Như PLVN đã phản ánh, năm 1998, ông Trần Trung Lập (SN 1958, đã qua đời năm 2011) viết giấy tay, có đơn xin chuyển nhượng bán cho ông Lê Văn Nam (SN 1964, cùng ngụ thôn Mũi Đá, xã Tân Phước, thị xã La Gi, Bình Thuận) 784m2 đất, nay nằm trên đường Nguyễn Du (thôn Mũi Đá).
Năm 2002, sau khi được cấp sổ đỏ, ông Lập và vợ là bà Bùi Thị Huệ lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông Nam theo mẫu, có xác nhận của UBND xã. Tuy nhiên, đất nằm trong quy hoạch, chưa tách thửa được. Năm 2016, khi được tách thửa, ông Nam yêu cầu bà Huệ cho mượn sổ đỏ để thực hiện thủ tục, nhưng bà Huệ không đồng ý. Ông Nam khởi kiện bà Huệ ra tòa.
Mỗi lần xử một nhận định khác nhau
Ngày 16/11/2017, TAND La Gi xử sơ thẩm vụ “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất” và “Tranh chấp hợp đồng dân sự vay tài sản”.
Theo tòa, năm 1998 ông Lập, ông Nam xác lập giao dịch chuyển nhượng đất, có người làm chứng, có đại diện đội sản xuất xác nhận. Đến 2002, khi hộ ông Lập đã được cấp sổ đỏ thì hai bên lập hợp đồng mua bán theo mẫu quy định, có chứng thực của UBND xã hai bên đủ điều kiện chuyển nhượng nên đồng ý; là phù hợp khoản 2 Điều 3, khoản 3 Điều 73 Luật Đất đai 1993 và Điều 705, 706, 707, 708 BLDS 1995.
Dù bà Huệ không thừa nhận bán đất, nhận tiền từ ông Nam nhưng qua kết luận giám định chữ viết “Bùi Thị Huệ” trên hợp đồng chuyển nhượng ngày 12/3/2002 là của bà Huệ viết ra; Giấy vay tiền ngày 7/4/2016, bà Huệ thừa nhận gia đình bà có bán đất cho ông Nam.
Giấy mượn tiền năm 2016, bà Huệ thừa nhận gia đình bà có bán đất cho ông Nam.
Về việc bốn người con của bà Huệ (thời điểm mua bán năm 1998 lớn nhất 10 tuổi, nhỏ nhất 1 tuổi) cho rằng sổ đỏ cấp cho hộ gia đình nhưng khi mua bán, họ không được ký là không đúng pháp luật. Cấp sơ thẩm lần 1 nhận định: “Tại thời điểm chuyển nhượng, cả bốn người con không có quyền giao kết hợp đồng dân sự theo khoản 1 Điều 131 BLDS 1995. Ông Lập, bà Huệ là đại diện theo pháp luật của những người con này theo khoản 1 Điều 150 BLDS 1995. Hộ ông Lập phải chịu trách nhiệm dân sự về việc ký kết hợp đồng dân sự theo Điều 117, khoản 1 Điều 119 BLDS 1995”.
Vấn đề này còn quy định rõ hơn tại Điều 109 BLDS 2005 (con trên 15 tuổi mới được ký vào hợp đồng mua bán) và Điều 212 BLDS 2015 về sử dụng định đoạt tài sản chung của các thành viên trong gia đình. Đồng thời được hướng dẫn chi tiết tại mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP. Do đó, các con (chưa đủ 15 tuổi) không ký vào hợp đồng mua bán là không ảnh hưởng đến giá trị hợp đồng.
Với việc giao đất, tòa nhận định: Từ chứng cứ có trong hồ sơ thì đã có thỏa thuận giao đất như giấy tay cam kết. Nhà bà Huệ sử dụng phần đất giáp ranh với đất đã bán nhưng không tác động gì trên đất đã bán, điều này chứng minh cho việc đất đã thỏa thuận giao cho người khác, không còn toàn quyền sử dụng của gia đình bà Huê.
Tòa sơ thẩm lần 1 bác đơn phản tố của bà Huệ; chấp nhận khởi kiện của ông Nam về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất; buộc bà Huệ và người liên quan giao sổ đỏ cho ông Nam để tách thửa.
Cấp phúc thẩm lần 1 đồng quan điểm với cấp sơ thẩm lần 1 nên tuyên y án.
Ngày 6/5/2019, TAND Cấp cao tại TP HCM ra quyết định hủy án sơ phúc thẩm với lý do “việc chuyển nhượng đất mà không có ý kiến của các con trong hộ là không đúng luật” và “chưa có tài liệu thể hiện bàn giao đất”.
Ngày 3/3/2022, TAND La Gi đưa ra xét xử sơ thẩm lần 2, tuyên hợp đồng mua bán đất vô hiệu với 2 lý do: Đất chưa bàn giao và đất cấp cho hộ gia đình nhưng các con của ông Lập, bà Huệ không ký vào hợp đồng chuyển nhượng. Trong bản án, không viện dẫn các quy định tại khoản nào, điều nào, luật nào.
Phía ông Nam cho rằng tòa tuyên hợp đồng vô hiệu khi đất đã mua bán, trả đủ tiền, là không phù hợp pháp luật.
Chuyên gia pháp lý nhận định gì?
Việc tòa cho rằng chưa bàn giao đất và các con dù lớn nhất là 10 tuổi, nhỏ nhất là 1 tuổi phải ký vào hợp đồng mua bán vì đất cấp cho hộ gia đình, vấp phải sự phản ứng của nhiều LS.
LS Trương Văn Tuấn (Đoàn LS TP HCM) nói: Trong vụ này, hai bên đã bàn giao đất, thể hiện ở giấy mua bán ngày 20/11/1998, ông Lập viết: “Kể từ 20/11/1998 miếng đất nói trên thuộc quyền anh Nam sử dụng”. Biên bản kiểm kê của Đoàn 951 (do Chủ tịch UBND tỉnh thành lập) cũng có xác nhận của UBND xã và ông Lập ký tên với nội dung: “…bán cho ông Nam 784m2, bán cho ông Trương Duệ 392m2, còn lại 324m2”.
“Ngoài ra, kể từ ngày bán đất, dù sống bên cạnh nhưng bà Huệ không tác động trên đất, không sử dụng. Điều này có nghĩa, bà Huệ tự thừa nhận đã bán cho người khác nên bà không sử dụng”.
“Đất khi bán có ranh giới, vị trí rõ ràng. Đến 1999, chính ông Lập sử dụng ranh giới này bán tiếp cho ông Trương Duệ. Ông Duệ cũng căn cứ vào ranh giới mà ông Lập bán để làm nhà, ở ổn định cho đến nay”.
“Vì vậy, Tòa lập luận chưa bàn giao là không đúng”, LS Tuấn nêu.
Với nhận định “các con phải ký vào hợp đồng mua bán vì đất cấp cho hộ gia đình”, LS Đặng Đức Trí (Đoàn LS TP HCM) nói: “Đây là nhận định sai luật”.
Theo khoản 1 và 2 Điều 117, khoản 1 và khoản 5 Điều 150 BLDS 1995, ông Lập, bà Huệ là chủ hộ, đại diện hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ; và giao dịch này làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình; ông Lập, bà Huệ là người đại diện theo pháp luật với con chưa thành niên, là đại diện theo pháp luật với hộ gia đình. Khoản 1 Điều 119 BLDS 1995 quy định hộ gia đình phải chịu trách nhiệm dân sự về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện nhân danh hộ gia đình.
“Tại giấy mua bán viết tay, đơn xin chuyển nhượng vào năm 1998, ông Lập đều sử dụng từ ngữ “gia đình chúng tôi”, có nghĩa ông Lập là chủ hộ đang nhân danh gia đình để bán đất. Tại thời điểm 1998 hoặc theo hợp đồng chuyển nhượng 2002, các con chưa đủ 15 tuổi nên ông Lập, bà Huệ là đại diện. Cả BLDS 1995 và Luật Đất đai 1993 đều không có quy định nào buộc khi ký hợp đồng mua bán cần hỏi ý kiến các con chưa đủ 15 tuổi. Đến BLDS 2005 mới có quy định việc định đoạt tài sản chung thì phải có sự đồng ý của thành viên trên 15 tuổi. Như vậy, nhận định của tòa là không chính xác. Ai đời lại bắt hỏi ý kiến đứa trẻ 1 tuổi về việc có đồng ý bán đất hay không”, LS Trí nói.
Chủ tọa phiên sơ thẩm nói gì?
Để tìm hiểu căn cứ nào tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, PV tìm gặp Thẩm phán Bùi Đăng – Phó Chánh án TAND La Gi, chủ tọa phiên sơ thẩm lần 2.
Ông Đăng nói bản án đã bị kháng cáo và cấp phúc thẩm đang xem xét đưa vụ án ra xét xử. Khi hỏi tại sao có sự khác nhau giữa án sơ thẩm lần 1 và lần 2, đồng thời trong bản án sơ thẩm lần 2 không nêu căn cứ điều nào, khoản nào, luật nào để tuyên bố vô hiệu? Ông Đăng trả lời: “Không thể trả lời sâu về vụ kiện. Trong hồ sơ vụ kiện có chỉ đạo đường lối của tòa cấp trên”. PV nói “pháp luật quy định thẩm phán phải xét xử độc lập, không ai có thể can thiệp” thì ông Đăng nói “không trả lời thêm”.
PV tìm đến nhà bà Huệ để tìm hiểu thêm sự vụ. Tại đây, một phụ nữ xưng là con dâu bà Huệ nói bà Huệ đi làm không biết khi nào mới về. PV hỏi xin số điện thoại thì người này nói: “Điện thoại mẹ mới rớt nước, số mới. Điện thoại em thì bị con đập bể màn hình nên không có số để cho”.
Theo dõi chúng tôi trên:
Tuyến đường 15km với tổng mức đầu tư 225 tỷ đồng vừa chính thức khởi công, mở ra trục giao thông huyết mạch kết nối dòng máu ruột thịt và góp phần bảo tồn giống nòi cho đồng bào dân tộc Chứt giữa hai bản Cà Xen (Quảng Trị) và Rào Tre (Hà Tĩnh).
PLM-Theo phản ánh của người dân và ghi nhận của phóng viên thì bến thuỷ nội địa thuộc tổ dân phố Nghè, phường Lục Nam, thành phố Bắc Ninh hoạt động có dấu hiệu trái phép gây bụi, khiến nhiều đoạn đường bị hư hỏng ảnh hưởng đến môi trường và đời sống sinh hoạt của người dân đồng thời tiềm ẩn nguy cơ xảy ra tai nạn giao thông.
PLM - Về xã Hưng Đạo hôm nay, bất kỳ ai cũng ấn tượng bởi một diện mạo nông thôn tươi mới, trong lành và tràn đầy sức sống. Những con đường bê tông rộng mở, rợp bóng cây xanh, hệ thống đèn đường chiếu sáng đến tận từng ngõ xóm cùng những dải hoa rực rỡ sắc màu… đó không chỉ là sự thay đổi về cảnh quan, mà là minh chứng cho một nếp sống văn minh đang hiện hữu trong từng gia đình
(PLM) - Sáng 31/10, tại Trường Đại học Luật Hà Nội diễn ra hội thảo “Cơ sở lý luận về thực hiện phân quyền, phân cấp tại địa phương”, trong khuôn khổ đề tài khoa học cấp tỉnh “Nghiên cứu đề xuất giải pháp thực hiện hiệu quả phân quyền, phân cấp tại tỉnh Hưng Yên”. Hội thảo tập trung làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn, qua đó góp phần tìm kiếm giải pháp nâng cao hiệu quả phân quyền, phân cấp tại địa phương.
(PLM) - Cúm A bùng phát ở Hà Nội; một phụ nữ suy đa tạng vì tự truyền trắng; Cà Mau có ca viêm não mô cầu tử vong; Tây Ninh gấp rút khống chế dịch tả lợn châu Phi.
PLM - Tháng 10, Cao Bằng vào thu với tiết trời mát mẻ, lúa trên đồng chín vàng cùng những dòng sông xanh màu ngọc bích, tạo nên khung cảnh trong trẻo, yên bình. Vì vậy, tháng 10 rất đông du khách trong và ngoài nước đã đến với Cao bằng để tham quan, chụp ảnh và trải nghiệm văn hoá nơi đây.
(PLM) – Tại Công ty Faraland Việt Nam, các ứng viên đến ứng tuyển chỉ cần ký một bản hợp đồng hợp tác với đơn vị này, là có thể như những “chú ong” cần mẫn lao vào tìm kiếm khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản.
Nhóm PV
PLM - Trước tranh luận về đề xuất cho phép người dưới 18 tuổi hiến mô, tạng và việc lấy ý kiến trẻ em từ 7 tuổi, chiều 27/10, Bộ Y tế tổ chức họp báo làm rõ dự thảo Luật Hiến, lấy, ghép mô, bộ phận cơ thể người và hiến, lấy xác (sửa đổi).
PLM - Qua quá trình tái xác minh, trao đổi với ông Lưu Văn Minh cùng các hộ dân sinh sống lâu năm tại địa bàn, một thực tế khách quan tiếp tục được khẳng định: Gia đình ông Minh đã sinh sống ổn định, liên tục trên thửa đất rộng hơn 2.300m2 từ năm 1993 đến nay. Quá trình ấy diễn ra không hề có tranh chấp và chưa từng bị xử phạt vi phạm hành chính.
(PLM) - Đại diện Công ty Cổ phần Tập đoàn Thiên Khôi đưa ra những lời giải thích một đằng, nhưng cách thức triển khai và vận hành bên dưới lại có dấu hiệu đi một nẻo. Đáng chú ý, dù những tuyên bố từ phía đại diện doanh nghiệp có thể khiến dư luận đặt dấu hỏi, tiền hoa hồng mà nhân sự nhận được vẫn phải mang về công ty nộp bằng tiền mặt. Sự đối lập giữa lời nói và thực tế này đặt ra nhiều vấn đề cần được làm rõ về cơ chế quản lý, thu chi và tính minh bạch trong hoạt động của doanh nghiệp.
Nhóm PV
