Vì sao một quyết định đất đai có thể làm mất cả nghìn tỷ đồng?

Nước ta đã tiếp nhận cơ chế thị trường từ năm 1991, đến nay đã hơn 30 năm. Thế nhưng tư duy bao cấp trong quản lý nhiều lĩnh vực vẫn còn gần như không thay đổi, đặc biệt là đất đai.

Trong quá trình sửa đổi pháp luật đất đai, đến Luật Đất đai 2003, thị trường quyền sử dụng đất mới được hình thành đầy đủ cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Hình thành như vậy, nhưng công cụ hành chính tạo ra các quyết định trực tiếp đối với thị trường đã làm cho thị trường mất đi sự vận động theo quy luật. Trong nhiều trường hợp, người có thẩm quyền ban hành các quyết định hành chính đối với đất đai đứng trước cơ hội tham nhũng khó "cầm lòng". Như chúng ta đã biết là nhiều người giàu lên vì đất, nghèo đi vì đất, tù tội cũng liên quan tới đất.

Nhiều người cho rằng đang tồn tại lỗ hổng vô cùng lớn trong quản lý đất đai khi một quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có thể làm thất thoát cả trăm, cả nghìn tỷ đồng mà pháp luật đất đai không "bịt" được. Chúng ta hãy đặt câu hỏi "tại sao hệ thống quản lý lại để cho một quyết định hành chính tạo ra được nhiều tiền đến thế?".

Một cơ chế tốt chỉ mang lại địa tô chênh lệch cao khi có lao động tạo nên các giá trị tăng thêm trên đất, một quyết định hành chính đơn thuần không thể tạo ra giá trị nào cả.

Vậy lỗi ở đây là do hệ thống quản lý đất đai nước ta vẫn dựa trên tư duy bao cấp, lấy quyết định hành chính làm trọng, không cần biết thị trường ra sao. Mặt khác, thay vì sử dụng công cụ tài chính để giải quyết theo quy luật thị trường, cách dùng chủ yếu những công cụ hành chính làm cho giá đất phụ thuộc vào các quyết định hành chính, dẫn các cán bộ quản lý tới trước sự cám dỗ của giá trị đất đai quá cao, tham nhũng dễ dàng.

Một góc Quận 1, TPHCM nhìn từ trên cao (Ảnh minh họa: Hải Long)

Như ở các nước khác, người ta không quản lý theo mục đích sử dụng đất. Ở ta, tư duy bao cấp làm cho ta quản lý chi tiết đến từng mục đích sử dụng đất, cho chuyển từ đất nông nghiệp sang làm đất sản xuất phi nông nghiệp ứng với giá này, cho chuyển sang làm đất dịch vụ ứng với giá cao hơn, và cho chuyển sang làm đất ở giá lại cao chót vót. Quản lý vừa vất vả mà gần như không hiệu quả.

Các nước khác họ chỉ có ranh giới giữa đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, làm gì trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp là do thị trường quyết định. Trong trường hợp thị trường làm cho địa tô chênh lệch cao hơn mà không do dự án đầu tư tạo ra thì Nhà nước đánh thuế để thu lại.

Bảng giá đất của Nhà nước ở ta lại thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Đã 20 năm rồi mà tình trạng này không thay đổi. Thế rồi ta tự cho rằng đây là "lỗ hổng" quản lý. Luật Đất đai từ 2003 nêu "giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá trị thị trường". Nhìn vào pháp luật như vậy nhưng vẫn thực thi theo kiểu bao cấp để quy định giá đất của Nhà nước thấp hơn giá trị thị trường. Thế nào là "giá trị thị trường của đất đai" cũng chưa được đề cập trong Luật Đất đai 2013.

Nói đến đây, có thể thấy chúng ta không thể bịt "lỗ hổng địa tô chênh lệch" bằng công cụ hành chính, chỉ có thể dùng công cụ thuế để điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai trên thị trường, hay là điều tiết địa tô chênh lệch. Nguyên tắc đánh thuế cũng không phức tạp là mấy. Nghị quyết 18-NQ/TW về đổi mới thể chế, chính sách, pháp luật đất đai của Trung ương vừa ban hành đã nói rõ yêu cầu này. Thuế đánh cao vào người nhiều nhà đất, có đất nhưng không đưa vào sử dụng, để đất hoang hóa, đầu cơ nhà đất.

Mở rộng thêm, đối với các dự án đầu tư phi nông nghiệp, sẽ đánh thuế để thu hồi lại địa tô chênh lệch không do chủ đầu tư dự án tạo ra.

Từng ấy ý tưởng về chính sách thuế cũng bịt được lỗ hổng tài chính do hệ thống quản lý của chính ta tạo ra. Đánh thuế đúng sẽ không còn dự án treo, không còn giải tỏa treo, không còn thu hồi đất rồi để đấy không đưa vào sử dụng. Mỗi một dự án đầu tư phi nông nghiệp cũng lượng được lợi nhuận của đầu tư mà tính thuế, nhà đầu tư đừng mong "ăn hết" địa tô chênh lệch không do mình tạo ra.

Tất nhiên, việc đánh thuế là không khó đối với các dự án đầu tư phi nông nghiệp để thu hồi giá trị đất đai không do dự án tạo ra, điều trở ngại chính là lợi ích nhóm giữa người quản lý và nhà đầu tư có thể làm chính sách thuế lệch lạc, không đạt yêu cầu.

Việc đánh thuế vào những trường hợp đầu cơ, nhiều nhà đất có thể khó khăn hơn. Giới đầu cơ có thể mượn người khác đứng tên. Chúng ta cần một thời gian đủ dài để hoàn thiện hệ thống hành chính đất đai, nhất là yêu cầu giải trình nguồn gốc đồng tiền mua bất động sản.

Mười năm trước, Nghị quyết 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai cũng đã yêu cầu đổi mới sắc thuế bất động sản để chống đầu cơ. Cả mười năm qua vẫn dậm chân tại chỗ và rồi tự than trách rằng thất thoát giá trị đất đai quá lớn…   

Một khó khăn lớn nhất mang tính xã hội là thu nhập của người lao động Việt Nam quá thấp, không đủ tiền đóng thuế. Tất nhiên, chúng ta có thể miễn thuế đối với người chỉ có bất động sản đủ sử dụng, vượt quá mức này đều phải chịu thuế lũy tiến. Điều cốt yếu là để trở thành một nước có thu nhập cao thì chúng ta phải có nguồn nhân lực chất lượng cao, đồng lương phải xứng đáng với sức lao động.

Cần từ bỏ khái niệm Việt Nam có môi trường đầu tư hấp dẫn vì lao động giá rẻ. Chúng ta cần chuyển sang sự hấp dẫn đầu tư ở Việt Nam là lao động có chất lượng rất cao.

Ở các nước đã hoàn thành công nghiệp hóa, người ta thu từ đất chủ yếu bằng 2 cách: một là thuế bất động sản như đóng góp của mỗi cư dân vào phát triển khu dân cư mình đang sống và thiết lập công bằng trong sử dụng đất, và hai là thu từ giá trị đất đai tăng thêm không do chủ sử dụng đất tạo ra. Từ đó, việc đầu tư vào bất động sản cũng chỉ mang lại lợi ích tương đương như đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh khác. Đầu tư vào bất động sản không còn là mảnh đất tạo ra siêu lợi nhuận. Siêu lợi nhuận chỉ có thể tạo ra từ sự đặc sắc của chất xám con người.

Nền kinh tế như vậy mới có sức phát triển mạnh và bền vững.