thế chấp, hợp đồng giả tạo và các quy định về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hạn chế tối đa được việc các chủ nợ lợi dụng kẽ hở để thực hiện.

Hai là, các cơ quan chức năng cần khuyến cáo người dân trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần phải tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật liên quan đến giao dịch, thế chấp, công chứng các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất. 

Ba là, cần có các chế tài, biện pháp xử lý về mặt hành chính hoặc hình sự đối với các trường hợp lợi dụng hợp đồng giả tạo để che giấu cho việc vay tiền – thế chấp sổ đỏ với lãi suất vay “cắt cổ”.

Nguồn: Ấn phẩm Xa lộ Pháp luật số 363, thứ Tư, ngày 7/12/2022