PHIÊN THẢO LUẬN CHUYÊN ĐỀ “HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI”: Thuế bất động sản thấp dẫn tới nạn đầu cơ nhà đất?

Nhiều hệ lụy từ đầu cơ đất

Tại Hội thảo, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng Luật Đất đai 2013 có chủ trương chủ đạo về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa đất ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước. 

Tuy nhiên đến nay, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn khó khăn. Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Mặt khác, có thể thấy cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đòi hỏi lượng kinh phí rất lớn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nên là điều khó thực hiện, nhất là đối với khu vực đã thu hồi đất không được các nhà đầu tư quan tâm. Từ đó dẫn tới việc đất đai rơi vào tình trạng lãng phí do thu hồi nhưng không thể đưa vào sử dụng. 

Ông Võ cho rằng trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm "giá đất thị trường". "Khuyết điểm" của các cấp có thẩm quyền ban hành khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường là chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được ai "có lỗi", không có khái niệm pháp luật rõ ràng về "giá đất thị trường". Do đó, gần 10 năm qua, các vấn đề về giá đất phát sinh ngày càng nhiều.

Về vấn đề cải cách hệ thống thuế sử dụng đất (SDĐ) hay thuế bất động sản (BĐS) hoặc tài sản, ông Võ chỉ ra rằng thuế BĐS thấp là nguyên nhân chính dẫn tới tệ nạn đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất. Từ đó, các “cơn sốt” giá BĐS hình thành, tích tụ bong bóng, tạo giá ảo làm giá nhà đất ngày càng cao. 

Từ thực trạng trên, có nhiều hệ lụy chính sẽ xảy ra gồm: Giá đất cao dẫn tới giá hàng hóa sản xuất cao, làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia, không thu hút được đầu tư; lạm phát cao khi giá trị ảo của BĐS tăng mạnh; không thể giải quyết được nhà ở giá phù hợp cho người dân; không thể tự điều chỉnh phân bổ dân cư làm cho các đô thị vượt ngưỡng hạ tầng. "Qua những hệ lụy này cho thấy việc xây dựng và ban hành Luật Thuế BĐS phù hợp là tất yếu. Cùng với đó, các luật thuế có liên quan đến đất đai phải ban hành đồng thời với Luật Đất đai sửa đổi", ông Võ nói.

Để hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với hoàn cảnh mới, ông Võ nói việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi như một yếu tố quan trọng, có tác động lớn đến mục tiêu đưa Việt Nam từ nước có thu nhập trung bình thấp thành nước có thu nhập cao vào năm 2045.

Cùng với đó, trong sửa đổi Luật Đất đai cần thảo luận thêm một số vấn đề như quản lý SDĐ đa mục đích; hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai dạng địa chính 3D, 4D; chuyển đổi số trong quản lý đất đai; hoàn thiện cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư... 

Đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất

Từ góc nhìn về tác động của các chính sách pháp luật đất đai đến thị trường BĐS, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Hiệu phó ĐH Kinh tế Quốc dân cho rằng cần thực hiện một số giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật góp phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh. 

“Với cá nhân tôi, dù biết trốn ra ngoài có mức lương cao hơn, thu nhập tốt hơn, nhưng tôi luôn chấp hành pháp luật. Không làm chỗ này thì mình làm chỗ khác, còn để tạo cơ hội cho người khác”, vẫn lời anh Ái.

Cụ thể, cơ chế giá đất cho phát triển BĐS phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển BĐS.

Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi đất và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất với mọi dự án đầu tư phát triển BĐS có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước. Người dân có đất thu hồi phải được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; DN có đất sạch để thực triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thoả thuận. Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chênh lệch từ chuyển đổi mục đích SDĐ khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển BĐS.

Đồng thời, quy hoạch và kế hoạch SDĐ dành cho phát triển các công trình và dự án BĐS phải phù hợp chiến lược phát triển thị trường BĐS để đảm bảo các dự án BĐS được triển khai theo đúng tiến độ và đáp ứng đúng các nhu cầu về BĐS phù hợp quy mô, mức độ phát triển kinh tế - xã hội. 

Ông Cường cũng đề xuất cần thực hiện số hoá toàn bộ thông tin đất đai và BĐS để hình thành hệ thống thông tin số về đất đai, BĐS thống nhất, đồng bộ phục vụ cho quản lý biến động và thông tin chiếm giữ BĐS.

Trước ý kiến của các chuyên gia, Bộ trưởng TN&MT Trần Hồng Hà cũng nhìn nhận còn nhiều nhận thức khác nhau giữa lý thuyết và thực tiễn về định giá đất. Nếu định giá đất đai công khai, minh bạch thì sẽ giải quyết được mối quan hệ giữa Nhà nước - người có đất, bị thu hồi đất và DN.

Nhìn rộng ra, ông Hà nói, định giá đất là vấn đề của kinh tế tài chính đất đai. Quan điểm sửa Luật Đất đai lần này, là chuyển từ mệnh lệnh hành chính kết hợp thị trường, nhằm giải quyết được vấn đề đầu cơ “thổi giá”, hay trường hợp có quá nhiều đất nhưng không sử dụng.

Ông Hà cũng nhìn nhận, việc xây dựng cơ sở hạ tầng, thông tin về dữ liệu đất đai là cần kịp để đảm bảo thông tin đầy đủ, minh bạch và công khai.

Theo luật hiện hành, giá đất được xác định theo 5 phương pháp (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất), nhưng theo Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc các phương pháp này chưa nhất quán, chính xác nên tạo ra lỗ hổng.

Chẳng hạn, khi chuyển mục đích SDĐ theo phương pháp thặng dư - một trong 5 phương pháp đang được sử dụng, không chính xác do giá trị doanh thu và chi phí đầu tư... đều là giả định. Việc này gây ra rủi ro pháp lý cho DN, cơ quan quản lý và quan trọng hơn, giá đất không đúng với thị trường.

Ông Phớc đề nghị rà soát lại phương pháp xác định giá đất, để đưa ra phương án chính xác nhất. "Phương pháp xác định giá đất theo hệ số, so sánh... là các phương án đánh giá khoa học, xác thực gần thị trường nhất", ông Phớc nêu quan điểm.

Bộ trưởng Tài chính cũng cho rằng cũng cần quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn thời điểm xác định giá đất. Hiện thời hạn này chưa được nêu rõ trong luật hiện hành. Theo hướng này, ông Phớc đề nghị, tới đây khi sửa Luật Đất đai sửa đổi, phải quy định thời điểm xác định giá đất là không quá 6 tháng trước khi giao đất. Ngoài ra, nhà đầu tư nộp tiền vào ngân sách rồi thì mới giao đất. "Bán tài sản ra thì phải thu tiền, chứ tới khi họ chuyển nhượng cho người thứ ba mới thu tiền sẽ rủi ro, nguy cơ lừa đảo", ông Phớc nhìn nhận.